文/乐居财经 严明会 

2020年1月，中信泰富联合中船以81.9亿的封顶价，拿下广州荔湾广船一期地块。

两年后的2022年10月，这两家央企再次联合出手，斥资187.6亿，拿下广船后续地块。

两次的拿地款，接近270亿。

这个数字，超过了2009年225亿的广州地王亚运城地块。

借着这两块地，中信泰富规划了一个体量达125万方的城市大盘广州滨江上都。

项目一期命名为璇湾，最早的在2024年初已开始交房。

如今，广船项目二期，也传了新消息。

2月7日，广州规自局披露了荔湾区芳村大道南以东AF040365地块、AF040371地块规划批后公示。

这两宗地块，是中信泰富第二次所拿广船地块的一部分。

按照规划，块地打造1#-5#共五栋51F-52F的超高层。

两宗地块被道路隔开，中间通过一条风雨连廊连接。

其中，71地块有三栋住宅，1#51层、2#52层、3#51层；65地块两栋住宅，分别为4#52层、5#51层。

这五栋住宅，1#是一层三户，2#是一层四户，3#、4#、5#均是五户。

对比一期璇湾最多四户的设计，项目二期的居住密度显然更大了。

目前，项目二期的户型以及品质，还有待后续的公布和验证。

不过有了一期璇湾的前车之鉴，购房者在面对二期入市时，或许会多了几分顾虑。

广州滨江上都地块，是中信泰富花重金拿下。

在打造和营销上，自然花了一番功夫。

一期璇湾，中信泰富根据楼栋的位置和朝向，划分了两个档次。

璇湾A区、璇湾B区，主打高端改善；更靠近江边的璇湾壹号，一排望江，主打豪宅。

不同的定位，定价自然有所差距。

璇湾的上车门槛曾在七八万每平这样。而望江豪宅的单价却要到上十万，总均价到1500-2000万。

不过，开盘就打着江景、改善定位的滨江上都璇湾，却多次因质量问题引发热议。

好在，经过多方反映沟通，开发商也进行了积极的整改。

从2023年12月开始，项目一帮业主代表就楼盘外立面、公区、交标等问题，多方沟通、组织团建、与开发商开会。

随后历时近半年，2024年5月，与开发商基本达成共识，确定了延期赔付方案和整个楼盘全方位的优化提升方案。

再经过半年的改造施工，各组团外立面增加铝板，小区大门扩大，园林升级优化。

具体而言，整改涉及璇湾A区公区，璇湾B区外立面、地下室、大堂公区，璇湾壹号西门门楼、东门园建、东门绿化，璇湾公馆A栋首层公区、车库铝板、地下一层车马厅、门楼、园建、绿化等各组团的全面提升。

至今年一月，项目各区的提升工程已接近尾声。

也得益于全面的优化改造，2024年12月22日，项目B区迎来焕新交付。楼盘质感得到大大提升。

有业主在交付现场表示，整改提升的效果很明显，项目交付超过预期，服务方面也提升很多。

也有业主感觉到欣慰，表示业主跟开发商之间的沟通，成效还是非常好。

不过经历一系列的问题，滨江上都项目还是呈现了高开低走的趋势。

这个盘的价格相比三年前，已经缩水许多，单价在4.5-6.5万每平左右。

项目的去化，也没能像开发商一开始预想的那样高举高打。

乐居财经查阅广州住建局数据，项目一期取得预售证住宅1216套，目前住宅已售套数549套（截至2025年2月10日）。

据此的去化率仅45%左右，五成不到。

现在，项目一期璇湾的问题已经引发关注，后续去化显然更不容易了。

项目二期后面的市场表现如何，也需要多打个问号。

中信泰富，是中信集团的主要地产平台之一。

2016年3月，中信集团以交易对价310亿，将旗下中信地产剥离给了中海地产。

近几年，中信集团的地产业务卷土重来。

并形成了中信城开和中信泰富地产，两个主要的地产平台。

这两大地产业务，目前出现在上市平台中信股份旗下的新型城镇化业务版图里面。

这其中包括中信建设、中信环境、中信兴业、中信海直、中信泰富地产、中信城开、中信和业。

2023年数据显示，中信泰富在中国内地的土地储备面积530万平方米，其中权益面积约387万平方米。

显然，广州滨江上都这一个项目就为其贡献了不少土储。

克而瑞数据显示，2024年，“中信泰富”全口径销售96.4亿元，排在百强榜单的89位。

从最新披露的公示，广船项目二期的建设单位是广州瑞鸿置业有限公司。

这家公司由广州瑞凌实业发展有限公司100%持有。

广州瑞凌实业正是广船地块的拿地主体。

再往上，广州瑞凌实业由中信泰富、中船集团各间接控制50%。

从整改提升的效果可以看出，中信泰富，确实在狠狠地抓这个代表项目的质量了。

毕竟，一手好牌如果被打烂，谁也不甘心。