乐居新媒体 徐迪 设计方案公示近两个月，反馈意见还未通告。近日，南三环新盘金茂璞逸丰宜的产品面积段和户型图流出。

据公众号“京楼小算盘”透露，金茂璞逸丰宜目前已完成样板间制作，预计下月能开盘。项目推出五种户型共504套房源，主力为135㎡及153㎡两个面积段，南区户型面积段为110㎡-135㎡；北区面积段为150㎡-190㎡。

产品设计上最为逆天的是内嵌式阳台和开敞阳台并存，这在北京还是首例，其中南向内嵌式阳台，最大宽度达到2米5，北面还有设备层为全赠送的室内面积。

这套操作下来，在北京同期的纯平层产品中，金茂璞逸丰宜的实际得房率或将一骑绝尘。

图片来自公众号“京楼小算盘”

根据此前公示的设计方案，项目规划建设14栋住宅楼，北区8栋7-16F，4#楼首层局部架空；南区容积率略高，规划6栋12F-18F住宅楼，3#楼设计为首层架空。架空层不低于3.6米，预计将以会所形式呈现；与此同时，项目还在北区正中央楼栋东侧位置预留了三个大小不一的下沉庭院，最大一块占地约500平米，大概率也将被打造为会所空间。

上述方案于10月底公示，截至目前已将近两个月，官方还未通告反馈意见的采信情况。反观比它晚公示1个月的北京隅西颂，上周就已毫无反馈意见地通过了方案，只等拿预售许可开盘了。

金茂新作+内城三环+首座璞系，本身就是自带流量的组合，从拿地开始就引发业界诸多猜想，从产品系的选择，到户型设计、架空层、阳台等的品质空间的设置、使用率情况等等，持续被讨论。金茂也是接住了这波流量，仅用1周时间，就PO出了一张高清平面设计图，公开回应各方猜测。

值得一提的是，在璞逸丰宜平面图公示的10天之后，北京出台了最新的高品质住宅导则，鼓励在多层住宅设置开敞阳台、鼓励营造尺度舒适的户内高度、鼓励设置通高跃层、鼓励在住宅首层设置架空层……而在此之前出图的璞逸丰宜，就已经预判了高层的预判，把“好房子”配件给用起来了。

景观外立面的设计上，从璞逸丰宜售楼处展示的设计团队来看，均是知名的豪宅设计首席，再结合现场开放的“东方美学会客厅”，预计项目整体外观设计也将契合“京韵建筑”概念，做成偏中式风格。

户型设计上，目前的消息是，面积段在130-190㎡区间。其中150㎡以下为主力产品，加上赠送面积，得房率或达95%，这个建面户型可做到宽敞三居或功能性四居。

璞逸丰宜位于南三环外，与南三环直线距离约400米，与5号线刘家窑站和10号线宋家庄站直线距离约900米，自驾或乘车都较为便捷。周边还有北京中医药大学东方医院、新业广场、北京方庄购物中心、丰台区成寿寺小学、十一学校丰台中学等配套，基本可以满足人们的日常生活所需。

项目向南距离北京金茂府仅1公里左右，目前北京金茂府挂牌价仍在10万/平米，二期价格略低，部分房源9万出头。项目向东三公里内还有包括合生缦云、东叁金茂府、北京天誉等豪宅，网签均价也在10万/平米以上。

据不完全统计，丰台目前在售新盘近30个，基本上每个热门区域都有多个项目贴脸竞争，没有一枝独秀的存在。璞逸丰宜出面临同样情况，周边区域总价2000万的豪宅扎堆，且销售情况远不如前两年，2021年开盘的“分钟寺三兄弟”目前仍有部分尾盘在售。