文/乐居财经 严明会

上海新房越来越贵，已经是趋势。

从土拍中就可窥见一二。2025年上海第一批次集中土地出让，四块地均溢价成交，总成交价约159亿，最高溢价率38.2%。

土拍分为上午下午两场，国央企、民营房企、外资齐聚。华润置地显然是带着目标来的，上午的土拍连牌都没举一次，浦东新区的新杨思地块在下午开拍，华润置地明显积极了起来，不断举牌加价。

最终，经过76轮竞价，华润置地和老搭档越秀地产一起，以50.9亿元的总价拿下浦东新区Z000602单元20Ea-01地块，未触及中止价，溢价率33.38%，成交楼板价为74695元/㎡。

这下，新杨思板块的房价稳了。华润置地在短时间内将新杨思两块地收入囊中，直接控盘。

去年11月底，华润置地、越秀地产、中能建联合体经过202轮竞价，以78.969亿元的总价竞得浦东新区Z000602单元20B-12地块，溢价率40.37%，创下了土拍有史以来最高溢价率纪录。这是上海双高双竞土拍新规后，首个突破中止价，达到竞品质三上限的热门地块。

这一拍，也把新杨思推上了风口。

拿地后，华润置地的推进速度很快。20天后，项目设计方案公示：叠拼+高层，9幢13-17层高层住宅、12幢4层多层住宅，即叠加别墅。

近期，项目案名确定为：翡雲悦府。紧接着，户型确定：约118-138㎡小高层，170-230㎡叠墅。总供应约740套，其中，小高层580套，主力户型为118㎡。

前后间隔三个月，20Ea-01地块比20B-12地块贵了约3000元/㎡，起始楼板价来到了5.6万/㎡。虽然这块地的成交溢价率不如去年那一块，但此次74696元/㎡的成交楼面价较去年74426元/㎡的成交楼面价上涨了270元/㎡，刷新区域楼板价天花板。

这个涨幅很小，仅0.36%，与7万多的楼面价相比，几乎可以忽略不计。经过参拍者的不断抬价，最后由华润置地把价格抬到了一个微妙的位置，正好一举拿下。

20Ea-01地块是整个新杨思区域的倒数第二幅纯宅地，距离新杨思板块全新规划的核心更近。

两个地块的热度都很高，但好不好卖是另一回事了。

高层走量，别墅溢价。翡雲悦府整盘均价约12.8万/㎡，虽说高低配可以拉开价差，但高层的价格最低价也要在10万+/㎡。

对比周边楼盘，这样的价格高了不少，不看好的很多。

将近13万/㎡，这是一个可以买进内环的价格。翡雲悦府位于中环，按照12万/㎡的单价算，一套叠墅要卖到2500-3000万了。

翡雲悦府隔壁的新杨思上园（备案名：宸杨名邸）于去年4月、6月、8月、11月四次开盘，共计推出612套住宅，目前已售544套，网签去化率约89%。

均价约9.9万/㎡，与周围的二手房相比，没有倒挂，也没有太多溢价。但在去年，9.9万/㎡的均价都有人喊贵。

去年新杨思地王被拿下后，市场上立即出现了这样的声音：今年不买新杨思，明年立马贵2万。给了新杨思上园一波小热度。

附近的次新房，尚东国际名园一期挂牌均价10.12万/㎡、二期挂牌均价10.56万/㎡。

翡雲悦府与周边新旧盘地段一样，配套一样，但价格差了一大截。

毕竟，新杨思的规划很美好。作为浦东“金色中环发展带”“3+5”重点地区之一，新杨思直接对标前滩、世博板块，定位上海生活消费新高地，上海首个MCAZ（微型中央活动区），采用POD城市开发模式。

但不可忽视的问题是，翡雲悦府和华润置地此次新拿地块周边是大片空地，完全发展成熟需要很长一段时间。这就意味着，新杨思板块业主在拿房后，周边开发中的地块会处于脏乱差的状态，短期宜居性不够高。

2024年，华润置地全年在上海拿地斥资144.39亿元（权益金额），仅次于招商蛇口，2025年上海的销售回款是头等大事。

如今，20Ea-01地块7.47万/㎡的楼板价再度打破新杨思单价地王记录，加上容积率2.5和80米楼高的限制，只能做高层，未来的售价大概率会比翡雲悦府的高层价格更高。想要卖得好，走在前面的翡雲悦府势必要开个好头。

在翡雲悦府的产品设计上，华润置地花了不少心思，直接上了最高端的产品系“悦”系。

从现有效果图来看，外立面采用大面积玻璃+部分铝板线条+石材线条，远看近看都显高级。项目内的会所包含恒温泳池、私宴厅等设施。连叠墅都是精装。

从户型图来看，高层赠送了不少面积。

每个面积段的户型都做了全屋飘窗，这部分面积是不计入建筑面积的。在户型图上，甚至把门口公区的预制收纳空间也标注出来了。

建筑面积约118㎡的三室两厅两卫中间套户型，三开间朝南加上主卧套间，全明户型。三个卧室和两个卫生间均有飘窗赠送，可以增加室内利用面积。118㎡的边户，主卧设计了转角大飘窗，视野和采光都非常好。

138㎡的三室两厅两卫户型，可以说是放大版的118㎡户型，大横厅设计，打造成了3+1室的格局，依然是全屋飘窗，相比118㎡的户型，赠送面积也会更多。

目前，翡雲悦府的城市展厅已经开放，预计在4月入市。