文/乐居财经严明会

在寸土寸金的上海，低密度新盘已经很少见。

去年11月27日的上海第七批次土拍中，出现了一块容积率1.29的地块，即桃浦社区W061101单元H3街坊H3-2地块。

最终，该地块由华润置地&金茂&建发房产以15.81亿元的底价竞得，楼面价40996元/㎡。地块出让面积2.98万㎡，计容面积3.86万㎡，地块限高18米，中小套型占比0%，住宅套数下限无设定，集采价5000元/㎡。

地块的体量不算大，却由三方国家队房企联合摘下，托底意味相当明显。

超低密度、高装标、无保障房、无中小套型，多方面因素加持之下，外界对该地块的关注度很高。规划方案正式公布前，项目消息已经满天飞。

近日，该地块规划方案公示。

01

从规划图来看，项目拟建13幢4F叠墅，完全人车分流。楼栋的排布很规整，高度均是13.28米，上叠有私梯入户。地下室储藏空间设置了采光天窗，上叠设置了屋顶露台。

据悉，项目将打造“金茂府”系的科技别墅，将推出4个主力户型，包括建面约178㎡上、下叠和建面约200㎡上、下叠。其中建面178㎡的上下叠位于地块西侧，建面200㎡的上下叠位于东侧，共有200套。

小区在连亮路和桃浦西路均设置了出入口。从连亮路出入口进入小区，可直达下沉庭院，西南角有儿童、老人活动场地，东南角设有林下活力花园。西侧的H3-5地块，将新建一所18班幼儿园，总建面9530㎡。

效果图显示，社区立面为新中式风格，以铝板+石材为主，窗墙比3:7，两段式、对称式造型。立面上提取“线面体”中的线和框造型元素，以线条为主、框为辅，通过形体划分，精致线条勾勒，色彩元素及有温度材料等搭配。

项目的建设单位共有三家，分别是苏州兆坤房地产开发有限公司、上海煦臻企业管理有限公司、苏州腾茂置业有限公司，对应的拿地房企分别是建发房产、华润置地、金茂。有消息显示，三家企业的股权比例是华润置地42%、金茂29%、建发房产29%。

于三家企业而言，华润置地是首入桃浦板块。此前，金茂曾打造了普陀金茂府，于2023年4月27日首次开盘，211套房源有217组认筹，认筹率102.8%。建发在桃浦打造了建发海阅首府。

业内预计，售价预计超过9万+。在此基础上，未来板块内的价格也将水涨船高。目前，桃浦板块的均价在8万左右。

02

交通上，地块距轨道交通15号线祁安路站直线距离0.5公里，邻近中环线和沪嘉高速。位处桃浦和大热的宝山南大的交界处，可以享受到两个板块的红利辐射。

市场方面，板块最近一次宅地出让时间是在今年4月份，中环投资以底价26.5亿元竞得普陀区桃浦科技智慧城（W06-1401单元）024A-01地块，楼面价44042元/㎡。

目前该地块周边的新建住宅项目包括中环云悦府、建发海阅首府、宝华紫薇花园、普陀金茂府、中环桃源里以及金隅桃浦项目。

其中，位于地块东南方向的中环云悦府由象屿和浙江交控共同开发，项目最近一次开盘时间是在今年10月13日，共推出244套建面约99-155㎡房源，取证均价81586元/㎡。

建发海阅首府项目最近一次开盘时间是在今年10月24日，共推出137套建面约96-141㎡房源，取证均价81433元/㎡。

上述两个项目均由于认购人数少而取消摇号。

03

2024年，华润置地直到10月才在上海首次拿地。

10月25日，华润置地在上海2024年第六批次土拍中以约46.11亿元的底价摘得宝山区大场镇W12-1301单元32-04地块和11-01地块，即宝山南大丰翔路TOD地块二期。

11月27日，在上海第七批次土拍中，华润置地单独或联合其他房企拿下虹口四川北路、普陀桃浦、浦东新杨思三宗地块，总金额达146亿元。其中，虹口四川北路地块由华润置地全资竞得，总价51.36亿元、楼面价92934元/平方米、溢价率11.97%，这也是华润置地时隔5年重返上海内环内。

据克而瑞数据，2024年，华润置地以144.39亿元权益拿地金额排在上海房企拿地权益金额榜第二位。

华东大区是华润置地重要的业绩来源之一。据2023年年报，期内华东大区占华润置地整体签约额的28.6%，在所有区域公司中位列第一；华东大区对应的结算营业额占合计结算营业额的20.6%。2024年上半年，华东大区的签约金额为379亿元，占集团整体的比重为30.4%。

2024年全年，华润置地在上海实现293.6亿元的销售额，位列第四。而在2023年，华润置地在上海的销售额排不进前十。

2024年2月，原华润置地杭州总经理娄山杰调任上海总经理。5月，娄山杰担任起华润置地（上海）有限公司的法定代表人。