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北京的「好房子」，还在半推半就，披着一层神秘面纱。

这层神密面纱到底是啥？背后又有开发商哪些不便明说的背后秘密？我们今天就来揭密真相。

先说现状。到目前为止，架空层和风雨连廊还少有现房实景，北京买房人更关心「好阳台」，讨论依然聚焦在阳台赠送的原始认知：

• 阳台部分一半面积计容，另一半面积赠送。

• 以交付时，将阳台封闭成为室内面积为最佳。

这里有两个问题，想看看大家的选择。

我们就以顺义、大兴、昌平等平原多点地区，常见的120㎡、550万左右房子为基准来说：

真相往往藏在钱里，藏在账本里，藏在政策文件里。

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再来问小伙伴一个问题：平时说的封闭阳台不都是半计赠送，是给购房者的「福利」吗？

真是这样吗？

要回答这个问题，需要把时针往前倒拔两周，来看一份很容易被忽略的重要官方文件细节。

正月十五元宵节那天，北京市规自委发布了《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》（以下简称《要点》）。

之前的文件是要上马好房子，是表态摆姿势。这次是怎么干好房子，明确审批标准及管理尺度。

正式的说法是：之前的导则是指明方向，本次则是具体落实的依据。

但是，其中有一条细则被很多人忽略了，但又极其重要：

确定了阳台的设置尺度，以及各类阳台的计容标准。

这可是题眼啊。先来看文件是怎么说的：

大家最为关注的封闭阳台，是否能够只算一半面积，是北京楼市近几个月的争论焦点。

本次的《要点》，从官方给予了确认：

封闭阳台，半计面积。

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但是……

关键是后面，《要点》中对于阳台，有关于地价款的表述。

水平投影面积的1/2计容，没有问题，明确了大家的争论点。

但收取地价款的表述中，没有提到「1/2」。

这个「账」没对上。

也就是说，如果有封闭阳台，阳台面积的1/2，

开发商是要补缴土地款的。

还有一个细节：

全社区都做了封闭阳台，并且顶《要点》上限的套内10%来计算：

当项目设置封闭阳台时，开发商需要补缴4%的土地款。

这意味着，土地成本会比拿地时多4%。

成本增加，利润就会减少。

换句话说，方案刚确定，但房子还没卖，项目的利润就先折损了。

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我们都知道，开发商拿地，都有自己的目标利润率刻度。这个刻度是由集团高层制定的，地区公司不能随意调减。

所以在拿地前，地区公司会进行周密的可行性研究。主要目的，就在于确保项目可以达到集团的利润率要求。

达不到怎么办？特别是在市场下行环境里。

所以这部分补缴土地款造成的利润折损，肯定要补回来。

至于怎么补……

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先别着急发火，让我们先把账一点一点算完。

以去年平原地区成交的套均面积117㎡、平均单价4.5万元/㎡来算：

半个阳台，是20w。

也就是说，购房款中的40w，是用来买阳台的。

回到文章最开始的问题，

当赠送面积开始算钱了，40万买个阳台，还值得吗？

其实，政策出发点也很明确，阳台不建议封，特别是经过三年疫情后，更多人喜欢上了居家有阳台。

但是，对于刚需小户型，封阳台能增加室内面积，就有了家政间，就特别希望封阳台。

说到底，还是不同客群的诉求，在阳台封闭上拐个弯。

但是，阳台封闭如果加重了刚需买房人负担，封阳台依然没有便宜占。

那么，阳台到底封，还是不封？销冠100