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乐居新媒体 2024-11-29 08:47 10.6w阅读
乐居新媒体 徐迪 11月29日,预申请次日,海淀朱房两地块迅速转正挂牌,交易起始价合计150.3亿元,未设上限价。
竞买申请时间为2024年11月28日-12月31日;挂牌竞价时间为2024年12月18日-2025年1月2日。
两宗地块均为纯居住用地,地形方正,无其它配建。用地总规模8.2万㎡,地上建筑规模19.77万㎡,控高48米。其中:
西侧0029地块用地规模4.27万㎡,容积率2.4,地上建筑规模约10.26万㎡,起始价78亿元;
东侧0030地块用地规模3.93万㎡,容积率2.42,地上建筑规模约9.51万㎡,起始价72.3亿元。
朱房二期棚改项目早在6月份就已开始宅基地确权公示。
项目位于海淀区东升镇北部片区,地处中关村大街高端创新集聚发展轴辐射腹地,京新、京藏高速、北五环围合区域,整体用地面积约62.59公顷,总建筑规模约85.72万平米,涉及居住用地、研发设计用地、市政设施用地及教育用地等多幅地块。住宅部分共7个组团,包括5个安置房地块,最南端清河沿岸的2宗则为商品房地块,也就是本次上架的0029、0030地块。
海淀今年下半年以来已陆续出让了四幅优质地块,永丰北和永丰南两宗地块分别由保利+建工联合体和海开控股拿下,目前均已出规划和案名;本月初触顶成交的功德寺001、002地块分别由绿城和越秀摇中,据悉两家房企将联手开发。
临近年底,朱房村0029、0030地块又来炸场了。
这两幅地块规模合计近20万㎡,比功德寺地块更大;起拍楼面价超7.6万/㎡,比功德寺地块最终成交楼面价还贵4000+,并且从预申请文件来看,朱房村地块未设地价上限,未来售价也会跟着地价走。
朱房村地块隔着万象汇就是海淀北的次新豪宅标杆橡树湾,当前二手房挂牌价在13万/㎡左右,楼龄较新的五期万橡府大户型能卖到15万+。
综合来看,朱房村地块商业配套更为成熟,北面就是清河万象汇,步行可达,功德寺周边生活配套不多,主要是守着中关产业园。
出行方面,朱房村地块距地铁13号线上地站步行约1.5公里,昌平线朱房北站约1.2公里,不算近;但功德寺地块离地铁更远,13B号线建成后能近一些,也要在1公里左右,没太大区别。
学区方面,朱房村周边有海淀实验二小汇缘分校、第二实验小学橡树分校、清华附小清河分校,加上规划的清华附属九年一贯制实验学校,也算优质学区,但对比功德寺地块所在的上地学区还是略逊一筹。
上地是派位最好的学区没有之一,包括排名海淀前十的“牛小”上地实验小学、清华附中上地学校,另有一所由北京市101中学承办的12年一贯制学校目前在规划中,无论小学还是中学,师资实力都旗鼓相当,所以哪怕是“海淀家长”,也完全不用担心二派被调剂。
产品方面,朱房村地块由于不限价,未来面向纯改善做大平层豪宅的概率更大一些,功德寺则主攻刚改客群。朱房容积率2.4,限高48米,预计是16F左右小高层产品,按照200㎡的户均建面来算,大概能有近千套房源供应;
功德寺容积率2.1,限高30米,预计会做10F以下洋房产品,相对更低密,居住舒适度较好。近期有消息称功德寺地块已有户型面积规划,包括97-103㎡小三居和140-145㎡四居,最大户型到165㎡,但尚无官方回应。
此外,在建筑设计上,朱房村地块的出让文件中专门提到,“朱房地区以现代建筑风格主为,可适当结合新中式风格,建筑造型规整、内敛,营造稳重、和谐、明朗的人居环境。”
地块南侧紧邻清河,滨水而建,希望外立面颜值能成为“河景豪宅”的加分项。
另一方面,随着北京最新出台的高品质,开敞阳台、架空层等能否出现在朱房和功德寺地块的规划里,打破海淀的“阳台禁忌”,也是这两块接下来重点被关注的一点。
如果能用上这些科技狠活儿,对永丰的颐海澐颂和嘉华天珺们将形成降维打击,相应的,橡树湾二手房价则有可能站不住10万+,与此同时或将提前释放一部分改善需求。
朱房地块的多规合一函中提到,项目在后续设计中,要贯彻落实首都花园城市建设理念,注重生产、生活、生态空间的融合,加强绿地绿化彩化效果。但并无进一步详细规定。
不利因素,朱房和功德寺地块都差不多,首先均为城中村改造项目,周边会有大量安置房,功德寺安置房万德嘉园大约2100套;朱房村安置体量则更庞大,44万㎡,容积率2.8,控高80米,25F高层,设计居住总户数超6000户,但朱房的安置房比较新,起码品相看上去不会太差。
此外,功德寺地块的高压架空线入地工作是个难点,如果不能如期开展,未来会对西北方位房源造成影响;朱房地块则是西南侧距离环线和高速路太近,噪音不可避免。
附:海淀另外两幅热门地块>>
来源:乐居新媒体
作者:徐迪
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