文/乐居财经  严明会

大悦城在上海已经许久没有新项目入市。一年多前，大悦城以股权收购的方式，在上海虹口区核心地段曲线拿了一块地。

直到1月底，这块地的设计方案才公示。即虹口区北外滩街道hk367-01地块（原虹口116街坊地块）。整个过程花了500天。

地块将建37幢2-3层的别墅和1幢24层的高层，以及1栋商业，整体是风貌别墅+高层的混搭，共160户，其中包括84户高层和76户别墅。

项目计容建面4.65万平方米，容积率1.95。好的方面是：没有商办、没有15%自持住宅、没有5%保障房、没有联动价，各项优势叠加于一身，在上海市中心很罕见。

从设计图来看，西侧两栋的3F别墅均有私家庭院。楼高10.8米，楼间距普遍不到6米，而标准楼间距应该在12.9米左右。

右侧的两栋2F别墅，在源福里区文保点范围内，别墅形态与左侧两栋也有区别，两列别墅中间有一条4.49米宽的公共通道。楼高在7.05-10.8米之间，楼栋前后的距离普遍不足3米。

高层走量，别墅才是利润大头。预计高层均价在14万/平方米，风貌别墅则为22万/平方米。周边有弘久·新弘北外滩项目，于2024年1月19日开盘，建面约99-184平，均价约13.2万/平方米，目前已经售罄。

项目地理位置优越，靠近4/12号线的大连路站，步行约400米。步行至北外滩来福士广场只有800米左右。

项目定名为中粮北外滩壹号。这是大悦城落子上海滩的第5个壹号系产品，此前，大悦城在上海打造了海景壹号、天悦壹号、前滩海景壹号、中粮瑞虹·海景壹号。也是大悦城在继海景壹号之后，第二次参与虹口区的城市更新。上海风貌别墅的打造，对大悦城来说，还是第一次。

116地块的旧改工作启动于2003年，直到2020年才正式全部完成。

该地块最初开发公司另有其人。地块于2022年12月协议出让，由上海耀耀禄建设发展有限公司（简称“耀耀禄建设”）获得，总价43.9亿元，楼面价94436元/㎡。“耀耀禄”即是116的谐音发声。

耀耀禄建设成立于2020年7月1日，注册资本为128,000万元，控股股东为上海中虹（集团）有限公司，是北外滩集团旗下一级子公司，耀耀禄建设属于北外滩集团旗下二级子公司。

两个月不到，上海联合产权交易所官网就出现了耀耀禄建设100%股权及相关债权转让的信息。

2023年9月，大悦城控股以股权转让方式获得该项目的开发权。具体持有公司为大悦城（上海）置业有限公司，该公司成立于2023年1月18日，法定代表人为练亮。

实际上，大悦城拿下116地块后，市场上很快就有相关设计方案和效果图流出，但一年多后才在上海市规划资源局公示。

截至2024年上半年末，大悦城在上海共计开发了10个项目，目前都已竣工，最近一次的开工时间是在2018年8月。

前不久，大悦城披露2024年度业绩预告，预计2024年度归母净利润亏损在26亿元-34亿元，2023年同期亏损约为14.65亿元；2024年度扣除非经常性损益后的净利润亏损在35亿元-45亿元，2023年时亏损约37.58亿元。

巨额亏损的原因大致是：开发项目收益减少、部分项目减值、处置项目的投资收益减少。

2024年，大悦城连续两次进行组织架构调整。

2024年4月，大悦城组织架构调整，将东北区域公司、浙江区域公司和华中区域公司裁撤，由原先的“10个区域公司+4个城市公司+4个事业部”整合为“7个区域公司+4个城市公司+1个事业部”。

之后，大悦城控股的前任董事长陈朗卸任。

2024年年底，大悦城再次将南京区域公司、西北区域公司和海南区域公司裁撤，区域公司由7个再次变为4个，仅留下北方区域、华东区域、华南区域和西南区域。