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乐居新媒体 2024-11-05 17:02 9.4w阅读
文/乐居新媒体 李奕和
“2024年下半年的工作任务很重,难度很大,无论是建设方面还是销售方面都需要付出更多的努力……”
今年7月的年中总结,深圳怀德地产董事长潘灿森作出了重要指示。这次说话,不是潘灿森现场说的,而是由总裁汤世信转达。潘灿森并没有出席这次会议。
与一般房企不同,怀德地产是一家以社区地产业务起家的房企,当初是怀德社区整村统筹开发而成立的由社区自主开发、控股的房地产开发公司,主要项目是位于深圳宝安福永片区总建面超1000万㎡的怀德城。
前不久的10月26日,怀德城四期项目德懿府开盘入市。据市场消息及官方海报,项目获得近1000名客户前来选房,开盘当日去化九成。
10月22日,德懿府首批房源获批预售证,共推497套房源,主推户型建面约95/98/103/108/115/140㎡3-4房,另有少量建面约168-224㎡的大平面产品,备案均价5.5万/㎡,总价约473-1517万/套。
如果按此计算,德懿府首开要卖447套以上。而乐居新媒体查阅深圳市房地产信息平台数据,截至目前(2024年11月15日),德懿府取证销售房源已签认购书、已备案151套。
当中,2栋二单元已签认购书、已备案46套,三单元已签认购书、已备案59套;3栋一单元已签认购书、已备案46套。据此的去化率约为30.38%。
据了解,买该项目的多为本地人。有网友在某平台表示:“几个怀德本地朋友分了回迁还全款买了。”
德懿府总占地面积约4.1万㎡,总建筑面积约45.88万㎡,计容建筑面积约28.34万㎡,容积率6.6,绿化率40%。容积率较高。
小区共由4栋11个单元住宅组成,其中1栋一个单元,2栋三个单元,3栋两个单元,4栋五个单元。总规划2816户,其中可售商品房939户,3梯5户或3梯6户设计,回迁房497户,保障房1380户,地下5层,停车位3062个,车位占比约1:1.09。
也就是说,德懿府的可售商品房占比仅有33%左右,回迁房、保障房占达到了67%。这就导致了一个问题,小区居住人群不纯粹,而德懿府本身的产品定位主要是刚改和改善需求为主。
另外,从车位比上看,小区对多车的客群并不那么友好。据了解,项目的实际设计4298辆停车位,不过,有其中1200个停车位给了万利商务中心使用。
从产品上看,德懿府此次推出的户型实用性并不算太高。产品主要包括95㎡的3房2厅2卫,98㎡的3房2厅2卫,103㎡的3房2厅2卫,108㎡的3房2厅2卫,112-140㎡的4房2厅2卫。
眼下大多小区89㎡就可以实现3房2卫的布局,在德懿府却要95㎡才能实现。特别随着未来新规后产品的面市,项目的并不具备太大的市场竞争力。
另外在价格方面,据了解,德懿府开盘打出了9折优惠,折后均价4.87万/㎡,折后单价4.15-5.6万/㎡,总价在426-789万/套。这样的价格相对比附近的在售楼盘并不占优势。
据了解,目前,宝安北来看,鸿荣源珈誉府、万丰海岸城两个项目基本覆盖了宝安北的刚需、改善全需求。两者在生活配套、品质需求方面都更为完善。
而福永、福海的华润云上润府、中粮悦章凤凰里则以4.1-4.3万出头的较高性价比取得不错成交。相比之下,产品相似的德懿府在大区位、临近生活配套以及价格方面处境都比较尴尬。
不过,德懿府地处12号线怀德站地铁口,就在此次开盘的2栋三单元旁边,基本的交通、配套、休闲设施能够满足。然而,这也让地铁噪音等问题成为购房者关心的问题。
教育方面,德懿府较为一般,周边有新安中学第二外国语学校、福永街道中心小学、福永中学、立新湖外国语学校等可选。
怀德城原是福永怀德旧村城市更新单元项目,分多期开发,一期是怀德公元,二期怀德峰景,三期怀德国际,目前在开发的四期,除了德懿府外,还有德望府、万利城市广场、万利商务中心。
来源:乐居新媒体
作者:李奕和
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