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专注物业上市公司解析。
乐居财经 2024-11-23 18:00 2.0w阅读
文/乐居财经 徐酒眠
欧国飞坐在会议长桌一端的主位,左手握着一支银色话筒。他一身白色的Polo衫,浓密的黑发打理成小中分,看起来似乎还略显青涩。
这是四个月前,欧国飞在融信服务(02207.HK)2024年半年度经营会议上,听过各级管理层工作汇报后,进行最后点评及总结讲话时,定格下的一瞬。
去年9月,父亲欧宗洪从融信服务抽身而退,30岁的欧国飞“空降”,接任执行董事、董事会主席、薪酬委员会成员及提名委员会主席;今年4月,职业经理人马祥宏请辞CEO,欧国飞再度接过权杖。
身兼多职、独当一面,外界期盼这位融信“二代”能够后浪推前浪,扭转融信服务的颓势。但欧国飞还未来得及大展拳脚,融信服务却把私有化退市提上了日程。
停牌五个交易日后,11月22日深夜,融信服务及要约人融心一品有限公司联合公布,宣布提出公司私有化建议,若获批准及实施,将撤销融信服务上市地位。
不到半年,相似的剧本再度上演。这是今年以来第二家宣布决意私有化退市的物企。
上半年,5月27日,铧金投资有限公司和华发物业服务发布联合公告:建议将华发物业服务私有化、并撤销其上市地位。流程走得很快,刊发计划文件、通过百慕大法院批准,9月30日盘后,华发物业服务已正式完成退市。
踩中物企赴港IPO的风口,但融信服务两度递表、历经了一番周折才叩开港交所大门。如今选择主动私有化退市,华发物业服务与融信服务给出了同样的理由:
股份交易的流通量相对较低、股份交易价格呈现下滑趋势,从而导致上市平台失去融资能力……
拟溢价1.5成私有化
不同于其他上市的物企从地产拆分而来,融信服务与欧宗洪的地产平台融信中国互为兄弟公司。腾挪上市,欧宗洪逐步通过家族信托,将融信服务的全部股权揽于麾下。
上市公开发售后,目前,家族信托持有融信服务约73.8%的股份,其中融心一品和福美国际分别控制59.04%、14.76%。而欧宗洪是家族信托的财产授予人和保护人。
此番,控股股东融心一品作为要约人,提出以协议安排方式将集团私有化建议、及撤销上市地位。
若进展顺利,紧随私有化完成后,融心一品及其一致行动人,即欧宗洪的家族信托将再次持有融信服务100%股权。
根据公告,注销价每股计划股份0.60港元,较停牌收报的0.52港元,溢价约15.38%;较截至6月30日每股资产净值1.18元(约1.29港元)折让约53.49%。
而按照公告之日,已发行1.33104亿股计划股份计算,若无其他变动,计划股份的总价值为7986.24万港元。而这也就是欧宗洪家族,对独立股东持股进行私有化需要准备的现金数额。
2021年7月IPO上市,融创服务的每股发行价为4.88港元。经扣除就全球发售应付的包销费用、佣金及估计开支后,加上部分行使超额配股权,其全球发售所得款项净额约为6.285亿港元。
截至2024年6月30日,其未动用的IPO募资净额还有约4.826亿港元。
对比前车之鉴华发物业服务,这个代价也实在划算。
资料显示,华发物业的注销价每股计划股份0.29港元,较其停牌前收市价(即2024年5月14日)0.222港元溢价约30.63%,较2023年12月31日的每股股份股东应占经审核综合资产净值溢价970.11%。
华发物业服务建议将涉及作出要约以注销57.786亿股计划股份,要约人在该建议下应付的最高现金代价约为16.758亿港元。
业绩由盈转亏
流通量低、股价呈下降趋势,作为物管上市平台已经失去了融资功能,因而选择私有化退市,也从而减少维持公司上市地位的成本和开支。
拉长时间线,融信服务目前的股价,较其上市之初跌去了约89.34%。较大的波动发生在2023年8月到11月。
融信服务将退市的“锅”甩给了市场。但不能忽视的是,其股价下行、修复困难的确有客观因素,也有主观原因。
2023年,融信服务营收虽然止跌,但净利润下滑的局面依旧没能扭转。去年,其实现总收益约为9.01亿元,同比增加约2.8%;录得毛利达约1.72亿元,同比微降0.3%;毛利率为19.1%,同比下降0.6个百分点。
净利润约为1070万元,较2022年同期的约1840万元下降约42.1%;公司拥有人应占溢利达为1070万元,同比减少约31.4%。
进入2024年,融信服务进一步由盈转亏。
今年上半年,其实现收入4.25亿元,较去年同期减少3%;期内录得毛利约为8042.1万元,同比减少4.5%,毛利率约为18.9%,较上年同期减少0.3个百分点。
具体到各项业务上,物业管理服务收入3.58亿元,占整体收入的84.2%,较上年同期增加约2.9%;社区增值服务收入2631.8万元,占总收入的6.2%,同比增加6.1%。
波动最大的是非业主增值服务,今年上半年仅收入4091.4万元,占总收入的9.6%,同比减少37.6%。而在上市前的2020年,其非业主增值服务带来的收入占据半壁江山,营收占比曾一度高达49.3%,贡献了58%的毛利。
同期,融信服务经营亏损1.51亿元,而上一年同期溢利1783.4万元;净利润亏损约为1.14亿元,同比减少1003%。
金融资产减值亏损是一大因素,今年上半年,这一数据为1.96亿元,按期增加约494.5%。融信服务解释,这主要是因为其贸易应收款及其他应收款的账面进行减值测试,并基于审慎原则作出合理的减值拨备。
截至2024年6月30日,融信服务的贸易应收款约为4.98亿元,其中来自关联方和第三方大分别约为1.91亿元、3.07亿元。同期,贸易应收款减值拨备约2.15亿元,较2023年末的1.18亿元增加82.82%。
提请融信服务私有化退市,欧宗洪家族表示,将“让要约人以更具效率及效益的方式经营本集团业务”。
但退市真的能否成为扭转业绩颓势的良药吗?
职业经理人出走
伴随股价与业绩走向颓势,融信服务最近一年人事变动频发。
去年9月12日,欧宗洪为专注于其他业务工作,辞任融信服务执行董事、董事会主席、公司薪酬委员会成员及公司提名委员会主席。与此同时,公司宣布其子欧国飞“空降”接任。
出生于1992年的欧国飞,23岁就进入了融信一线基层工作,后调任集团资本中心总经理,负责融资。有消息称,融信中国于2016年成功赴港上市的背后,就有这位地产二代的推动。
2019年开始,欧国飞正式被推向台前,彼时上任才一年多的第二事业部总裁李宏耕离职,欧国飞成为融信中国首位90后事业部总裁。目前,欧国飞仍在融信中担任集团助理总裁兼沪苏区域公司总经理。
从地产延伸至物业,被看作是欧国飞正慢慢接近融信的权力中心。
今年4月29日,为融信服务“打工”近8年的职业经理人马祥宏,辞任执行董事兼行政总裁一职。彼时,融信服务未选择提拔新人,而是将CEO一职交给了欧国飞。
现年50岁的马祥宏,曾在金地集团任职17年的马祥宏,在地产和物业行业积累了深厚的经验。
马祥宏自2016年10月加入融信服务就担任首席执行官,负责集团的整体业务运营和管理,以及执行董事会的决策。 2021年,推动融信服务成功上市,马祥宏作为掌舵人,立下了汗马功劳。
老将马祥宏在辅佐欧国飞半年后挂冠而去,是被动让贤还是主动另谋高就,外界不得而知。
6月份,融信服务独立非执行董事叶阿忠,因需要投入更多时间于其他业务,辞去公司职务并不再担任任何职位。彼时,融信服务并未能第一时间找到接任者,其独立非执行董事已不足三位,因此不符合上市规则的相关规定。
再次补齐这个缺口,是在8月12日,融信服务聘任了38岁的林中小路为独立非执行董事。
履历显示,林中小路自2016年起,担任中国宜水投资有限公司及合宜(福建)文化发展有限公司的总经理职位。同一时间其,还担任中国宜美术馆之馆长职位。2018年起,一直担任中国福建省企业与企业家联合会副秘长。
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