文/乐居财经 林振兴

功德寺双子座的案名公布后不久，越秀地产便出现在绿城功德寺项目的股东位置上。

1月9日，越秀旗下的青岛东辉入股北京功意房地产开发有限公司。入股完成后，越秀和绿城各持股50.001%和49.999%。

绿城很豪爽，不仅将西区项目一半股权转予邻居，还将法人位置拱手让给越秀。同日，越秀地产北京总经理董毅从陆建强手中接过功意房地产法人的交接棒。

相较之下，华润则显得不是那么局气。

越秀将自己功德寺项目65%股份让给了华润，但华润在朱房村的项目却不带它玩，而是拉来了另外两位伙伴。

在北京豪宅市场上，越秀是需要华润置地品牌加持的。在香山樾上，越秀和北京城建联手，就吃了品牌的亏。

现在越秀学聪明了，肯让出项目公司控股权，让华润置地参与进来，不失为双赢之策。

按理说，华润在朱房村项目也应该投桃报李，把越秀和绿城一起拉入局。

但怪异的是，华润却将橄榄枝抛给了中铁置业和招商蛇口。

中铁置业是华润在北京的老朋友了。2021-2023年，两家先后三次斥资超130亿在大兴西红门拿地，推出西红门“橡树湾”项目的一二三期，即红橡润园、兴橡润园、兴橡文园。

而招商蛇口打造了北京首个集社区归家大堂 三进下沉庭院 会所功能空间于一体的豪宅项目——招商玺，以及高端住宅项目——臻园。

撇去越秀给的恩情，从理性的角度考虑，中铁置业和招商蛇口的确更适合，当华润朱房项目的合伙人。

今年是越秀地产进京的第五个年头。

五年来，越秀在北京拿下了六块地，总拿地金额达超273亿元，大部分项目是以高溢价率成交。

北京南部市场竞争激烈，越秀在北京的总体布局偏北部，主要集中在海淀、昌平等板块。

2021年，越秀地产首次进京，采取“抱大腿”方式，它联合北京本土国企天恒置业砸45.7亿元在怀柔拿地，共同打造怀山府项目。

怀山府，四年时间就卖了几十套，经常出现在北京网签排名倒数第一。

去年底，怀山府项目公司还收到一纸罚单，北京恒秀立怀置业被北京市规划和自然资源委员会怀柔分局通报批评，并对项目现场营销负责人处2000元罚款。

进京第一个项目遇阻，让越秀地产似乎变得谨慎起来。次年，它在北京土地市场颗粒无收。

2023年，越秀地产开始反思，北京公司不断招兵买马，开始第二次赴京赶考。当年2月，越秀以59亿元一举拿下两宗热门地块，打造石景山天玥和昌平朱辛庄星樾。

这两个项目是越秀自己独立操盘，很是争气。其中，星樾网签461套、成交额26.53亿元，天玥网签358套、成交额25.6亿元，基本已拿回地价款。

新官上任三把冠，新领导对于对盖房子速度的要求更高。例如，天玥平均不到15天就要盖一层。星樾更绝，从拿地到开盘只用了77天。

通常而言，楼盘开发周期越短，资金成本越低，换取的利润越高。但高周转，也会带来一些问题。

星樾项目公司曾因未取得夜间施工许可证，使用水泥罐车在工地夜间进行浇筑作业，对环境造成噪声污染，被北京市昌平区史各庄街道办事处罚款1万元。

紧接着2023年中，越秀又跑去海淀砸79.35亿元拿地，并牵手城建发展一起打造香山樾。目前，该项目网签261套，成交额68.38亿元。

去年，越秀在京城土拍场上依旧凶猛。

除了11月5日，功德寺双子星地块的土拍现场，绿城和越秀成为幸运儿，分别以51.75亿元和63.825元亿元摇中西侧地块和东侧地块。

更早之前的10月22日，越秀地产与未来科学城组成的联合体，在昌平以底价25.33亿元拿地。虽没有公布规划平面图，但前不久，它公布了案名：星耀未来。

不知是否因为集中火力在功德寺，星耀未来的推进速度变得慢悠悠，比它晚拿地的项目基本都出图了。

除了自己下场拿地，越秀还与京城房企开展项目股权合作。

2023年7月，首开股份以31.97亿元 2.3万平米现房拿下昌平地块，推出梧桐星宸。一年后，项目公司北京怡同置业引入建工地产和越秀地产。

昌平区的新房项目扎堆，梧桐星宸周围还有建工嘉境里、住总清樾府等楼盘，想要胜出，它必须使出降价的杀手锏。梧桐星宸的销售指导价是5.5万/平米，网签均价已降到5万元/平米以下。

降价后最受伤害的肯定是第一批购买者。已经有梧桐星宸的业主，开始退房了。

小雨（化名）于2023年12月23日在梧桐星宸售楼处认购房屋一套，沙河高教园梧桐星宸项目99平三居户型**房间草签了商品房预购合同，并支付了部分首付100万元。

签订合同后，他了解到项目商业和交通情况和销售所说的情况并不符合，并认为销售存在虚假宣传等行为，“销售和我保证19号线二期规划到沙河高教园，但与实际情况并不相符；宣传将项目北侧的商业和小区自建商业混淆，误导消费者。”据乐居财经获悉，后续开发商已与该购房者联系协调解决退房问题。

去年中期业绩会上，越秀地产董事长林昭远透露，2024年北京单城销售目标为120亿元，目前已经完成56亿元。

末了，他还喊话，“未来，越秀会继续保持投资强度，深耕北京。”

这两年，越秀地产之所以在北京又硬气起来，敢从本地央国企嘴里“抢肉”，是因为它引入了两员大将。

2023年2月初，投拓出身的董毅正式加盟越秀地产，担任北方区域副总经理，北京公司总经理。跳槽到越秀地产前，他曾是旭辉华北区域集团的总裁。

而后，郭伟智加入越秀，担任北方区域董事长兼总经理。

郭伟智1975年生、南方人。他是一个念旧的人，2001年加入广电地产，一呆就是20年。

广电地产是广州老牌本土开发商，2016年金地商置分别以两次总额18.74亿全面收购广电，成为金地商置旗下公司。2020年，郭伟智被免去广电地产高级副总职务，任命为金地商置华北区域总经理；次年他被调任华中、成立华中区域。

在金地商置期间，郭伟智跟越秀也有着多次的项目合作，彼此并不陌生。有猎头说，越秀以前就挖过他。

有人上，就有人下。北方区域原总经理卢沃明被郭伟智挤了下来，title变成了“北方区域常务副总经理”，担任越秀地产沈阳、青岛、烟台等公司的法人。

怀山府、星樾、天玥三楼盘，最早法定代表人、经理均是卢沃明，现在都交给了郭伟智。

郭伟智除了是越秀北京、青岛、济南等多家公司的负责人，他还是湖北勤电壹号科技投资中心（有限合伙）（简称“勤电壹号”）的股东。

在郭伟智被调任华中的前一年，勤电壹号成立了，注册资本1580.8432万元，它旗下仅有一家子公司——勤电通信服务有限公司。目前，勤电通信服务不仅被限高，还被列为被执行人。