乐居新媒体 徐迪 11月5日，备受关注的功德寺双子星地块均溢价15%出让，总成交价超115亿元，接连底价成交的北京土拍市场终于燃起来了。

两幅地块均在现场竞拍几分钟后就触达了设定的土地合理上限价格，进入摇号环节。随后，绿城摇中西侧的001地块，成交价51.75亿元，楼板价约7.1万元/㎡；越秀地产摇中东侧面积更大一些的002地块，成交价63.83亿元，楼板价近7.2万元/㎡。

两幅地块均为R2二类居住用地，建筑规模合计16.2万㎡，起拍总价100.5亿元。

相较于两个月前成交的永丰地块，功德寺地块的位置更靠近内城，虽然被割裂，但占地面积足够大，且地形方正。

其中西侧001地块占地3.47公顷，地上建筑规模7.28万㎡，起拍价45亿元，楼面价约61792元/㎡；

东侧002地块占地4.25公顷，地上建筑规模8.92㎡，起拍价55.5亿元，起始楼面价约62238元/㎡。

地块商品房销售指导价10.5万/㎡，浮动8%。根据控高30米、容积率2.1的指标，预计会做中低层洋房产品，面向区域改善客群。

值得一提的是，《多规合一”协同平台供地审核意见函》显示，项目建设用地范围外西侧、北侧有现状高压架空线，由海淀区政府组织同步实施高压架空线入地工作。未来入地工程如果不能如期开展，楼盘预售情况无疑会被干扰，位置上来看，西侧001地块受影响更大一些。

两幅地块如果能被同一家房企拿下，协调工作或许更容易展开。但进入到最终的摇号环节，两幅地块被不同房企摇中，在指导价一样的前提下，001地块在规划上恐怕要更花些工夫才能对抗002地块。

功德寺地块位于海淀区西北旺镇马连洼地区，在地铁16号线和13B号线（在建）双轨中间的位置，但是步行到两个地铁站都有一段距离，13号线相对来说更近一些，大概在1公里左右。

北侧就是被称为“互联网宇宙中心”的中关村软件园，百度、腾讯、新浪、网易等总部均坐落在此，项目建成后可承接多个大厂工作群体的购房需求，购买力是不愁的。

此外，地块所在的上地学区，教育资源非常优质，包括排名海淀前十的“牛小”上地实验小学、清华附中上地学校，另有一所由北京市101中学承办的12年一贯制学校目前在规划中。最为难得的是，上地是派位最好的学区没有之一，无论小学还是中学，师资实力都旗鼓相当，所以哪怕是“海淀家长”，也完全不用担心二派被调剂。

周边新盘主要有树村板块的海开圆明天颂和融创学府壹号院，两个项目都是主推纯改善产品，目前均已售罄，且于今年相继完成交房。

圆明天颂2021年11月16日开盘，共238套房源，均为大平层产品，单套总价在2000万以上，包括183-198㎡四居110套，230-294㎡五居128套，成交均价11.5万/㎡。开发商为海开控股。

学府壹号院最早是融创和陕建地产拿的地，融创出险后，引入了多方资本，包括中信、中融系，以及国贸地产、绿城中国、海开控股等开发企业。项目南北两区被两个项目公司开发，总共900套房源，含共有产权比例，户型以154-276㎡三居和223㎡四居为主，也有少量130㎡以下三居产品。2021年10月末开盘，到2022年上半年基本就已完成去化，上个月刚刚完成交房，整体成交均价在9万/㎡左右。

区域内暂无可对标的在售新房，地铁两站地开外的永丰板块释放出的主力产品是110-140㎡区间，定位刚改。

具体来看，6月初海开摘得的永丰南地块日前以“颐海澐颂”案名正式出街，共15栋6-15F住宅楼752套房源，户型面积段为96-168㎡，主力在110㎡以上，销售指导价9.3万/㎡。

保利+建工7月摘得的永丰北项目案名定为“嘉华天珺”，销售指导价9万元/㎡。据称本月会开盘，共24栋1276套房源，面积段为89-116㎡三居、126-170㎡四居，但截至目前并没见到官方确认的户型图。

这两个项目指导价差不多，但加上配建折算下来，海开永丰南地块楼面价超8万，保利永丰北地块楼面价不到6万。

刚刚成交的功德寺地块指导价10.5万，楼面价超7.1万，介于树村和永丰板块之间。

项目周边的二手房主要是西山壹号院、如园北区、橡树湾，挂牌价基本在12万/㎡左右。国庆后北京降首付降房贷利率政策陆续实施后，楼市迅速升温，二手房在成交量上涨的带动下，成交价也有小幅上升。对比来看，功德寺地块有一定的倒挂优势，这也是一亮相便被众多房企关注的原因之一。