乐居财经 徐迪 近日，朝阳区金茂三间房地块项目设计服务中标候选人公示。

候选人分别为：北京维拓时代建设设计、北京建筑设计研究院、中外建工设计入选。投标报价分别为395.4万元、416.9万元和380.3万元。

招标单位北京慧茂置业有限公司成立于成立于2021年12月30日，是中国金茂旗下子公司，由王晓康提任法定代表人、经理。

朝阳区金茂三间房地块，是今年2月11日保利金茂联合拿下的三间房组合地块中的一幅。

地块总价87.3亿元，包括3幅子地块：D区1205-0007和南区1202-0006为住宅地块，南区1202-0007为托幼用地。

拿地数日后，就有消息称，两幅住宅地块将被分开操盘，保利负责南区06地块，定位为保利TOP级“天”字系；金茂则单独操盘D区07地块，拟打造成北京的首座“满”字系新盘。

保利是在拿地前就已对三间房项目发出了招标计划，但至今尚未转为正式招标公告，当时的招标单位北京朝新善筑置业有限公司，目前也未注册成立。

而金茂则是在拿地3天后的2月14日，直接发布了项目设计服的招标公告；2月17日，又陆续发布了项目监理和施工总承包的招标公告。

根据招标公告，项目总建筑面积162902.12㎡，其中地上计容建筑面积为92102.75㎡，地上不计容建筑面积(住宅)为15447.1㎡，地下建筑面积为55352.27㎡。

地上计容建面9.21万㎡，这个规模，对应的是三间房D区1205-0007地块。

与土地出让文件相比，招标公告还透露了一个关键数据：地上不计容建筑面积：1.54万㎡，约为地上计容建面的16.7%，且括号里明确备注着，住宅。

根据相关规范，住宅地上部分的不计容面积，除了架空层、顶部阁楼等特殊产品，主要体现在住宅房源的扩展空间，也就是“好房子”新规后大家都关注的：

阳台、设备平台、飘窗、挑空檐等赠送/半赠送面积。

这也意味着，金茂三间房项目的赠送空间相当可观。

此外，首次招标公告中项目建设工期为2025年3月13日至2026年12月30日。一周后又发布变更公告，开工时间暂定为2025年4月1日，交付时间仍为2026年12月30日。

整个三间房组合地块总面积6.9公顷，地上建筑规模17.39万㎡。

其中金茂D区07地上建面9.21万㎡，容积率2.5，控高80米，折合楼面价4.8万元/㎡。

保利南区06地上建面7.71万㎡，容积率2.8，控高60米（正式挂牌时放宽到局部80米），折合楼面价约5.6万元/㎡。

相比较来看，金茂地块规模更大，且更加低密，楼高方面限制也更少，楼间距更为宽阔。但同时也有两个问题：

首先，D07地块中含有一条12米宽的街坊路，除了吃容积率之外，从下图可以看到，这条南北走向的小路将07地块拆成东西两个分区，道路两侧的边角位置造成面积浪费，给楼栋排布和园林打造也增加了一定难度。

另一方面，D区07地块中有一座清代墓园，现存石文晟继妻佟氏诰封碑为普查登记文物，位于地块西北角，要求原地保留，不可移动。

三间房两幅住宅子地块位置接近，属于同一板块，便于整体开发规划。

两块地相距1公里左右，同在地铁6号线沿线，其中D区地块靠近黄渠站，距离朝阳路更近一些；南区地块则紧邻朝阳北路，褡裢坡站。

周边配套资源基本一致，包括朝阳大悦城、星悦广场、常楹天街等商业项目，民航总医院、朝阳医院（常营院区）等医疗配套。

附近主要新盘为保利和光煦境、三元嘉业的玺悦朝阳，目前均已售罄。

保利和光煦境期房2023年4月开盘，共310套房源，主推88-129㎡三居；2024年9月末，96套现房入市，面积段104-127㎡，期房网签均价8.37万元/㎡；现房网签均价7.56万元/㎡。

现房比期房还便宜了8000多，不少期房业主现在都在讨说法。

隔壁的玺悦朝阳（熹悦苑）的开发商北京三嘉泰富置业有限公司，是首农集团旗下三元嘉业的参股子公司。

项目于2023年8月2日获得预售许可证，共获批6栋楼、296套房源，同样是大户型为主，面积段99-151㎡三居四居，成交均价8.33万元/㎡。

相较于这两个基本售罄的项目，保利金茂三间房地块最大的对手或是西边5公里处的御翠园。

这是和记黄埔去年10月底新开的盘，共有3栋高层近400套房源 77套联排别墅，目前网签：86套高层，均价7.8万/㎡；23套别墅，成交价8.3万/㎡。

这个价格对三间房地块来说压力很大。御翠园的位置在五环内，接近东四环，姚家园板块，周边城市界面比三间房好太多，但房子本身差点意思，短面宽、长进深，十多年前的老户型。

保利和金茂在产品上还是有后发优势的。

此外，三间房区域新建商品房基本空白，安置房近年建了不少，次新房单价仅4万 ；再往东一点到管庄，柏林爱乐、万象新天的二手房价也已经降到5万出头，对刚需客群非常有吸引人。