文/乐居新媒体 徐迪

拿地半个月后，2024北京地王项目公示了规划设计方案。

中海万泉寺地块总建筑面积约25万平方米，其中地上建筑面积17.8万平方米，规划13栋9-26F住宅楼，建筑由北向南呈高低排列。

而此前文物保护函中提到的明代古墓祭祀台，在总平图上并没有标记，不知道是设计公司忘了，还是想到最后给个惊喜。

根据平面图，万泉寺项目最北部规划的1#、2#楼为26F高层；

中央3#楼为24层，首层架空，这是继金茂璞逸丰宜、北京隅西颂之后，丰台第三个架空层项目。

同在南北中轴线上的8#楼20层，再往南的11#为15层；

小区东侧主入口北边的5#楼为10层，南边的9#楼13层。

最南边两栋为10-11F洋房，其中12#10层（部分退层到9层），楼高27.62米，是小区住宅楼中最矮的一栋。

其余4楼栋4#、6#、7#、10#均为17F小高层。

值得一提的是，中海万泉寺项目13栋住宅楼里有7栋楼带阁楼，并且是有天窗的那种。加上边户转角大飘窗，南向内嵌阳台+开敞阳台（花池），北向设备平台，赠送面积也相当可观。

小区做了双景观大门设计，其中北侧居中位置做了近60米宽的景观大门，人行出入口和车库出入口一贯式设计，实景排场应该比较壮观；

东侧正中位置的景观大门则更为宽敞开阔，并且做了复杂的装饰，隔着物业楼，正对着小区内部下沉庭院的位置。

与常见的下沉庭院不同，万泉寺项目的下沉庭院并非方正规则形状，而是一个东阔西窄、由南向北曲线上升的造型。

比较奇怪的是，距离这片下沉庭院位置最近的8#号并没有设计成首层架空，反而是北边距离较远的3#楼做了架空层。

从整体布局上来看，8#楼的位置在小区十字中心点，距离下沉庭院和那道豪华景观门很近，如果有个架空层打造成泛会所空间，就是妥妥的央景楼王。

但现在架空层没放在这栋楼，8#楼以北这片近5000平米的区域一片空旷，甚至周边都没放置大型乔木，是打算在小区正中央做出一片草场来？

开发商显然有别的考虑。

不知大家还记不记得，万泉寺地块出让文件中，有一则关于地下文物保护工作的函。

土地出让之前，北京市考古研究院对该地块开发范围进行了考古勘探，实际完成考古勘探面积6.37万平米，也就是万泉寺地块的占地面积，考古发掘面积4587平米，约等于目前规划的8#楼到3#楼之间这一片空地的面积。

据悉，考古研究院在这片地块中发现一处家族墓地祭祀台基遗迹，是研究明代葬俗的重要新发现，在北京的考古工作中较为罕见，要求项目在后续规划和建设过程中应进行妥善保护。

在公示的平面图上，祭祀台位置没有标记，但对比地形测绘图可以看到，祭祀台与8#楼位置十分接近。

前些天，视频号“辉哥说京房”发过一条关于万泉寺地块的探盘视频，影像中可以看到，在一片绿色防尘网盖住的施工现场，有一小幅被围挡保护的细长地块，据说正是祭祀台所在位置。

虽说是墓地所在，但对万泉寺地块来说或许反而是个宣传点，古墓一般都选址地高气旺，也就是俗称的“风水宝地”。

当然了，真唯物主义战士不在乎这个，六朝古都，古墓少不了，北京叫坟的地名多达50余处，八王坟还在CBD呢。

单从景观上来看，地块在丰草河北岸，生态环境是相当不错的。丰草河是凉水河支流，此前是行洪河道，治理后已经成为全年有水的景观河道，项目南边两栋也算河景房。

万泉寺地块为北京近年来首宗不限价纯宅地，12月12日，中海地产110.54亿元底价摘得，折合楼面价6.2万元/平米。

尽管底价成交，但还是刷新了北京今年单幅地块成交金额的最高纪录。加上半个月前摘得的朝阳“酒仙桥小红门 十八里店”组合地块，中海北京年末收获颇丰，为2025开年补足了库存。

地块位于丰台区太平桥街道，在西南二环、三环之间，地铁16号线、房山线双轨交会处。南端紧邻丰草河，周边有丽泽天街等商业综合体及佑安医院等医疗资源，北侧是端礼著，南侧是北京瑞府。

据悉，此次万泉寺地块未设置销售指导价，最终的销售价格将由开发商根据市场情况研判申报备案后确定，周边在售新盘成交均价在10万-11万/平。

北京建工、中海联手开发的端礼著（万泽雅苑），距离本次成交地块直线距离1公里左右，2022年6月份取证入市，共406套109-180㎡三居四居户型，目前网签366套，去化率约90%，成交均价11万元/㎡左右。

此外，地块向南、向东两公里还有华润置地2022年开盘的“双府”项目环伺，同样以大平层高端改善产品为主。

北京瑞府（润泽嘉园）总计550套房源，130-194㎡三居四居户型，目前网签541套，成交均价9.8万元/㎡；

北京悦府（润悦嘉园）总计639套房源，主力111-199㎡三居四居户型，另有20套225-332㎡复式和10多套120㎡以下两居产品。目前累计网签615套，成交均价约10.9万元/㎡。

从去化上看，三个项目都已进入尾盘，成交价也比较坚挺，中海万泉寺地块作为区域补货入市时机卡得刚好。