文/乐居财经 严明会

苏河湾1号二期即将入市的消息已经传了两年多，但迟迟未见入市销售。去年，陆续又有二期入市的消息传出。

宣传的一大卖点是准现房。

近两年来，买期房就像开盲盒，维权成了常态。准现房应该是项目的优势，购房者能够所见即所得。但苏河湾1号的准现房能不能让购买者信服，需要打个问号。

因为，一期遗留了一堆问题，一度闹得沸沸扬扬。

作为曾经热销的千万豪宅，苏河湾1号让业主们很失望。套均2000万的豪宅，业主们都不是等闲之辈。

去年11月中旬，苏河湾1号一期业主们联合起来，发布了全体业主强制停贷告知书，其中还直指开发商多次延期交房，存在虚假宣传、擅自降配减配、设计规划改动、银行抽贷、工程款纠纷等现象。

两次延期

苏河湾1号原属于安康苑旧改的一部分，最早由广东珠江投资于2014年以“毛地出让”的形式介入，是当时上海市区内最大的旧改项目。

2014年4月，珠江投资与闸北区政府签署合作协议，珠江投资需要提供资金与政府合作对六幅地块实施征收、安置等。

直到2019年2月，规划图才公示，六幅地块中仅有土地编号09-01、10-02以及10-06规划为住宅用地；其中09-01为高层住宅（即苏河湾1号，包括三栋超高层及10栋别墅），10-06为低层住宅（风貌合院独栋产品）。此外12-01地块，根据一期开盘时宣传，将新建大型综合体合生汇，以及320米超高层甲级写字楼。

2021年12月，苏河湾1号一期开盘，推出309套房源，户型面积在140~260平方米，均价约12.88万/平方米，每套住宅的售价大概在1800万至3300万。项目线上认筹率超130%，同年12月项目正式开盘，去化率超过90%，目前一期已基本售罄。

珠江投资趁热打铁，对外宣称二期项目将在2022年二季度入市。2024年6月中旬，苏河湾1号预热了一波，并称将于2024年9月入市，但最后未能实现。

按照原计划，苏河湾1号一期应于2024年6月30日交付，但于5月，合生创展以疫情为由将交房时间延后至2024年9月14日；之后，又以银行从监管账户抽贷为由，将交房时间延后至11月30日。但因苏河湾1号与施工方中建八局的经济纠纷，验收进度停滞，这次没有给出具体交付时间。

实际上，部分楼栋在项目开售前就已封顶。一次又一次的延期交付，引发了业主们的大规模投诉。各方压力之下，苏河湾1号在去年11月28日启动了交付，赶在了截止日期的前两天。

除了交付延期问题外，一期宣传中12-01地块会建设的大型综合体合生汇，也在二期的宣传中消失，取而代之的是72米高楼公寓；此外还有原会所变餐厅、超市，居委会入驻1号楼裙楼等规划变动问题。

资金困境

苏河湾1号的项目开发商为上海超盛房地产开发有限公司（简称“超盛房地产”），由境外公司赢晟投资有限公司、上海珠江投资集团有限公司分别持有49%、43.35%股份，受益人为合生创展创始人朱孟依次子朱伟航。

延期交付、降配减配背后，超盛房地产自身处境堪忧。

2020年4月，超盛房地产因未取得施工许可证擅自施工、施工图设计文件未经审查批准擅自施工、将建设工程肢解发包等问题，被上海市静安区建设和管理委员会处罚了42.79万元。

2024年9月，超盛房地产被上海静安人民法院执行金额135万元，案由为建设工程设计合同纠纷。今年1月，又接连被执行65.79万元、80.59万元。涉案总金额达281.43万元。

有业主反映，主要是因为苏河湾1号的项目公司上海超盛房地产开发有限公司拖欠政府税金和土地款，导致二期迟迟未拿到预售证。

根据上海税务局2024年第三季度欠税公告，截止2024年9月，上海超盛房开欠税余额为1898万元，其中土地增值税1161万元。

不仅是超盛房地产，其实控方——广东珠江投资也面临着较大的资金压力。

2024年上半年，广东珠江投资实现营业收入43.26亿元，同比下降57.35%；净利润0.98亿元，同比下降80.27%；归母净利润0.45亿元，同比下降90.01%。

自2022年以来，珠江投资的净利润就持续下滑。2021年，其净利润为14.82亿元，2022年为5.93亿元，2023年为-6.68亿元。对应的归母净利润分别为14.4亿元、1.31亿元、-8.29亿元。

截至2024年上半年末，广东珠江投资合并范围内持有现金49亿元，应付账款高达206亿元，一年内到期的非流动负债166亿元。应付账款主要包括工程款等，如苏河湾1号事件中的中建八局工程款。

期内，广东珠江投资持有存货的账面价值715亿元，其中受限部分账面价值251亿元。在251亿元的受限资产中，超盛房地产存货的账面价值为134.44亿元，受限原因为子公司项目融资。