2025的楼市小阳春，会花落谁家？

销冠100 销冠小表弟 2025-02-18 09:02 5.7w阅读

转眼春节已经过去两周了。

那么地产人的哲学三问，也就到来了：

还有没有小阳春？
小阳春有多少成色？
哪类盘引领小阳春？

为什么要盯紧市场「小阳春」？

其实本质上，盯紧的是去化的窗口期。

每年春节的1~2周时间，大家回家及出游，置业的需求会向后挤压，也就是「节后再说」。

另一方面，孩子的学籍审核截止在五月底。

也就是说，为孩子买学区房，最晚五月份就要落定了，春节后就要开始着手准备了。

有买就有卖，卖掉二手房的业主，一般是要进行置换改善。那么上述人群，形成了往年春节后的旺盛需求。

有没有小阳春，就看春节前二手学区房交易活跃度。多年来，这也一直是北京小阳春的先行指标。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

很多楼盘常说的「全年业绩看上半年，上半年业绩看（春）节后」，秘密就在这里。

但是，小阳春的窗口期，今年有没有发生了变化呢？

真相往往提前藏在数据里。

我们先来看数据里的众生相，销冠智库存监测到的项目盘均情况，详见下表：

↑上周是复工第二周，盘均认购5.5套，到访153组；去年同期的盘均认购8.3套，到访186组。

经历过去年市场变化的朋友都知道，去年的「春风」不在「小阳春」，而是在金秋国庆。

第40周高耸的峰值，就是去年唯一的机会窗口。表弟清楚记得，去年的国庆节，很多售楼处都正常放假了，大部分置业顾问是国庆第三天被紧急叫回售楼处加班。

有家房企却牢牢抓住了机会，国庆假期成交20亿+，成为少数赢家。这家公司叫HR。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

为什么「春风」晚来了半年？

不同于过往小阳春的「学区置换需求窗口期」；去年的国庆节窗口期，应该称之为「政策利好窗口期」。

国庆节前一天晚上的刺激政策，拉了北京楼市一把，也悄然打开了去化窗口。

那么今年小阳春呢？

先说结论，4月份之前，大概率不会有新政策出炉。

因为我们知道，每年3月上旬是全国两会的时间，更早之前是北京各区两会和换届，然后是市里的两会。

在4月份之前，各区领导都在紧张准备两会工作，抽不出时间来。

说到底，有没有「小阳春」，以及它的成色，过去一靠学区杠杆，二靠政策杠杆。

假设没有杠杆，又会怎么样呢？

从渠道端来看，上周的渠道热度（综合带看及认购情况）回升到了55分。

再仔细看数据细节，主要是带看量的回升显著。

就是说，买房的热情，北京市场还是很高。

刚需、改善或是豪宅，热度又是属于哪家呢？

我们都知道：新房买家，主要还是改善类为主；客户都在置换房源。

所以要回头看近期二手房的走势，它是新房的「先行指标」。

表弟拉出了2021年至今的时间轴，每年元旦之后到春节之前的大中介实时认购数据。

这部分置换出来的客群，就是反映接下来小阳春成色的指标。

今年春节前二手周均的认购，介于2023和2024年之间。

这就意味着，置换客群的需求量，会比2024年好。

能好多少呢？还有一个直观的参考指标，就是黄金价格走势。具体的黄金和楼市关系，表弟就不展开，懂的都懂。‍‍‍

你看下图曲线趋势会发现，国际现货黄金的价格在去年底短暂回落后，转到2025年仍在一路攀升。

这意味着小阳春的资金量，会有一部分流向黄金市场。

金价上涨和楼市好房子频出，这就出现了两难选择。表弟觉得，还是优先选择‍‍‍‍‍‍

买房！

原因在哪里？因为市场正在用脚做出选择。

这周的数据中，我们看到：

去年三个月赢了全年的北京宸园，又夺得了网签冠军；
渠道认购端，清樾府拔得头筹；
项目监测端，北京宸园、嘉华天珺、京华国贤府、京熙润府、璀璨公元等项目，单周认购破两位数。

从网签排行榜和认购排行榜，我们意外发现，今年的「小阳春」出现产品结构差异：

一方面，受追捧是近郊的首置项目。特点是两低一高：

低单价+低总价+高性价比

比如清樾府。‍

而另一方面，就是两个超级：

超级地段+超级产品力

比如北京宸园。

北京宸园网签夺冠持续到今天，保持这样的成绩，是十分不易的。

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要知道，今年10w+的供应，将有200万方。

比如海淀朱房、功德寺、树村、朝阳的酒仙桥等等。

总货值超过2000亿+！

而去年全市商品住宅的规模，才仅仅不到2700亿。

表弟特别替海淀的大户型担心，非常不容易，海淀的小伙伴务必打起十二分精神。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

宸园似乎春节不休，持续领跑和快跑！它似乎嗅到到了即将上市地块的危险气味，正在和时间赛跑。

可见，今年的高端市场极有可能出现踩踏效应，而以清樾府为代表的两低一高盘，将可能是2025年的最大赢家之一。

上班第一周，两个指标盘，分别代表两个信号：‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

1.以清樾府为代表的单价5w+楼盘，将会是北京宠儿；‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

2.以北京宸园为代表的单价10w+楼盘，也将会是北京宠儿。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

这个道题，放在任何一个板块，结论都成立。

祝小伙伴们好运！销冠100

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来源：销冠100

作者：销冠小表弟

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