2024年，南京房地产市场呈现出三大显著特征：稳地产政策力度空前、市场阶段性企稳向好、观望情绪调整为入市情绪。

从克而瑞数据来看，一二手房成交合计规模呈趋稳态势，特别是在11月与12月这两个关键时间节点，整体成交规模显著超越同期水平，直观反映市场需求依然坚实，随着政策效应释放，市场活跃度得到有效提升。

数据来源：cric

政策调控的持续深化、市场需求结构的动态变化以及行业竞争的日益激烈等多重因素相互交织，给房企的生存与发展带来了巨大压力。

率先认识到传统发展模式的局限性，以创新为驱动契机，深挖市场需求的房企，于变局中开新局，在2024年逆势中保持稳健的发展态势，实现业绩规模和企业价值的提升。

榜单发布

本次克而瑞南京发布《2024年1-12月南京房企销售TOP20》，从全口径、权益、流量三大维度，客观展现房企的投资决策力、资金实力与营销能力。

保利发展（171.86亿元）、招商蛇口（146.18亿元）、华发股份（122.25亿元）荣登全口径榜TOP3；

保利发展（125.25亿元）、招商蛇口（92.58亿元）、华发股份（64.15亿元）摘得权益榜冠、亚、季军位置；

保利发展（146.60亿元）、华发股份（105.34亿元）、招商蛇口（103.44亿元）据守流量榜前三甲。

榜单解读

1、市场份额加速向头部聚集，中后部房企觅差异化优势

在行业格局演变的进程中，市场份额正显著地向头部房企进一步集中。

其中，处于第一梯队的TOP3房企表现尤为突出，流量金额榜中保利发展、华发股份以及招商蛇口凭借卓越的综合实力，持续占据市场前三甲的稳固地位。这三家头部房企市场占有率更是攀升至24.01%，通过与2023年同期数据对比，实现了约3.26个百分点的同比增幅。

TOP4- 10 位的房企同样呈现出积极的变化态势，尽管相较于TOP3房企，其规模效应存在一定差异，但市场份额集中度依然实现0.31个百分点的增长。

中后部梯队的房企面临着更为严峻的市场挑战。在市场份额向头部集中的大趋势下，中后部梯队房企的市场份额相应减少至16.07%，揭示了行业资源加速向优势企业聚集的发展态，如何在当前复杂多变的市场环境中，寻找差异化竞争优势，提升企业核心竞争力，将是其实现可持续发展的关键所在。

2、年度房企格局分层，百亿引领，五十竞逐，三十争毫厘

本年度房企排名格局中，呈现出层次分明的梯队分布特征。处于第一梯队全口径金额破百亿大关的房企，共有3家，分别为保利发展、招商蛇口、华发股份。凭借自身在市场资源整合、品牌影响力、产品创新能力等多方面的综合优势，占据了行业的领先地位。

金额处于50- 100亿元区间的梯队里，有4家房企上榜，分别是金基集团、万科企业、中国金茂、绿城中国。这一梯队的房企在市场中通过精准的市场定位、独特的产品策略以及优质的客户服务，在一定程度上稳固了自身的市场份额。

而30- 50 亿元这一销售金额梯队的竞争态势尤为激烈，此区间内共有10家房企，房企之间的位次变化极为微妙，部分房企的位次变化额甚至小于0.1亿元，本年度全口径上榜门槛为28.84 亿元。

3、产品力定乾坤，多强争流，现象级项目领市场新局

在2024年的南京市场中，产品力已然跃升为投拓和兑现未来销量的核心竞争力，是市场博弈中的关键“底牌” 与 “王牌”。

这一年，南京涌现出诸多现象级项目，绿城华发・金陵月华以51.21亿元的稳稳占据项目金额榜榜首之位，与后续项目拉开了显著差距。其持续热销的态势，一度有力带动了豪宅市场的复苏。

从年度套数TOP20榜单来看，含“保”量高达30%，旗下的保利荷雨瑧悦与保利燕璟和颂在套数榜上一举包揽前两名，保利荷雨瑧悦同时在面积榜上也稳居首位，充分彰显保利发展深厚的品牌底蕴以及精准的市场运营策略。

科学园的热盘璀璨璟园表现同样可圈可点，凭借准确的产品定位和优质的产品设计，在江宁区的成交面积和套数排名中均牢牢占据榜首之位，在全市套数榜中也成功跻身TOP3。

专家点评

2024年，整体房地产市场仍旧处于盘整阶段。南京前三季度延续低位走势，市场量价同比表现偏弱。四季度在中央一系列利好政策刺激和定调下，市场止跌回稳迹象凸显。

从数据端来看，虽南京新房市场同比2023年仍旧呈现较大跌幅，但结合二手房成交表现来看，整体市场需求仍在。2024年在房企营销端发力以及产品端不断迭代创新下，新房成交占比呈现逐步回升趋势。

在高产品力及价格回归市场逻辑的双规驱动下，新房逐步赢回客户置业青睐度。典型如江心洲贤坤花园主动的准现房定制化产品，河西、江宁、江北等核心片区的四代住宅产品涌现，以客户需求为导向，实现产品打造的高进阶，最终带来销售端的亮眼表现。

从热销项目分析来看，前期精准定位、匹配客户需求的产品打造，优质板块充足的客户储备以及契合目标客群价格承受力等诸多因素缺一不可。

在激烈的市场竞争环境下，头部房企也在不断通过优化自身战略布局、提升运营管理效率等方式，积极拓展市场份额，巩固自身市场地位。

未来，谨慎精准布局，敏锐感知需求变化，及时调整战略打法及产品输出的房企，方能稳中求进。

企业点评

保利发展

2024年保利发展自3月起牢牢占据南京权益、全口径、流量三大销售金额榜单首位，不断超越自我，铸就热销传奇。三大口径同超百亿问鼎，唯此一家；年度项目金额榜&套数榜TOP5勇夺3席，半壁江山在握；单盘超23亿项目，保利独占60%；南京每成交十套新房，必有一套保利出品。

2024年保利发展火力全开，荷雨瑧悦、文璟和颂、博雅和著销售金额均超20亿强势进入销售金额榜单前五席，燕璟和颂及璟上入围销售套数、面积榜单前十，多点开花，捷报频传。

荷雨瑧悦，以全新的“瑧悦”系产品，赢得客户高度认可，以8.09万方，775套的优秀成绩夺得年度成交面积、套数双料冠军。

文璟和颂及博雅和著分别以26.72亿、23.16亿位列全市销售金额第三位、第五位；南部新城作为保利发展重点布局板块，其2024年市占率达33%（全口径），持续领跑板块市场。

燕璟和颂以619套、6.56万方的成绩位列全市成交套数第二位、成交面积第三位，延续23年的销售传奇。

璟上以521套、5.33万方的成绩位列全市成交套数第五位、成交面积第八位，接棒燕璟和颂继续领跑城北市场。

江韵瑧悦作为江核楼市黑马10月中旬首开，以全新的第四代住宅结合“瑧悦”系的优势，夺得11月江核板块销售金额冠军，12月亚军。

年关将至，2024年保利发展宛如定海神针持续领跑市场，以更为优异的产品和营销策略持续获得客户信赖，2025保利发展将继续前行，再创佳绩。

招商蛇口

招商蛇口作为全面布局的综合性领军者，始终锚定稳健经营主线，视其为企业发展的基石与灵魂。于此主线下，企业坚定不移专注提升产品力，以精益求精之心雕琢每个项目。2024年，在南京房企激烈的竞争格局中，招商蛇口凭借深厚底蕴与强大实力，在业绩榜单上大放异彩。权益、全口径指标均稳稳占据TOP2之位，流量金额位列TOP3，淋漓尽致地展现出其强劲实力。

招商蛇口深悟“好房子”的价值真谛，始终将品质奉为抢占市场的首要利器。江宁科学园璀璨璟园2023年7月首开即为区域销冠，今年同样延续热销，成交面积、套数均位列2024年江宁区TOP1。在当下市场深度调整的关键节点，能取得这般突破重重发展桎梏的成绩，实在难能可贵。

进入四季度，招商蛇口再度惊艳市场。其顶奢TOP级住宅产品——“序”系首进南京，凭借硬核地段、强大品牌以及前沿产品，成功触动新街口和龙江“老钱”圈层的钟情之心。创新性的“垂直会所”概念，更是为项目增添独特魅力，收获高度评价，实现首开即热销的佳绩。与此同时，引入招商顶级序系服务，业主可享受无微不至的管家式服务。以精细化高标准，为“四代宅”提供售后保障。

在南京“三十而立”的招商蛇口，笃定深耕这座城，厚积薄发的它，凭借不断迭新、持续进阶的品牌力、产品力与兑现力，为南京注入源源不断的蓬勃能量。

华发股份南京公司

2024年，华发股份在稳健发展的基础上，完成厚积薄发的华丽转身。历时7年跃升至南京TOP3梯队，迅猛的攀升速度与惊人的发展潜能，展现领先行业的实力，这不仅源于精准战略、高效运营，更在于其深耕的决心，华发股份7年15盘，尽显深耕细作之广度与深度。

与此同时，华发股份积极学习头部房企多维度的先进理念与成熟经验，实现对知识的快速内化，进而推动自身综合能力的迅速迭代与升级。

华发股份2024年在新盘上，实现全面性的业绩突破，金陵月华（荣膺南京年度成交金额冠军）、嘉和华府（江宁板块成交金额TOP1）、钟山峰景（老城东成交套数TOP1）、四季雅筑（燕子矶120㎡以上三冠王）、铂萃云湾（百家湖三冠王）等，成绩夺目。在交付上，旗下五盘——华发美的云筑、金隅华发紫京四季、华发四季雅筑、晴翠四季（徐州）、颐和四季府（合作开发）顺利交付，实现到访交付率高达99.9%，彰显行业标杆实力。

华发股份的核心竞争力，在于其立足于行业发展的前沿，深入研究并系统性构建了行业未来的发展蓝图。如南京今年的现象级项目——金陵月华，首开60天即问鼎全市年度金额TOP1、于顶豪（1300万以上）市场以40%份额断层领先；嘉和华府龙年首个摇号盘，蝉联江宁金额榜首，稳居年度销售金额榜TOP4；华发股份旗下项目一系列刷新行业纪录的热销佳绩，如春雷震撼唤醒南京房地产市场，市场在“红盘强劲效应”下出现复苏态势。

华发股份将“稳”字深度融入企业运营的各个层面，未来在南京将以稳健的步伐不断拓展边界，持续进击深耕，实现企业与城市的共生共荣。

金基集团

金基集团以深耕之姿，在沉淀中不断创新求变，始终坚守品质至上的理念，在南京房地产行业中稳健领跑。2024年，金基集团凭借深厚的品牌底蕴、精准的市场策略以及过硬的产品实力，在权益、全口径、流量销售金额榜中均稳占TOP4之位，全方位彰显行业领军者的雄厚实力。

在2024年的战略版图中，金基集团以前瞻性的视野和果敢的决策力，积极投身于城市核心土地资源的布局。相继竞得紫金山G02地块、鼓楼龙江G16地块，强势落子城市核心地段。

与此同时，金基集团秉持合作共赢理念，携手合作伙伴共同开发小行G12地块、鼓楼滨江G51地块，持续聚焦城市高价值板块，逐步构建起一个全面覆盖城市核心改善板块的战略布局，为城市人居的升级注入强劲动力。

在产品打造领域，金基集团持续向更高层次进阶，如备受瞩目的紫金山G02项目，将以金基高端住宅产品开发经验为基底，在既有园居理念上，融合全新四代住宅的先进理念，为金陵因山定制主城低密名园墅居。而鼓楼滨江G51地块，则由金基集团与绿城强强联合，携手共建。两大行业翘楚的携手，无疑是品牌影响力与产品品质的双重叠加，加上鼓楼龙江稀缺上新项目——金基·珑樾府，都让市场对于金基待上市项目有了更深的期待。

作为南京城市人居的引领者，金基集团近期再次以战略眼光，与华为终端有限公司签约，将智慧与科技融入住宅，打破传统居住模式的边界，未来或将开创智慧人居的全新纪元。

中海地产

2024年全国楼市震荡修复，销售市场继续承压。复杂多变的市场环境下，中海地产践行央企担当，不断迭代自身产品力，在乱流中奋力前行。

中海地产深耕南京22载，始终坚持与城市同频发展。作为大型央企，中海地产以高质量发展为核心理念，从河西奥体、江北核心区、鼓楼滨江、新玄武、到城北燕子矶、城南雨核、江宁方山等板块，后重回河西。中海紧跟市场和客户的步伐，不断打造匹配度高的产品与城市共生长。

2024年，“北上南深”顶线作品「玖序系」高光入场。中海地产秉持深度参与南京城市运营的理念，不惜增加大量成本推翻原有规划，积极推进中海江南玖序第四代住宅的设计调整，致力于为市场及客户带来更加美好的居住体验，最终带来热销的市场表现。

与此同时，产品兑现力方面中海地产也表现不俗。江北核心区中海观江樾项目延续中海地产一贯的强交付力呈现，凭借高产品兑现力及客户满意度获得市场及客户认可。产品及交付双轨驱动，促进品牌影响力的提升。

中海地产凭借优质的品牌口碑和优秀的产品塑造能力，2024年在南京实现权益口径45.25亿元的销售业绩，位列全市房企TOP6。

历久方能弥新，正如中海企业价值所述：客户为本、品质保障、价值创造，在市场深度调整期里坚定客户导向，尊重市场和不断进行产品迭代，终将走出独立行情。