销冠100 销冠小表妹 2025-02-20 15:04 1.7w阅读
01
上周四,新年上班第一天,北京地产圈开了一场重量级大会。
表妹记住了一个新词:「溜达圈理论」
具体来说,就是「北京副中心溜达圈」,招商的小伙伴发明的。
就在一个月前,北京市一份重量级官宣文件中,也透露出两个重磅信息:
1、2025年,推动城市副中心高质量,继续保持千亿级别的投资力度。
2、2024年,第二批市级机关完成搬迁,近3.3万名工作人员在副中心办公。
一个月前的这份文件,其实是在佐证溜达圈的副中心含金量,就在下面这张图里。
如果再把上面的同心圆放大,我们就能看到溜达圈更多的烟火气和含公量。
细心的小伙伴可能已经发现,表妹一直没有说通州,更没有说通州溜达圈,而是一直说北京城市副中心溜达圈。
这又是为啥呢?
举个例子,我们通常会看到下面的海报官宣,
这就让很多人印象中有了这个公式:通州=北京副中心。很多业内的小伙伴也大多模糊地认为,通州楼市=北京副中心楼市。
这也直接给通州楼市带来多轮利好。
比如在2012和2013年,城市副中心刚正式提出的时候,通州区借这股东风,两年成交了2.5万套新房(不含别墅、商办等),直接超越新房成交扛把子的大兴区,跃升北京各区的成交量TOP1,比丰台区同期的成交量高出3倍。
当2016年城市副中心正式确立,通州区新房均价直接上涨了:
9000块
涨幅高达37.6%,比房价风向标的海淀区都高出10个百分点不止。
量升价涨通州区,享受着北京城市副中心带来的泼天富贵。其实,北京城市副中心的新房供应极少,多数楼盘成交和北京城市副中心没有关系。
要知道,2016年前后是全国房价最严苛的时候。所以,通州房价暴涨就受到了特别对待—在北京限购的基础上,通州执行双限购。
通州区新房市场上升的势头瞬间被掐灭,2017年仅有971套成交,仅占2015年成交量的13%。
于是在以后的7年时间里,通州楼市一直:
不温不火
02
其实,表妹很长时间也在困惑:北京城市副中心很火,通州楼市为啥不温不火?
这也是很多小伙伴对北京城市副中心的楼市体感。
上周四的北京大会,让表妹明白其中原因:
1、城市副中心双限购
2、无新房可选
3、主流开发商进驻太少
4、明星项目太少
换句话说,北京副中心一直很火,只是它少有新房供应,更少有标杆项目和明星楼盘,缺少声音而已。
而且,放在全通州看,通州新房去化率并不低。
去年的9·30新政,通州两限政策才刚刚正式松绑。但是,大家对它的印象还停留在过去时。
这就意外有了价格红利鸿沟。
截止到今年2月,通州区的新房均价仍是:
朝海崛起前的新房均价
甚至是现在的大兴区都能和它掰掰腕子。
但表妹觉得,这其实是一件好事情。
北京城市副中心的巨大彩蛋,因为各种误读和其它原因,导致很少人有机会享受它的城市发展带来的红利。
而现在,限购松绑,彩蛋进入揭幕期,北京城市副中心的楼市红利应该释放了。
实际上,另一个尴尬出现了:
几乎无新房可选
早在2021年之前,北京城市副中心新房供应乏善可陈。比如2020年底开盘的鑫苑盛世天玺,土地年限都过了20年了,才端上桌出售。
2021年至今新增供应且开盘的项目不过才13个,还没有朝阳区2021年一年的供应多,着实是少得可怜。
供应少,大开发商入驻少,没有标杆项目。
表妹甚至经觉得,北京城市副中心项目的产品力跟其他区有至少三年的代际差。
但是,当标杆房企入驻北京副中心,又有明星楼盘时,北京副中心楼市自然是买房人的心头好。
问题又来了,北京城市副中心买哪儿?哪里又是最宜居的板块?怎么样去选房?
今天表妹试着来回答这三个问题,跟大家聊聊通州,聊聊北京城市副中心。
03
在回答问题之前,我们再来看下面这张图,千万不能再有这样的认知误区:
北京城市副中心=通州
北京城市副中心只有155平方公里,北京城市副中心拓展区才包含整个通州区。
通州≠北京城市副中心。
表妹和刘亦菲还都是碳基生物呢,能一样吗?
绝对不一样啊。
那到底什么是北京城市副中心?
通州区区长助理林巍博士有两个很生动的比喻,一个是城市副中心是北京的省会。
我们常说,北京是全国的北京。同样的道理,北京副中心是北京的省会。
当北京将行政办公中心放在城市副中心,才会有运河商务区和文化旅游区。所以,城市副中心很像是北京的省会,背后代表的是全北京的资源。
政治经济学告诉我们,政治在前,经济在后。
政府行政大楼在哪里,哪里就是城市中心,它是城市经济和财富背后的推手。
来看下面这张图,我们不仅能看明白城市副中心,更能懂得这台机器运转后,孕育的巨大机会。
林博士另一个比喻是,副中心相当于二十年前正在起飞的上海浦东。
两者的相似之处在于都是国家战略,在各自阶段都处于经济腾飞的阶段。
要知道,站位越高,顶层意志越强,资源导向越强,发展就越猛。
还记得文章开头的官方重磅信息嘛:
2025年,城市副中心还将维持千亿的投资。
上图是通州区统计年鉴的数据,北京城市副中心已经连续5年维持千亿以上的投资规模,过去十年副中心的投资合计:
近10000亿
近10000亿,相当于今年初华人首富黄仁勋的资产规模,如果是用百元大钞铺满地面,1万亿人民币能覆盖:
3.5个北京市
当这部分热钱源源不断涌入副中心的时候,一个确定的事实是:
城市副中心的地段价值,持续被重新定义和迭代。
04
不信,大家可以看以下几点:
自打2019年行政中心搬迁,城市副中心几乎每一年都有一个重点工程建成。
这里边,还涉及开头的第二点信号:
2024年底,第二批市级机关完成搬迁
这代表着城市副中心的建设基本成型,也是「北京副中心溜达圈」的资源靠山。
有数据也能证明这一点。
截止2024年底,产业集聚的运河商务区累计注册企业1.8万家,吸引了三峡集团、阳光出行等众多企业入驻。而且产业导入的速度还在加快。
根据官方数据,2024年,通州全区新办税源占全市总数11.13%,增速排名高居全市第二。也就是说,越来越多的企业选择在副中心扎根发展。
「北京城市副中心溜达圈」就有了越来越多的导入资源。
05
这里你发现没有,
北京城市副中心这一波资源腾挪背后,是「造城」+「移民」+「产业建设」并驾齐驱。
汉高祖刘邦建都时,曾进行过7次大移民,总迁人口约40万人,把六国中有文化、有影响、有财富的人,以及各方面有突出技能的人迁到了长安,写就了这首凝固的史诗。
北京城市副中心的建设同样如此,
来看下面这张图片,北京城市副中心到底吸引了多少人才?
2015-2023年,通州区新增人口达到了:
增长率为32.35%,不管是人口增长总量还是增速,在各区的排名都是第一位的,其中政务中心办公人员已达3.3万人。
而区域经济竞争的核心,就是争夺人才红利。
这也验证了那就话,土地是手段,人才是根本,产业是容器,背后的经济和城市发展,才是根本目的。
06
此时,谁能在占据北京城市副中心价值的基础上,更加宜居?
表妹在上周四发布会上,意外在北京城市副中心找到一个答案:
通州老城区-梨园板块
在通州还是通州的时候,梨园板块就是通州区的香饽饽,有老城二十年养出来的完善生活配套,有京通高速快速通达,更有八通线+1号线通勤,是往返国贸最方便通勤的居住地。
在北京城市副中心确立之后,梨园板块更是被副中心的商务中心、权力中心、文化中心、文旅中心所包围,形成了绝无仅有的福地,表妹叫她:
揽翠阅金之地
「翠」即为文化、文旅的活力,「金」则是商务与权力的实力。
我们常说,房地产更重要的价值是窗外价值,而梨园的窗外价值,已经拉到顶配。
就拿梨园板块的新项目招商云璟揽阅来说,已经迭代到400米的溜达圈尺度。
云璟揽为什么有独一份的阅溜达圈?
秘密就在于城市副中心。当我们说跟着产业去买房,跟着人口红利去买房时,其实这一切背后,有一双无形的双手在拨动板块命运的琴弦,它就是至高无上的
权力资源
举个例子,云璟揽阅有一个「含公量」统计,详见下图。
只要你在北京城市副中心上班,三公里范围内,肯定有好单位在这附近。
生活资源更是丰沛。
400m「溜达圈理论」,让你下个楼的功夫就能到贵友、环影12街区等shoppingmall,不管是你I人还是E人,都可以满足期待。
三公里范围内即可抵达环球影城。
表妹听说,在老城区居住的不少人,都办了环球影城的年卡。
别人去逛园区、去环球,叫度假,云璟揽阅的业主,就是一脚油门的事儿。
你看,这就是溜达圈的资源优势,窗外价值。
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其实,让梨园板块更宜居的因素还有一个因素,眼光独到的主流房企招商蛇口入驻。
2023年,招商蛇口在梨园打造了璀璨公元,闯进了近三年通州区新增项目去化率的TOP4,更在刚过去的一月份成为通州网签金额、面积、套数三冠王。
2025年招商再进入梨园板块打造新项目-招商云璟揽阅,就在距离梨园地铁站的400多米的位置。
它的出现,不光是说项目能享受到北京城市副中心的利好,更重要的是,它代表副中心终于进入了主流开发商的视野。
未来,也会吸引更多的主流开发商进驻。
更妙的是,北京开始正式推行「好房子」,副中心也可参照执行,这会突破很多技术要点。
据表妹所知,招商云璟揽阅就是副中心首个好房子试点项目。
标志着副中心拥有了跨时代的产品力。
比如,云璟揽阅在洋房高得房率的基础上,又拥有超大赠送,室外景观更是打造了全维度会客厅体系,亮点十足。
能让梨园板块迅速追平产品的代际差,也理所当然的成为板块内的「标杆项目」。
这样的招商云璟揽阅,如果要归纳它的价值,表妹想到一个公式:
溜达圈=烟火气+城市核心资源+含公量=
城市能级(城市副中心)X地段资源(五心之心)X 产品段位(好房子)X 名企背书(招商蛇口)
这个公式的另一端,还有一个等式,叫做:
穿越
核心资产拥有穿越周期的能力。我想,这就是当下最稀缺的买房指标,溜达圈。销冠100
来源:销冠100
作者:销冠小表妹
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