文/乐居新媒体  严明会

上周末，招商金陵序公开了实景示范区，同步公开的还有建面约225㎡/175㎡两个实体样板间。

最近两个月，招商蛇口南京公司微信公众号的推文几乎都留给了金陵序，从里到外，将项目细节都展示了个遍。

这是招商蛇口TOP级“玺序”产品首次落地南京，又是在河西中这样的TOP级地段，因此，全公司的重心都在这里。

金陵序的开发速度不算快。从拿地到样板间开放，大约8个月。

项目所在地块由招商蛇口在今年3月8日拿下，总价23.5亿元、楼面单价35835元/㎡。这是该区域内近七年来首次推出宅地，此前出让地块需追溯到2017年出让的G30地块（长江华府）。因地段稀缺，地块上项目的市场关注度很高。

6月，项目完成规划，宣称将打造南京首个“四代住宅”；8月上旬，金陵序案名公布；9月下旬，城市展厅开放；10月下旬，以“为人立新”为主题的2024品牌共建大会暨豪宅趋势高峰论坛在南京举行，金陵序全面亮相。

就在今年6月底，南京出台《关于支持我市住宅品质改善提升优化规划服务管理若干措施的通知》，对第四代住宅做出规定，如优化容积率计算规则，明确配电房等6类配套用房均不计入容积率；引入“挑空平台”概念，新建住宅每户可设置挑空平台，将住宅层高放宽至3.3米等，这些措施使得房率大幅提升。

文件还提到，已领取建设工程规划许可证，但尚未领取预销售许可的建筑，可于2024年12月31日前，按照通知申请变更许可。重新规划设计，率先落定第四代住宅。

作为南京首个报批的第四代住宅项目，金陵序的审批过程耗费了三个月有余。一户一露台，且露台面积全赠送，户型的空间使用率约100%。

河西板块内有多家高端住宅项目，竞争相当激烈。第四代住宅规定出台后，金陵序周边楼盘迅速跟进。

中海江南玖序第一时间调整规划，户户增加露台花园，洄游大露台最大开间约12米；从效果图来看，不同户型、功能区的露台错位分布，且造型和材质进行了差异化使用。建面约270㎡、305㎡及以上部分户型采用了墅厅理念，挑高部分层高约6.6m。调整之后，中海江南玖序样板间在9月中旬对外开放，成为南京首个公开亮相的第四代住宅。9月底，项目已经入市销售。

中建合玺东方乘着第四代住宅政策的东风，也变更了规划设计。规划升级后，中建合玺东方由原先的2栋首层架空，变成5栋住宅栋栋首层架空；增加挑空 露台设计，实现户户有露台；此外，局部楼栋屋顶构架、建筑高度等也有了相应优化。

相比之下，金陵序的第四代住宅设计已经有些落后了。竞品项目不仅有大露台，还有高挑空的墅厅。

金陵序规划了低密多层及小高层产品，共有7栋住宅楼，3栋楼24层，1栋22层，3栋10层，主力户型建面约150㎡、175㎡、220㎡。

高层放风价6W ，多层洋房7W ，以最小户型150㎡来算，起步总价不到千万。

整体来看，金陵序的城市界面一般。项目南侧是世茂天誉，目前处于烂尾状态，东边是一片老破小，西边是江东中路，或会存在噪音和灰尘问题。

从户型来看，150㎡的户型没有大横厅，两房朝南，两房朝北，客厅和厨房的开间都较小。奇数层的主卧飘窗和偶数层的露台都对着江东中路，奇偶数层的露台都没放在客厅。此外，南向两个卧室的门对着客厅开，隐私性较差。

175㎡的户型，有一个南向房间是暗卫，门同样朝客厅开，北卫生间没做三段式干湿分离。奇偶数层的露台都没放在客厅，露台的使用面积也较小。

据招商蛇口半年报，其在金陵序的权益占比为40%。金陵序的开发商是南京盛科房地产开发有限公司，成立于今年3月19日，由北京科技园建设（集团）股份有限公司和南京玄盛房地产开发有限公司分别持股50%。

目前，招商蛇口在南京共有30个项目，从权益占比来看，有7个项目的权益占比超过50%。

今年1-10月，招商蛇口在南京实现销售额89.31亿元，位列第三。排在招商蛇口之前的，一是保利发展131.45亿元，二是华发股份89.37亿元。

去年同期，招商蛇口在南京实现销售额111.15亿元，位列第二。

今年下半年，招商蛇口南京公司玩起了花式营销。

十一假期前夕，招商蛇口南京江心印园项目一张宣传海报广泛传播，起因是其推出了“买房送股票”活动，购房者最高可获得20万元的股票基金补贴。该营销活动最终因“审核未通过”未能上架，取而代之的是购房可享20万元优惠的常规促销手段。

今年8月，招商蛇口南京公司针对臻境项目推出了“买房送私人飞机”的活动。购房者可获得价值20万元的私人飞机大礼包，其中包括飞行员执照、100小时的总飞行时长（每年10小时）以及私人飞机5%的产权。

从区域分布来看，南京被划分在招商蛇口江南区域，现任总经理朱鸣宇是今年7月从苏南公司总经理升任而来。他在2015年加盟招商，曾担任招商蛇口江南公司营销副总监、苏州公司总经理以及苏南公司总经理等职位。