文/乐居财经 严明会

在上海，滨江是个好地方。但前面加了杨浦，打扰了……。

杨浦在上海市区的存在感一直不高，经济亮点少，旅游景点也不多。杨浦滨江作为上海近代工业的发源地，城市界面较为破旧，也存在着历史遗留问题。

近几年，在规划的利好下，杨浦滨江产业招商迅速推进。2024年，杨浦共拍出了9幅住宅地块，其中7块位于杨浦滨江，这些地块均溢价成交，最高溢价率23.2%。

水涨船高，“面粉”价格不断上涨，“面包”的价格也会越来越贵，这对拿地企业有利也有弊。

拿地14个月后，中信泰富杨浦区平凉社区01E4-03地块（平凉街道8、9街坊）项目发布设计方案公示。

地块拟建5幢15~17F小高层住宅，首层均架空，有大量的商业和办公楼配套，东侧和东南侧是高10米的办公、配套楼、西侧是8-24米高的商业、办公楼，西南角有100米高的商业、办公楼。

另有若干风貌住宅为文保点、优秀历史建筑规划为商业、办公、牙防所等；福禄街变成了商业的内部通道。

位于小区中央位置的5号楼正对下沉庭院，大概率是楼王，一梯一户设计，整体轮廓呈现飞机户型，南北通透；西侧的6号楼是一梯一户设计，东侧的1号楼、2号楼、3号楼都是四梯四户。主力户型预计在120㎡+。

该地块的容积率3.26，规划要求办公48%、商业15%、住宅37%。由于项目的商办占比较高，从而也会产生一些问题：

小区有两个机动车出入口，但都是商办+住宅共用通道，整体动线较为复杂，或会产生人流杂乱的问题。

小区中间有个约20米高的文保建筑，基本是贴着小区的，后续可能会影响到小区的私密性问题。

近几年，杨浦滨江的价格迈上了新的台阶。

2020年，杨浦滨江的新房成交均价在10.4万元/㎡左右。2022年，瑞安房地产遴选获得平凉6街坊，一举将杨浦滨江房价推至21万元/㎡，创下了当时新房历史最高联动价，2024年，新房成交均价已经涨至11.7万/㎡左右。杨浦滨江内中环区域，已有新房站上12.1万元/㎡。

中信泰富项目开价多少合适？

参考当下土拍行情，外界认为开盘16万/㎡的单价算是行情价。

同在内环的其他项目：虹口区金茂瑞虹地块放风价18万+，华润虹口项目放风价16万+，静安招商康定壹拾玖放风价18万+，黄浦区金陵华庭18.9万。

中信泰富项目邻近黄浦江北岸，与早年开发完成的陆家嘴滨江金融城隔江而立。陆家嘴滨江金融城是中信泰富和中国船舶工业集团于2005年联合开发，其中的住宅部分名为九庐，开盘价超过13万元/㎡，目前小区二手房均价超过22万元/㎡。

市场方面，地块东南侧为瑞安翠湖滨江项目在售，于2024年7月首开推出90套联排/别墅房源，均价21万元/㎡，网签率约32%。

地块东北侧为招商蛇口桐安里项目在售，为低密风貌别墅项目，包含联排、叠加产品，于2024年12月首开，推出19套别墅房源，均价约19万元/㎡，网签较少。

地块东侧为保利外滩序·BUND45项目，于2024年12月开盘，共推出74套小高层房源，均价12.9万/㎡，开盘即售罄，认购率714%。

次新房方面，地块西北侧是首创天阅滨江，贝壳找房数据显示，去年12月成交均价为12.3万/㎡，今年1月的挂牌均价涨到了13.08万/㎡；再北侧的保利翡丽甲第，1月成交均价15.17万/㎡。

中信泰富项目的建设单位为上海锦富滨贸置业有限公司，成立于2023年11月，由扬州锦泰地产发展有限公司持股87%，上海滨贸企业管理有限公司持股13%，前者为中信泰富地产的全资子公司，后者由杨浦区国资委全资控股。

2023年12月，中信泰富联合杨浦国资通过协议出让，以总价114.4亿元，楼面价6.3万元/m²竞得4宗打包地块：杨浦区平凉社区03B1-01地块（平凉街道5街坊）、01F2-01地块（平凉街道10街坊）、01F3-01地块（平凉街道11街坊）及01E4-03地块（平凉街道8、9街坊）。

四宗地块均为杨浦区历史风貌保护地块，总建筑面积18.1万㎡，其中住宅建筑面积11.3万㎡，办公建筑面积5.2万㎡，商业建筑面积1.6万㎡。本次出规划的01E4-03地块是四块地中唯一一块混合用地，其他三个地块规划是低密别墅。

这个地块包的拿地门槛很高。

不仅需要满足世界150强，同时在上海还有50万方城区商住办开发经验、50万方自持经验的房企。

一轮筛选下来，只有中海、华润、中信泰富符合条件。最后，中信泰富获得了地块的开发权。

中信泰富是中信股份主要的地产开发平台。2016年3月，中信集团将旗住宅地产等资产以310亿元转让予中海地产，之后在房地产市场沉寂了较长时间。2020年开始，中信泰富回归住宅开发。

在上海市场，中信泰富打造了中信泰富九庐、陆家嘴滨江金融城、中信泰富又一城、中信泰富广场等项目。