文/乐居新媒体  严明会

倪景雷或许也开始着急了。璟贤瑞庭营销中心开放已有一个多月，预售证却迟迟没有拿到。

回想11月2日璟贤瑞庭营销中心开放的场景，项目公司董事长倪景雷仍记忆犹新。为了造势，他请到了城乡集团副总经理朱海宽，城乡开发公司董事长顾猛，经理高云鹏，副经理刘清清等领导站台，参与剪彩活动。

在京城地产圈，城乡开发公司听起来稍显陌生。但如果提到他背后的亲爹，大家都很是熟悉——北京建工集团。在城乡开发公司内部，璟贤瑞庭是今年的重头戏，倪景雷甚至花了近400万请来了一家外部物业公司。

11月18日，北京龙湖物业服务有限公司以第一名成绩，中标璟贤瑞庭前期物业服务项目，报价3992760.83元/年，服务期为730天。

拿下一个地产项目的物业管理，是要一路过关斩将的。龙湖物业的竞争对手有两家，一是北京伯天物业管理有限公司，投标报价4069757.08元/年；二是德昌行物业管理有限公司，投标报价3906047.37元/年。

龙湖物业中标，也在意料之中。

伯天物业是一家私人物业公司，德昌行物业是一家四川物业公司。相较之下，龙湖物业不管是体量还是口碑上，都优于其他两家。更重要的是，璟贤瑞庭北侧约1800米就是龙湖熙悦天街，它甚至将营销中心也搬到了这里。而营销中心西侧五公里左右还有老牌的龙湖房山天街。

令外界颇为不解的是，城乡开发有自己的物业公司——北京擎宇物业管理有限责任公司，亲爹北京建工集团也有专属的物业公司——北京建工物业服务有限公司。但为何璟贤瑞庭要把物业管理拱手委托予第三方？

在业内人士看来，开发商和物业不是一家，后续交房交接上有可能出现很多推诿、扯皮。此外，如果遇到开发商减配，不是同一家也不好处理。

例如，进深君就遇到过这样的案例：开发商承诺了物业费减免优惠，但第三方物业公司后面不认。还有开发商卖房承诺的游泳池、绿化、喷泉之类小区配套，最后没弄起来，找物业公司也白搭。

但在总包公司和设计公司上，璟贤瑞庭仍选择“自己人”。

据进深君了解到，璟贤瑞庭的施工总包——北京城乡欣瑞建设有限公司，中标金额是6.5835亿元，它是一家混合所有制企业，股权结构里至少有38%左右的民营股份，其余股份被北京建工集团间接掌握；设计公司——北京市建筑工程设计有限责任公司，中标金额852.1359万元，它是北京建工集团旗下子公司。

倪景雷下了狠功夫，璟贤瑞庭在房山创造了很多“第一”。它是首个北向赠送开敞阳台的楼盘，84㎡两卫在房山也属于首屈一指。甚至这个三万多的项目，都开始打造下沉会所了。

以璟贤瑞庭的楼王5号楼143平为例子。它的端户，南向和单个侧面全部赠送飘窗，包括客厅也赠送飘窗，北面赠送两个阳台——有1个为设备平台，有1个大概是奇偶层错开赠送，不能封闭。

璟贤瑞庭这类黑科技，令京熙润府、和知筑、颐知筑等诸多房山在售老盘，如哑巴吃黄连，有苦说不出。

据了解，璟贤瑞庭规划762套住宅，户型面积从84-143平米，涵盖3-4居。但有一个很奇葩的现象是，它的容积率只有2.0，居然做不到11层以下的纯洋房——2#和7#共有4个单元15层，其余楼栋是7-11层。这或许会让部分想买璟贤瑞庭的人会感到郁闷，因为一个洋房社区就不那么纯粹了。

创新力有，但产品力欠佳。“璟贤瑞庭想卷下自己，但是囿于成本等问题，力度不够。仅采用汇张思设计的酒店风改善，为小高层产品，是去年在西红门地区常见的。”

在不少业内人士看来，璟贤瑞庭还是来晚了，大学城板块的刚需、刚改需求被透支差不多。“产品与北京城建和知筑撞车，都是约90-140平米区间的刚需刚改户型，但是和知筑紧邻地铁，会将这段时间内沿地铁买房的主城客户吃掉，基本到不了璟贤瑞庭。但是和知筑为洋房，璟贤瑞庭为高层，城里来的改善客户更喜欢和知筑类型的。”

璟贤瑞庭还有天然的短板，这个项目周边往南很荒，短期周边能否建设起来也是非常未知。具体看工地就能看出来，并且这边属于大学城边缘，这附近的建设肯定需要周期。此外，距离地铁站又有1公里以上距离，交通不方便。

一位想在房山置业的购房者告诉进深君，“基本新开的楼盘都看过了，看了璟贤瑞庭，位置有点偏，配套没有，以后发展起来也得十年了。”

璟贤瑞庭位于北房山区良乡大学城的FS00-0125-0008地块、FS00-0125-0004地块，一个是住宅用地，一个是幼儿园用地。土地成交金额为16.44亿元，土地面积48345.71平方米，建筑控制规模≤90571.42平方米，住宅部分容积率2.0，控制高度36米，地块销售指导价45000元/m²。

其中，地上建筑面积8.65万平方米——纯住宅8.39万平方米，12栋总共762户，机动车位762个全部在地下——有168个机械车位，非机动车停车位1560个——1354个在地下、占比非常大，比较罕见。

璟贤瑞庭的开发主体为北京诚开京铖房地产开发有限责任公司，由北京城乡房屋建设开发有限责任公司（简称“城乡开发”）全资持股。

在拿地前一周它就已经成立了，注册资金1000万元，法人倪景雷。倪景雷也是城乡开发公司党委委员、经理助理，北京诚开京晟房地产开发有限责任公司（城开晟贤悦府）的经理。晟贤悦府也是城乡开发上一个在北京开发的共有产权房项目。此前，他还是城乡开发公司北京区域公司总经理。

据倪景雷徒弟描述，倪是一名高级工程师，精通工程建设业技术，“生活上，他也丝毫没有领导的架子，与区域公司员工谈心聊天，了解我们的工作状态，提出好的建议。“倪景雷总是说“身体是革命的本钱”有了好身体才能更好的应对工作。下班后，他利用自己休息时间，组织大家开展体育运动。

城乡开发成立于1989年，注册资本8800万元，法人、党委书记、董事长为顾猛，由北京城乡建设集团有限责任公司全资持股，穿透股权后的最终股东为北京建工集团，它名下有9家存续子公司，版图涉及北京、苏州、宿州、青岛。