乐居财经 徐迪 1月2日，2025年北京首场土拍上，建发房产以90.404亿元的价格摘得海淀区东升镇北部片区朱房四街棚户区改造项目二期0030地块，溢价25.04%。

0030地块线上收到6次报价，北京城建72.3亿元，中海地产72.373亿元，建发房产72.446亿元，中国金茂72.519亿元，中铁置业+招商蛇口+华润置地联合体72.592亿元，保利发展今天上午10:38给出第六次报价：72.665亿元。

现场，经过247轮报价，最终由建发房产摘得，折合楼面价95062元/㎡，比0029地块每平米贵了近6000元。

朱房本次出让的两幅地块均为纯居住用地，地形方正，无其它配建。用地总规模8.2万㎡，地上建筑规模19.77万㎡，控高48米。

西侧0029地块用地规模4.27万㎡，容积率2.4，地上建筑规模约10.26万㎡。刚刚已完成出让，现场经过160多轮竞拍，最终由中铁置业+招商蛇口+华润置地联合体摘得，成交价91.52亿元，折合楼面价约8.92万元/㎡，溢价17.33%。

东侧0030地块用地规模3.93万㎡，容积率2.42，地上建筑规模约9.51万㎡，起始价72.3亿元，起始楼面价约7.6万元/㎡。

朱房二期棚改项目早在2024年6月份就已开始宅基地确权公示。

项目位于海淀区东升镇北部片区，地处中关村大街高端创新集聚发展轴辐射腹地，京新、京藏高速、北五环围合区域，整体用地面积约62.59公顷，总建筑规模约85.72万平米，涉及居住用地、研发设计用地、市政设施用地及教育用地等多幅地块。

住宅部分共7个组团，包括5个安置房地块，最南端清河沿岸的2宗则为商品房地块，也就是本次上架的0029、0030地块。

朱房村地块距地铁13号线上地站步行约1.5公里，昌平线朱房北站约1.2公里；周边有海淀实验二小汇缘分校、第二实验小学橡树分校、清华附小清河分校，以及规划清华附属九年一贯制实验学校。

周边商业配套成熟，北面有大型购物中心清河万象汇，步行可达。隔着万象汇就是海淀北的次新豪宅标杆北京橡树湾，当前二手房挂牌价在13万/㎡左右，楼龄较新的五期万橡府大户型能卖到15万+。值得一提的是，万象汇、北京橡树湾，均是华润置地北京代表作。

产品方面，朱房村地块由于不限价，未来面向纯改善做大平层豪宅的概率更大一些，容积率2.4，限高48米，预计是16F左右小高层产品，按照200㎡的户均建面来算，大概能有近千套房源供应。

此外，在建筑设计上，朱房村地块的出让文件中专门提到，“朱房地区以现代建筑风格主为，可适当结合新中式风格，建筑造型规整、内敛，营造稳重、和谐、明朗的人居环境。”

地块南侧紧邻清河，滨水而建，外立面颜值有保证的话，将成为“河景豪宅”的加分项。

另一方面，从功德寺地块刚公示的设计方案来看，“好房子”标配的开敞阳台、架空层等均未体现，朱房地块能否有所突破，就更让人期待。

如果能用上这些科技狠活儿，对功德寺两项目将形成降维打击，隔壁橡树湾二手房价则有可能站不住10万+，但相应的或将提前释放一部分改善需求。

朱房地块的多规合一函中提到，项目在后续设计中，要贯彻落实首都花园城市建设理念，注重生产、生活、生态空间的融合，加强绿地绿化彩化效果。但并无进一步详细规定。

不利因素，朱房地块周边有大体量安置房，建面44万㎡，容积率2.8，控高80米，25F高层，设计居住总户数超6000户，但整体规划比较新，起码品相看上去不会太差。