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乐居新媒体 2024-11-05 16:45 10.6w阅读
乐居新媒体 徐迪 11月5日,备受关注的功德寺双子星地块均溢价15%出让,总成交价超115亿元,接连底价成交的北京土拍市场终于燃起来了。
两幅地块均在现场竞拍几分钟后就触达了设定的土地合理上限价格,进入摇号环节。随后,绿城摇中西侧的001地块,成交价51.75亿元,楼板价约7.1万元/㎡;越秀地产摇中东侧面积更大一些的002地块,成交价63.83亿元,楼板价近7.2万元/㎡。
两幅地块均为R2二类居住用地,建筑规模合计16.2万㎡,起拍总价100.5亿元。
相较于两个月前成交的永丰地块,功德寺地块的位置更靠近内城,虽然被割裂,但占地面积足够大,且地形方正。
其中西侧001地块占地3.47公顷,地上建筑规模7.28万㎡,起拍价45亿元,楼面价约61792元/㎡;
东侧002地块占地4.25公顷,地上建筑规模8.92㎡,起拍价55.5亿元,起始楼面价约62238元/㎡。
地块商品房销售指导价10.5万/㎡,浮动8%。根据控高30米、容积率2.1的指标,预计会做中低层洋房产品,面向区域改善客群。
值得一提的是,《多规合一”协同平台供地审核意见函》显示,项目建设用地范围外西侧、北侧有现状高压架空线,由海淀区政府组织同步实施高压架空线入地工作。未来入地工程如果不能如期开展,楼盘预售情况无疑会被干扰,位置上来看,西侧001地块受影响更大一些。
两幅地块如果能被同一家房企拿下,协调工作或许更容易展开。但进入到最终的摇号环节,两幅地块被不同房企摇中,在指导价一样的前提下,001地块在规划上恐怕要更花些工夫才能对抗002地块。
功德寺地块位于海淀区西北旺镇马连洼地区,在地铁16号线和13B号线(在建)双轨中间的位置,但是步行到两个地铁站都有一段距离,13号线相对来说更近一些,大概在1公里左右。
北侧就是被称为“互联网宇宙中心”的中关村软件园,百度、腾讯、新浪、网易等总部均坐落在此,项目建成后可承接多个大厂工作群体的购房需求,购买力是不愁的。
此外,地块所在的上地学区,教育资源非常优质,包括排名海淀前十的“牛小”上地实验小学、清华附中上地学校,另有一所由北京市101中学承办的12年一贯制学校目前在规划中。最为难得的是,上地是派位最好的学区没有之一,无论小学还是中学,师资实力都旗鼓相当,所以哪怕是“海淀家长”,也完全不用担心二派被调剂。
周边新盘主要有树村板块的海开圆明天颂和融创学府壹号院,两个项目都是主推纯改善产品,目前均已售罄,且于今年相继完成交房。
圆明天颂2021年11月16日开盘,共238套房源,均为大平层产品,单套总价在2000万以上,包括183-198㎡四居110套,230-294㎡五居128套,成交均价11.5万/㎡。开发商为海开控股。
学府壹号院最早是融创和陕建地产拿的地,融创出险后,引入了多方资本,包括中信、中融系,以及国贸地产、绿城中国、海开控股等开发企业。项目南北两区被两个项目公司开发,总共900套房源,含共有产权比例,户型以154-276㎡三居和223㎡四居为主,也有少量130㎡以下三居产品。2021年10月末开盘,到2022年上半年基本就已完成去化,上个月刚刚完成交房,整体成交均价在9万/㎡左右。
区域内暂无可对标的在售新房,地铁两站地开外的永丰板块释放出的主力产品是110-140㎡区间,定位刚改。
具体来看,6月初海开摘得的永丰南地块日前以“颐海澐颂”案名正式出街,共15栋6-15F住宅楼752套房源,户型面积段为96-168㎡,主力在110㎡以上,销售指导价9.3万/㎡。
保利+建工7月摘得的永丰北项目案名定为“嘉华天珺”,销售指导价9万元/㎡。据称本月会开盘,共24栋1276套房源,面积段为89-116㎡三居、126-170㎡四居,但截至目前并没见到官方确认的户型图。
这两个项目指导价差不多,但加上配建折算下来,海开永丰南地块楼面价超8万,保利永丰北地块楼面价不到6万。
刚刚成交的功德寺地块指导价10.5万,楼面价超7.1万,介于树村和永丰板块之间。
项目周边的二手房主要是西山壹号院、如园北区、橡树湾,挂牌价基本在12万/㎡左右。国庆后北京降首付降房贷利率政策陆续实施后,楼市迅速升温,二手房在成交量上涨的带动下,成交价也有小幅上升。对比来看,功德寺地块有一定的倒挂优势,这也是一亮相便被众多房企关注的原因之一。
来源:乐居新媒体
作者:徐迪
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