文/乐居新媒体  李奕和

“2024年下半年的工作任务很重，难度很大，无论是建设方面还是销售方面都需要付出更多的努力……”

今年7月的年中总结，深圳怀德地产董事长潘灿森作出了重要指示。这次说话，不是潘灿森现场说的，而是由总裁汤世信转达。潘灿森并没有出席这次会议。

与一般房企不同，怀德地产是一家以社区地产业务起家的房企，当初是怀德社区整村统筹开发而成立的由社区自主开发、控股的房地产开发公司，主要项目是位于深圳宝安福永片区总建面超1000万㎡的怀德城。

前不久的10月26日，怀德城四期项目德懿府开盘入市。据市场消息及官方海报，项目获得近1000名客户前来选房，开盘当日去化九成。

10月22日，德懿府首批房源获批预售证，共推497套房源，主推户型建面约95/98/103/108/115/140㎡3-4房，另有少量建面约168-224㎡的大平面产品，备案均价5.5万/㎡，总价约473-1517万/套。

如果按此计算，德懿府首开要卖447套以上。而乐居新媒体查阅深圳市房地产信息平台数据，截至目前（2024年11月15日），德懿府取证销售房源已签认购书、已备案151套。

当中，2栋二单元已签认购书、已备案46套，三单元已签认购书、已备案59套；3栋一单元已签认购书、已备案46套。据此的去化率约为30.38%。

据了解，买该项目的多为本地人。有网友在某平台表示：“几个怀德本地朋友分了回迁还全款买了。”

德懿府总占地面积约4.1万㎡，总建筑面积约45.88万㎡，计容建筑面积约28.34万㎡，容积率6.6，绿化率40%。容积率较高。

小区共由4栋11个单元住宅组成，其中1栋一个单元，2栋三个单元，3栋两个单元，4栋五个单元。总规划2816户，其中可售商品房939户，3梯5户或3梯6户设计，回迁房497户，保障房1380户，地下5层，停车位3062个，车位占比约1：1.09。

也就是说，德懿府的可售商品房占比仅有33%左右，回迁房、保障房占达到了67%。这就导致了一个问题，小区居住人群不纯粹，而德懿府本身的产品定位主要是刚改和改善需求为主。

另外，从车位比上看，小区对多车的客群并不那么友好。据了解，项目的实际设计4298辆停车位，不过，有其中1200个停车位给了万利商务中心使用。

从产品上看，德懿府此次推出的户型实用性并不算太高。产品主要包括95㎡的3房2厅2卫，98㎡的3房2厅2卫，103㎡的3房2厅2卫，108㎡的3房2厅2卫，112-140㎡的4房2厅2卫。

眼下大多小区89㎡就可以实现3房2卫的布局，在德懿府却要95㎡才能实现。特别随着未来新规后产品的面市，项目的并不具备太大的市场竞争力。

另外在价格方面，据了解，德懿府开盘打出了9折优惠，折后均价4.87万/㎡，折后单价4.15-5.6万/㎡，总价在426-789万/套。这样的价格相对比附近的在售楼盘并不占优势。

据了解，目前，宝安北来看，鸿荣源珈誉府、万丰海岸城两个项目基本覆盖了宝安北的刚需、改善全需求。两者在生活配套、品质需求方面都更为完善。

而福永、福海的华润云上润府、中粮悦章凤凰里则以4.1-4.3万出头的较高性价比取得不错成交。相比之下，产品相似的德懿府在大区位、临近生活配套以及价格方面处境都比较尴尬。

不过，德懿府地处12号线怀德站地铁口，就在此次开盘的2栋三单元旁边，基本的交通、配套、休闲设施能够满足。然而，这也让地铁噪音等问题成为购房者关心的问题。

教育方面，德懿府较为一般，周边有新安中学第二外国语学校、福永街道中心小学、福永中学、立新湖外国语学校等可选。

怀德城原是福永怀德旧村城市更新单元项目，分多期开发，一期是怀德公元，二期怀德峰景，三期怀德国际，目前在开发的四期，除了德懿府外，还有德望府、万利城市广场、万利商务中心。