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乐居财经 2024-11-27 17:54 12.2w阅读
文/乐居新媒体 严明会
上周末,招商金陵序公开了实景示范区,同步公开的还有建面约225㎡/175㎡两个实体样板间。
最近两个月,招商蛇口南京公司微信公众号的推文几乎都留给了金陵序,从里到外,将项目细节都展示了个遍。
这是招商蛇口TOP级“玺序”产品首次落地南京,又是在河西中这样的TOP级地段,因此,全公司的重心都在这里。
金陵序的开发速度不算快。从拿地到样板间开放,大约8个月。
项目所在地块由招商蛇口在今年3月8日拿下,总价23.5亿元、楼面单价35835元/㎡。这是该区域内近七年来首次推出宅地,此前出让地块需追溯到2017年出让的G30地块(长江华府)。因地段稀缺,地块上项目的市场关注度很高。
6月,项目完成规划,宣称将打造南京首个“四代住宅”;8月上旬,金陵序案名公布;9月下旬,城市展厅开放;10月下旬,以“为人立新”为主题的2024品牌共建大会暨豪宅趋势高峰论坛在南京举行,金陵序全面亮相。
就在今年6月底,南京出台《关于支持我市住宅品质改善提升优化规划服务管理若干措施的通知》,对第四代住宅做出规定,如优化容积率计算规则,明确配电房等6类配套用房均不计入容积率;引入“挑空平台”概念,新建住宅每户可设置挑空平台,将住宅层高放宽至3.3米等,这些措施使得房率大幅提升。
文件还提到,已领取建设工程规划许可证,但尚未领取预销售许可的建筑,可于2024年12月31日前,按照通知申请变更许可。重新规划设计,率先落定第四代住宅。
作为南京首个报批的第四代住宅项目,金陵序的审批过程耗费了三个月有余。一户一露台,且露台面积全赠送,户型的空间使用率约100%。
河西板块内有多家高端住宅项目,竞争相当激烈。第四代住宅规定出台后,金陵序周边楼盘迅速跟进。
中海江南玖序第一时间调整规划,户户增加露台花园,洄游大露台最大开间约12米;从效果图来看,不同户型、功能区的露台错位分布,且造型和材质进行了差异化使用。建面约270㎡、305㎡及以上部分户型采用了墅厅理念,挑高部分层高约6.6m。调整之后,中海江南玖序样板间在9月中旬对外开放,成为南京首个公开亮相的第四代住宅。9月底,项目已经入市销售。
中建合玺东方乘着第四代住宅政策的东风,也变更了规划设计。规划升级后,中建合玺东方由原先的2栋首层架空,变成5栋住宅栋栋首层架空;增加挑空 露台设计,实现户户有露台;此外,局部楼栋屋顶构架、建筑高度等也有了相应优化。
相比之下,金陵序的第四代住宅设计已经有些落后了。竞品项目不仅有大露台,还有高挑空的墅厅。
金陵序规划了低密多层及小高层产品,共有7栋住宅楼,3栋楼24层,1栋22层,3栋10层,主力户型建面约150㎡、175㎡、220㎡。
高层放风价6W ,多层洋房7W ,以最小户型150㎡来算,起步总价不到千万。
整体来看,金陵序的城市界面一般。项目南侧是世茂天誉,目前处于烂尾状态,东边是一片老破小,西边是江东中路,或会存在噪音和灰尘问题。
从户型来看,150㎡的户型没有大横厅,两房朝南,两房朝北,客厅和厨房的开间都较小。奇数层的主卧飘窗和偶数层的露台都对着江东中路,奇偶数层的露台都没放在客厅。此外,南向两个卧室的门对着客厅开,隐私性较差。
175㎡的户型,有一个南向房间是暗卫,门同样朝客厅开,北卫生间没做三段式干湿分离。奇偶数层的露台都没放在客厅,露台的使用面积也较小。
据招商蛇口半年报,其在金陵序的权益占比为40%。金陵序的开发商是南京盛科房地产开发有限公司,成立于今年3月19日,由北京科技园建设(集团)股份有限公司和南京玄盛房地产开发有限公司分别持股50%。
目前,招商蛇口在南京共有30个项目,从权益占比来看,有7个项目的权益占比超过50%。
今年1-10月,招商蛇口在南京实现销售额89.31亿元,位列第三。排在招商蛇口之前的,一是保利发展131.45亿元,二是华发股份89.37亿元。
去年同期,招商蛇口在南京实现销售额111.15亿元,位列第二。
今年下半年,招商蛇口南京公司玩起了花式营销。
十一假期前夕,招商蛇口南京江心印园项目一张宣传海报广泛传播,起因是其推出了“买房送股票”活动,购房者最高可获得20万元的股票基金补贴。该营销活动最终因“审核未通过”未能上架,取而代之的是购房可享20万元优惠的常规促销手段。
今年8月,招商蛇口南京公司针对臻境项目推出了“买房送私人飞机”的活动。购房者可获得价值20万元的私人飞机大礼包,其中包括飞行员执照、100小时的总飞行时长(每年10小时)以及私人飞机5%的产权。
从区域分布来看,南京被划分在招商蛇口江南区域,现任总经理朱鸣宇是今年7月从苏南公司总经理升任而来。他在2015年加盟招商,曾担任招商蛇口江南公司营销副总监、苏州公司总经理以及苏南公司总经理等职位。
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