销冠100 2024-12-23 14:04 1.6w阅读
北京地产迎来金隅时间。
十八里店的东序刚刚火热开盘;丰科园的西颂方案,也顺利「无意见」结束公示。
但金隅不停步。
通州土桥地块的方案,进入了公示阶段。
本次方案,还是有三大看点:
1、景观大门「平权」。
景观大门已经是标配了,怎么还有平不平权一说?
因为之前的项目,都是在给人行入口做大门。
车行口除非和人行口一体化,不然也就配有个棚子。
但其实日常生活中,车行进出社区,也是极为高频的场景。
金隅敏锐地发现了这一点,土桥方案中,给车行出入口也都塑造了景观大门。
不论业主通过什么方式回家,都能感受到归家的仪式感。(后文详述)
2、通州要出现11万豪宅的园林?
从土桥方案中,我们看到了大面积的实土绿化。
实土绿化不同在哪?
土下不是地库建筑物,意味着景观可以放开手脚发挥。不用太担心超荷载的情况。毕竟地球承不住啥?
最好的例子,就是北京宸园。
为了造一座城市山水,北京宸园增加了地库的设计难度,换来的是场地中央的大面积实土。
翻译翻译,什么是惊喜?
惊喜就是,朝阳酒仙桥11万豪宅的园林,可能要出现在通州了!(后文详述)
3、通州「好房子」时代!
金隅土桥,是自限竞房时代之后,通州出现的第四个阳台方案。
如果说出现一次是特例,出现两次是试验。
那么这第三、第四次出现,表明着通州已经全面迈进了「好房子」时代。
下面让我们通过报规公示总图,进行对金隅土桥方案的初步拆解:
01 坚定高端战略
金隅土桥地块,共计8座住宅楼。
根据图面信息,除楼王2#楼的层高是3.1m外,其余产品层高均为3m。
面积方面,根据描图,共计4个面积段:
108-110㎡、123-126㎡、137-140㎡、153-156㎡;
123-126㎡为主力产品,占比约52%;
120㎡及以上户型占比近80%。
回顾近期的几个项目,可以看出金隅的产品战略:
高端改善产品
此次的定位,表弟不做「对着枪眼画靶子」展开了。
但是表弟侧面向通州的朋友了解了一下,这个区域在当地的认知上属于通州老城区,板块相对成熟。
并且周边有大量金隅的老项目。
也就是说,这个地对于金隅来说,就像「回家」那样熟悉。未来我们也会有专门的板块,展现企业对区域的认知,以及定位过程中的故事。
敬请期待。
02 金隅要在通州整「大活」
过往的文章提到过,《北京市高品质商品住宅设计导则》(试行)的发力点,在架空层、风雨连廊、阳台等灰空间。
但由于还没完全落位,各区执行标准均有差异。本次土桥项目依旧未出现架空层。
不过,金隅自己把方案标准提高了。
① 给业主长「面子」
如今人行主入口的大门,各家都设置得十分熟练了。
比如与道路红线之间留有空间,以设置了缓冲落客区等等,都是基本操作。
但是特意给汽车配景观大门的,金隅是第一个!
前文提到过,车行也是业主主要的出行方式,也需要有归家仪式感。
并且我们常说,要给业主做到有「面子」。业主的亲友来访的时候,正是这个需求要求最高的时候。
大概率来说,来访客人会走车行入口。
好,金隅在业主亲朋进小区前,就把「面子」展开到位了。
② 给副中心造城市山水
公示中我们可以看到,从大门落客区的下沉式景观,到会所下沉庭院,再到中心景观,层层递进形成了一道礼序轴线。
最终,轴线的情绪高点,落在了全社区的中心。
前文我们提到,北京宸园也是在社区中心塑造了实土绿化。
进而实现了山水引入城市的景观理念。
当然,具体金隅会怎么做,需要等待项目进一步发布信息。
不过可以肯定的是,
金隅会在土桥,塑造出比肩11w+顶豪项目的景观!
03 户型解析
期待完景观,转到室内户型,先拼得房率。
来看下面这张图:
① 北侧设备平台全面积赠送。
表弟对各户型都测量了一下,设备平台的赠送,基本在2.5~3㎡以上。
根据现在北京常规情况,预计这部分未来可封入室内使用。
② 南侧阳台半计面积赠送。
各户型均为全面宽的1.5m进深阳台!
表弟在对各户型测量时,发现部分户型核心筒南侧的房间,进深仅2.5m。
也就是说,如果阳台不封入室内,这空间压根没法用。
③ 侧飘窗。
16侧端户位置,除了4侧的端户(1#、6#西端户及3#、8#东端户)外,设置了1~2处侧飘窗。
以上三种拓展方式,诚意满满!
那么接下来,具体户型也就浮出水面。前文提到,项目大致有4种产品。
分别的格局推测如下(仅供参考):
1. 108~110㎡产品,位置在1#、3#、8#楼,共78户。
全案最小户型,分布在地块角部。
2. 123~126㎡产品,位置在1#、3#、6~8#楼,共192户。
核心主力产品,从图中看,该产品应该有两小类。
除上图所示外,6#、7#楼的端户存在细微不同,暂不做展开。
让我们等一等项目发布。
3. 137~140㎡产品,位置在4#、5#楼,共40户。
本产品的户型推测,表弟在厨房和北次卧的布置上,不是很拿的准。
但是可以肯定的是,这个户型有
近5m宽厅。
4. 153~156㎡产品,位置在2#楼王,共44户。
楼王户型。预计近6m的宽厅。
不过中间户似乎没有北侧设备平台?
5.以上产品户数,未细分出首层南侧入楼变异户型。同时,社区另有顶层退台产品12户。
均为推测,仅供参考。实际情况以项目发布为准。
04 方案细节推测
提几个小细节:
① 消防没问题
因为最近深圳的事情,很多网友都比较关心各项目的消防安全问题。
但是建筑的各类规范多、交集多,甚至相互间表述分歧也多。容易让人看迷糊。
比如根据《建筑防火通用规范》GB 55037-2022中2.2.6所述,住宅建筑高度>33m,每个防火分区(一般来说就是本单元)应设置≥1部消防电梯。
而本案除了一个单元外,其余楼栋高度,均高于33m。
那么它需要设置1部消防电梯,但不需要「额外设置」。
也就是说,根本不需要设置2部电梯。现在图面中这个电梯,直接使用消防电梯即可。
这里简单梳理一下,常见的住宅建筑的几个变化点:
② 关于人行次入口设置
金隅土桥按挂牌文件,设置了一个900㎡的小幼儿园。
幼儿园挨着车行出入口,应该是为了方便业主接送孩子时,即停即走。
但是,平时步行送孩子的业主怎么办?
根据图面来看,南侧的机动车入口挨着消防出入口,那么结合景观大门轮廓,或许这里有个人行次入口?
而北侧的机动车出口,结合景观大门的范围,以及旁边有去往自行车库的台阶+坡道图例。
推测这里应该有第二个人行次入口。
如果实际如上所述,那么金隅对社区机动车、非机动车、人行、幼儿园的整体动线设计,考虑得很全面。
Respect!
③ 楼王中间户没设置北侧设备平台?
从图面上来看,2#楼155产品的中间两户,北侧没有设备平台。
表弟猜想,应该是与深槽的宽深比例要求有关。
不过该户型尺度足够,少一些拓展面积不影响使用。
后期通过定价找齐即可。
④ 大量首层南入户?
1#、3#楼在地块最北侧,需要进行首层南侧入楼。
但图面来看,2#、4~7#楼疑似也都是南入户。
推测有可能是与挨着实土绿化有关。
这么看来,金隅整个大活的概率……
更大了。
05 金隅的野心
前文反复提到了,金隅设置了大量的实土绿化。
其实这事难吗?不难。
这不把地库平铺两层,就腾出来了吗!
说者容易,而做者太难。
如今,房企什么动作都是要高效益、快回款。
所以普遍的做法,是尽量把地库控制在一层,或者尽量少地局部二层。
这样能省成本,也能显著缩短封顶工期。早封顶,就意味着银行早放款。
少一层地库,楼栋封顶时间至少能早一个月。
要知道,多少企业,倒在了这一个月的时间差上。
那么金隅为什么还敢这么做?
表弟认为,因为金隅有三颗心:
第一颗,是自信心;说明金隅经营状况是十分稳健的,不差压缩这个把月的时间。
第二颗,是对业主的温度心;这个操作,本质是在让利给业主。
第三颗,就是金隅的野心。
同在北京,这水、石、树、木,你卖11万的项目能做出标杆,我也能做到极致!
如果说房价高低,区位占大部分因素;
但至少以后在产品层面,
金隅,意味着顶级!销冠100
.最近更新.
这才是地标项目该有的超配模样|瞰盘·园林
大道消息2024.12.11
贝壳的另一个速度丨公司观察
来源:销冠100
作者:销冠小表弟
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