乐居新媒体 徐迪 11月27日，海淀区东升镇北部片区朱房四街棚户区改造项目二期（剩余用地）HD00-0803-0029地块和0030地块进入用地预申请，交易起始价合计150.3亿元，受理时间自2024年11月27日起至12月26日止。

这两块地甚至不在第五轮拟供地清单上，直接空降到了预申请列表里，不过朱房二期棚改项目早在6月份就已开始宅基地确权公示。

项目位于海淀区东升镇北部片区，地处中关村大街高端创新集聚发展轴辐射腹地，京新、京藏高速、北五环围合区域，整体用地面积约62.59公顷，总建筑规模约85.72万平米，涉及居住用地、研发设计用地、市政设施用地及教育用地等多幅地块，其中基础教育地块确定由清华大学附属实验学校承办，九年一贯制，2026年开工，2027年6月计划完工。

住宅部分共7个组团，包括5个安置房地块，最南端清河沿岸的两宗则为商品房地块，也就是本次上架的0029、0030地块。

两宗地块均为纯居住用地，地形方正，无其它配建。用地总规模8.2万㎡，地上建筑规模19.77万㎡，控高48米。其中：

西侧0029地块用地规模4.27万㎡，容积率2.4，地上建筑规模约10.26万㎡，起始价78亿元；

东侧0030地块用地规模3.93万㎡，容积率2.42，地上建筑规模约9.51万㎡，起始价72.3亿元。

海淀今年下半年以来已陆续出让了四幅优质地块，永丰北和永丰南两宗地块分别由保利+建工联合体和海开控股拿下，目前均已出规划和案名；本月初触顶成交的功德寺001、002地块分别由绿城和越秀摇中，据悉两家房企将联手开发。

临近年底，朱房村0029、0030地块又来炸场了。

这两幅地块规模合计近20万㎡，比功德寺地块更大；起拍楼面价超7.6万/㎡，比功德寺地块最终成交楼面价还贵4000+，并且从预申请文件来看，朱房村地块未设地价上限，未来售价也会跟着地价走。

朱房村地块隔着万象汇就是海淀北的次新豪宅标杆橡树湾，当前二手房挂牌价在13万/㎡左右，楼龄较新的五期万橡府大户型能卖到15万+。

综合来看，朱房村地块商业配套更为成熟，北面就是清河万象汇，步行可达，功德寺周边生活配套不多，主要是守着中关产业园，前者是能到购物中心里溜弯，后者是腿儿着就能上班。

出行方面，朱房村地块距地铁13号线上地站步行约1.5公里，昌平线朱房北站约1.2公里，不算近；但功德寺地块离地铁更远，13B号线建成后能近一些，也要在1公里左右，没太大区别。

（上图为朱房村地块区位图）

（上图为功德寺地块区位图）

学区方面，朱房村周边有海淀实验二小汇缘分校、第二实验小学橡树分校、清华附小清河分校，加上规划的清华附属九年一贯制实验学校，也算优质学区，但对比功德寺地块所在的上地学区还是略逊一筹。

上地是派位最好的学区没有之一，包括排名海淀前十的“牛小”上地实验小学、清华附中上地学校，另有一所由北京市101中学承办的12年一贯制学校目前在规划中，无论小学还是中学，师资实力都旗鼓相当，所以哪怕是“海淀家长”，也完全不用担心二派被调剂。

产品方面，朱房村地块由于不限价，未来面向纯改善做大平层豪宅的概率更大一些，功德寺则主攻刚改客群。朱房容积率2.4，限高48米，预计是16F左右小高层产品，按照200㎡的户均建面来算，大概能有近千套房源供应；

功德寺容积率2.1，限高30米，预计会做10F以下洋房产品，相对更低密，居住舒适度较好。近期有消息称功德寺地块已有户型面积规划，包括97-103㎡小三居和140-145㎡四居，最大户型到165㎡，但尚无官方回应。

此外，在建筑设计上，朱房村地块的出让文件中专门提到，“朱房地区以现代建筑风格主为，可适当结合新中式风格，建筑造型规整、内敛，营造稳重、和谐、明朗的人居环境。”地块南侧紧邻清河，滨水而建，希望外立面颜值能成为“河景豪宅”的加分项。

另一方面，随着北京最新出台的高品质，开敞阳台、架空层等能否出现在朱房和功德寺地块的规划里，打破海淀的“阳台禁忌”，也是这两块接下来重点被关注的一点。

如果能用上这些科技狠活儿，对永丰的颐海澐颂和嘉华天珺们将形成降维打击，相应的，橡树湾二手房价则有可能站不住10万+，与此同时或将提前释放一部分改善需求。

不利因素，朱房和功德寺地块都差不多，首先均为城中村改造项目，周边会有大量安置房，功德寺安置房万德嘉园大约2100套；朱房村安置体量则更庞大，44万㎡，容积率2.8，控高80米，25F高层，设计居住总户数超6000户，但朱房的安置房比较新，起码品相看上去不会太差。

此外，功德寺地块的高压架空线入地工作是个难点，如果不能如期开展，未来会对西北方位房源造成影响；朱房地块则是西南侧距离环线和高速路太近，噪音不可避免。

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