文/乐居财经深圳  严明会

“总价六字头，买深圳南山三房。”这是远洋观山海家园最新一批产品，给市场留下的一大标签之一。

上周五，这个位于南山荔湾板块的楼盘，取证加推，包括2栋一、二、三单元取证，房源套数295套。

项目实际推出2栋二单元、110套房源、两梯五户，面积段为95㎡的3房2卫，以及110㎡、113㎡的4房2卫。

新开盘综合折扣为9.22折，折后单价6.99-8.38万/㎡，总价在689万-909万之间。

观山海家园，为荔源实业股份有限公司返还用地，原是荔山工业园，由远洋集团收购而来的旧改项目。

其位于南山区兴海大道东侧、沿山路南侧，大南山脚下，距离5号线荔湾站仅几百米。

项目总占地面积4.24万㎡，总建面16.3万㎡。整个小区规划12栋17-25层的住宅，共870户。

具体包括1栋一二三单元、2栋一二三单元以及3栋一二单元、4栋一二单元、5栋、6栋。产品建面涵盖95-138㎡，两梯两户、两梯四户、两梯五户。

去年12月，观山海家园首推1栋一、二、三单元，共258套房源。首开销售122套房源，去化约47%。

至今两个多月过去了，深圳住建局数据显示，观山海家园首开1栋目前已备案、已签认购书110套左右，据此的网签去化率约43%。

另外，乐居财经查阅了解，1栋目前有60套左右房源显示为“在建抵押”状态。

在房源状态解释一项，“在建抵押”指房屋售出前开发商为贷款将房屋抵押给银行，根据其与银行的协议，在一定条件下可以销售。

简单来说，这些房源目前是抵押在银行手上的。

新取证推出的2栋产品，户型整体设计还算不错，没有出现太大的弊端。

其95㎡、110㎡的产品客厅阳台连接到次卧，打造了较大的阳台空间；113㎡的产品，横厅设计，同样打造了大阳台。

三个户型产品，主卧都有L型飘窗设计，且110㎡、113㎡户型，主卧外的剩余房间也都有飘窗。

户型上的不足，主要体现在个别房间的空间可能比较局促。如110㎡户型的书房，除去飘窗部分，实际的空间并不算大。

作为备受关注的项目，观山海家园被称为是南山前海最卷新盘。

这是因为，项目不仅靠山面海，有自然景观优势。

且作为新规产品，含赠送得房率到95%-97%。而容积率仅2.65，在深圳核心区，已经算很低了。

另外，观山海家园均为商品房，无回迁、保障房，居住客群也较为纯粹。

当然，不足也是有的。

周边配套、环境影响方面。

首先，项目在南山荔湾板块边缘，对比桂湾、妈湾核心区，属于较为边缘地带，配套上会有所欠缺。

其次，观山海家园距离兴海大道较近，部分户型容易受货车噪音影响。

项目还比较受到关注的一点，是毗邻大南山，后山上有几座古墓。这个问题虽然见仁见智，但还是有部分购房者较为介意。

产品方面，虽然观山海家园在户型、得房率、容积率等较具优势。但部分楼栋的停车位却存在一个较大问题。

整个小区配建车位987个，车位户数比为1.13。但这里面，住宅车位871个，刚好够覆盖住宅户数。

剩下的，商业车位56个，公共配套车位20个，由政府管理的社会车位40个。

并且，这40个由政府管理的停车位位于2栋一单元半地下二层南侧。

还有一点，项目的地下车库有半地下一层、半地下二层和地下一层共三层。

小区的3、4、5、6栋电梯均可以直达三层地库中的任意一层。

而1、2栋的电梯，却只能直达半地下二层，不能直达半地下一层和地下一层。

据了解，项目半地下二层的停车位共488个，而1、2栋的户数553户。

这里面，还包括了公共配套车位，社会车位没有剔除。

意味着，1、2栋的住户，往后要去半地下一层和地下一层，需要中转才能到达。

而半地下二层车位不足，导致该两栋楼必然将有部分住户需要将车位选在另外两层地库。

目前，观山海家园推出的两批房源，均来自1、2栋。

对于这个问题，据悉，开发商业也给出了解决方案，就是在小区中间设计两部垂直电梯，可直达三个地库。还设计了两个人行口，连通半地下一层和地面小区花园。

当然，这样肯定还是没有在楼栋直达地库方便。特别是在下雨天的时候，住户需要从地库上到地面花园，再走一段路才能回到自己的楼栋，想想是不是就觉得不是很方便。

观山海家园开发主体为深圳市远荔实业有限公司。工商信息显示，后者由深圳市金銮尚湾房地产开发有限公司、深圳市南山荔源实业股份有限公司分别持股80%和20%。

深圳远荔实业的董事长、经理为杨曼丽。今年2月，深圳远荔实业董事成员出现变更，董事长由周建华变更为杨曼丽，董事之一的陈荣华也由李瞳接替。