乐居新媒体苏州 近日，“高铁新城新控规引发象屿江南云起楼盘行政归属”事件讨论度居高不下。

先看起因——高铁新城局部新控规的发布。

11月14日，苏州自然资源和规划局发布了《苏州市高铁新城南片区控制性详细规划调整》批后公布。（下文简称“高铁新城南片区控规”）

 该控规明确调整范围为“高铁新城南片区”，东至聚金路，西至元和塘，南至北河泾，北至西公田路，总面积903.85公顷。规划调整主要是为各铁路线、轨交线、国道改造、北站扩建方案及TOD城市设计等相关开发要求，做相应地块规划调整。

然而，就在该控规发布后，关于象屿江南云起是否归属高铁新城的咨询接连不断，引发诸多争议。

从“高铁新城南片区控规”图上看，象屿江南云起的确不在其范围之内，但该控规也明确了是高铁新城南片区，并非高铁新城整体。

随后，官方回复打消了大众的疑虑。根据苏州市高铁新城片区总体规划（2012-2030）》（苏府复〔2013〕47号），象屿江南云起位于高铁新城总规划范围内。

从这份2015年文件可以看到，高铁新城整体规划范围不小，东至聚金路、西至元和塘，北至渭泾塘，南至太阳路，总用地面积约28.9平方公里。象屿江南云起位于高铁新城整体规划范围的西南角。

由于位置在整个高铁新城的边缘，且未被纳入“高铁新城南”等特殊区域划分，象屿江南云起才被卷入此次争议旋涡中心。

一年时间，首批洋房去化约59.5%

最新消息，象屿江南云起于近期刚刚领取第三批次预售许可证。话题中心的这个新盘目前销售情况如何，一起来看。

项目容积率2.3，打造11栋10-26F住宅和1栋商业，其中洋房居多有8栋。户型方面，高层建面约103/118㎡，洋房建面约143/168㎡，精装交付，物业为象屿自持物业。

项目效果图

周边配套方面，项目近元和文化创意产业园，距离高铁新城南部商业、教育配套也不远，生活便利性还是比较强的。

根据苏州市商品房销售网上管理系统数据统计，截止2024年11月20日，象屿江南云起共领取三批共计9栋住宅房源预售（还有7、11#两栋洋房未取证）。（以下统计去化率含签约中房源）

首批房源，2023年11月23日取证，5栋楼200套房源，均是洋房。一年时间，首批房源整体去化率约为59.5%，刚过一半。其中5#楼卖得最好去化约85%，9#楼仅去化约25%，两栋楼主力户型均为约143㎡4房2厅2卫户型。

约143㎡4房2厅2卫

小区最大户型约168㎡仅40套，目前整体去化率约42.5%，即卖出17套。

第二批次房源，2024年3月21日取证，2栋高层208套房源。8个月时间整体去化率约66.83%，相对较为不错，高层为建面约103、118㎡的3房2厅2卫户型。

约103㎡3房2厅2卫

约118㎡3房2厅2卫

第三批次房源，2024年11月19日，共2栋楼137套房源，洋房、高层产品，也是全盘最后一栋高层加推。3#楼洋房为约143㎡四房户型，4#楼高层为约103、118㎡三房户型。由于刚刚取证，去化率暂不参考。

总得来看，项目洋房大户型较高层小户型去化率稍低一些。随着最后一栋高层的加推，接下来项目洋房面临的销售压力或不小。