文/乐居财经 严明会

第三次推盘的国贸中国铁建·西派海上近日开启认购。3月15日开盘在即，开发商将项目里外各项优势和细节又宣扬了一遍。

最后一次推盘，开发商把压箱底的货拿出来了。此次将推售3、8号楼共144套房源，其中3号楼建面约103㎡，南向就是公园绿地；8号楼占北拥中央景观轴，楼下就是会所，户型为建面约142㎡4房，仅52套。

2月24日，西派海上三批次过会，由于8号楼优越的位置，整批次的均价被抬升至93801元/㎡。8号楼的楼栋价来到了10.2万/㎡，3号楼的楼栋价为8.75万/㎡。此批次将在3月15日开盘。

西派海上前两期共推出369套房源，已售261套，网签去化率约71%。

去年10月18日，西派海上第一次开盘，推出189套房源，首发过会均价91951元/㎡。当时，开发商拿出了诚意：

1. 参与认筹客户可享受总价1%优惠；

2.开盘当日转定并按时签约享总价1%优惠；

3.前两日认筹，现场有物业费减免（价值1.2-1.8万）和其他惊喜。

最终收获超200组认筹，认购率108%。官方给出的业绩数据是：首开销售16亿、去化8成。

12月初，西派海上开放了约8000㎡的超级示范区，配备了约2000㎡的高端泳池会所、微度假园林、高端健身房、私宴区等。据说，总造价超1个亿。

紧接着，二期在12月中旬开盘，推出180套房源，示范区起到了很好的促进作用，本批次认购率达147%。

价格是西派海上的一大优势。

去年下半年开始，上海土拍地价大幅上涨，加上取消联动价，核心区域的新房价格迎来了一波上涨。

西派海上位于浦东内中环，同在内中环的新杨思，楼板价已经7.4万/㎡左右，售价已经奔着11万 /㎡去了。

限价，意味着买入安全垫更厚。如今，内中环全线突破10万 ，10万以下单价、千万级上车的内中环项目几乎已经没有了，西派海上是为数不多有联动价的项目，且只有9.2万/㎡，总价800万起步。

西派海上的产品也遵循市场主流设计。

此次推出的103㎡的3室2厅2卫，一梯两户，飞机户型，三开间朝南，三个房间都带飘窗，厨房预留双开门冰箱位置。

142㎡的4室2厅2户，一梯一户，有独立电梯厅，北次卧飘窗无墙垛，利用飘窗可增加空间利用，主卧套房设计、无飘窗。

西派海上打出了“正张江核心”、“十年一遇的高端改善盘”等旗号，但其所在的北蔡契形绿地目前仍是一片未开发的荒地，西派海上是整个地块规划中第一个开工的小地块。

此外，项目周边的道路也尚未完全贯通，配套设施主要依赖相邻的张江和北蔡地区，距离长泰广场、龙阳广场等商业中心也约有4公里的距离。

对出行依赖地铁的购房者也难称得上是一个好选择。西派海上被高科西路和罗山高架路所环绕，最近的18号线北中路地铁站距离约有2公里，距离16号线华夏中路站约6公里。

西派海上所在浦东新区北蔡楔形绿地C11-01、C11-05地块，由中国铁建地产联手厦门国贸地产去年3月15日摘得，成交价49.75亿元，触及最高限价，楼面价5.57万元/㎡，房地联动价9.2万元/㎡。

去年7月中旬，中国铁建地产和厦门国贸地产在上海中心举行了一场盛大的发布会，共同推出了2024壹号作品：国贸中国铁建·西派海上。其中的“西派”源自中国铁建地产TOP级产品系“西派4.0”，“海上”源自国贸地产旗舰级产品系“天琴系”。

西派海上规划有16幢10-16层洋房和高层，标准层层高约3-3.1米，架空层的层高达约3.9米。

项目开发公司上海京贸悦房地产有限公司（简称：京贸悦），成立于2024年，法定代表人周中庆，由厦门国贸房地产有限公司、中铁房地产集团华东有限公司分别持股55%、45%。国贸地产集团上海公司总经理周中庆担任项目公司董事长，中铁建地产华东公司上海第四项目组总经理朱永强担任项目公司总经理。

2024年8月16日，国贸地产发布公告称，以京贸悦旗下价值49.75亿元的浦东新区北蔡楔形绿地C11-01地块、C11-05地块的土地使用权，向农业银行上海闵行支行、中信银行上海分行、建行上海第二支行申请贷款，总金额25亿元，并由国贸地产对外提供担保。抵押物账面价值49.75亿元，占国贸地产合并报表范围上年末净资产的16.21%。

根据公告中公布的财务情况，截至2024年7月末，京贸悦账上可以动用的货币资金总额为400万元，但流动负债总额高达22.55亿元。也就是说，整个项目是举债开发的。

2014年，国贸地产首入上海，在西派海上之前一共开发了12个项目，其中11个在郊区，9个在松江，堪称“郊区之王”。

西派海上是国贸地产首次涉足上海市区的项目，此前其在上海并未有操盘千万级以上改善项目的经验。

松江仍是国贸地产的主场。2024年，国贸地产在上海拿了3块地，都集中在上半年，两块在松江，剩下的一块即西派海上地块，权益拿地金额60.54亿元，位列2024年上海企业拿地权益金额榜第8位。

今年，国贸地产在松江还将推出国贸海屿佘山、国贸海上原墅两个项目。最近，国贸又在松江拿了一块地。2月20日，上海2025年第一批次土拍，国贸联合金地和新加坡星狮以8.15亿元竞得松江区SJC10008单元05a-24号地块，出让面积25913.27㎡，楼面价26216元/平米，溢价率13.98%。

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