文/乐居财经  严明会

时隔一年，招商蛇口重回“上海心”。拿地一个多月后，项目设计方案总平面图公示。

这是一个不规则地块，拟建5栋14-25F高层住宅和若干配套用房，预计供应新房约300套，没有保障房，也没有租赁用房。

项目共有六个出入口，康定路设有一个机动车入口和一个人行出入口；规划道路上有一个消防出入口和一个机动车出入口；西南侧有一个人行出入口，东南侧有一个鸿力公寓的消防门。机动车在进入小区后可直接驶进地下车库入口，实现人车分流。

除6号楼为两梯三户外，其他楼栋都是两梯两户的设计。项目1号楼一至二层、2-2号楼、3号楼、5号和6号一楼规划有架空层，有望被打造成泛会所。2号楼、6号楼北侧均设置了下沉庭院。有消息透露，项目可能会配置恒温泳池等高端设施。

1#25F楼高79.95米，其前方的2-1号楼高度同样是79.95米，标准楼间距95.94米，但二者之间的之间距离仅有38.18米。

2024年5月，9A-20地块的规划经历了一次重要调整，容积率由原先的2.95调整为2.68，建筑面积减少了约0.47万平方米。新规划中还在地块内设置了一条7米宽的公共通道，这条通道将24小时对外开放，且其端口位置固定不变。

项目利用局部地块抬高做了下穿通道，小区的西北角的1号和2号楼整体向上抬高了3.6m，预测会在1号楼东面设置交通楼梯上下，南北向公共道路通道出入口则设置在西面，解决了因南北公共通道导致项目存在割裂感的问题。

这块地来得并不容易。去年9月中旬，上海第五批次集中供地中，招商蛇口与南通瑞城联合体在历经163轮苦战后，以56.6亿拿下了静安区曹家渡社区C050301单元9A-20地块，溢价率31.2%，成交楼面价11.41万元/㎡。

此楼面价也是目前为止静安最高、全国第二高的价格纪录，仅次于绿城徐汇滨江地块的13.1万/㎡。按照楼板价11.41万元的预测，未来新房入市价格有望在15.5-16万元/㎡左右。

2024年9月29日，招商蛇口与南通瑞城出资成立项目公司“上海招瑞置业有限公司”，二者分别持股80%、20%。南通瑞城成立于2009年，由江苏海润城市发展集团有限公司全资拥有，后者南通海门国资企业。次日，招瑞置业发布招标计划公告，项目拟投资66亿元。

近些年来，上海一直是招商蛇口的战略重地。2021年，招商蛇口将“重返上海”的战略升级为“重返上海心”。此后，招商蛇口上海公司聚焦上海中心区域，用高端产品玺系布局内环内热点板块，打造的项目包括招商·外滩玺、招商·虹玺、招商·云玺、招商·苏河玺等。

在上海市场，招商蛇口已连续两年夺得销冠。2022年，招商蛇口上海公司实现销售额741.25亿元；2023年实现645.57亿元的销售额。因为上海的表现优异，在2024年年初的组织架构调整中，原华东区域副总、上海城市总经理温恩奇升任华东区域总经理，继续兼任上海公司总经理。

而2024年，招商蛇口在上海被中海地产和保利发展反超，排名下降至第三，实现销售额358.47亿元。

回顾2023年，招商蛇口在上海拿下浦东新场、浦东周浦、松江永丰、浦东三林、闵行浦江和宝山顾村共计6幅涉宅地块，数量和体量都不小，但没有一块位于内环核心板块。

此次拿下静安曹家渡宅地，在一定程度上帮助招商蛇口壮大了其在内环核心地块的土地储备。外界预测，招商蛇口在曹家渡地块仍将沿用玺系产品，此项目也将成为招商蛇口最重量级的项目。

截至2024年6月底，招商蛇口在上海在建项目数量23个，总建筑面积302万平方米（其中负责管理项目18个，建筑面积约240万平方米）。其中不少位于外环外的项目，面临着较大的去化压力。

2024年底的上海第八批次土拍，招商蛇口通过联合体一口气拿下长宁区、宝山区三宗地块，总耗资约94亿元，均是溢价竞得。

今年年初，招商蛇口华东区域组织架构大调整，招商蛇口华东区域下的杭州公司将正式更名为浙江公司，宁波公司则调整为事业部，并入浙江公司管理。此番调整后，华东区域的城市公司架构将精简为上海公司、浙江公司和福建公司。