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融创甩掉一个大包袱

乐居财经 2024-11-04 17:05 16.7w阅读

合作三年后,融创彰泰分拆合作项目。

文/乐居财经  魏薇

合作三年后,融创中国彰泰集团“分手”了。

11月1日晚间,融创中国发布公告称,经过与彰泰集团积极友好协商,将调整合作安排,附属公司南宁融瑞与彰泰集团分开独立开发重组目标项目,其中南宁融瑞持有12个重组目标项目,彰泰集团持有40个重组目标项目。

根据公告内容,52个合作项目尚未完全开发完毕,其中南宁融瑞已向彰泰集团支付27.51亿元对价款。彰泰集团将以32亿元的代价收购南宁融瑞持有的合资公司80%股权,完成后将持有合资公司100%股权。

南宁融瑞将自行或通过其指定全资附属公司持有12个重组目标项目及其对应目标股权、股东债权及相关权益,总代价为人民币28.54亿元。另外,南宁融瑞还要支付3.46亿元债权金额。

此次交易预计将导致融创中国录得约0.57亿元的除税前亏损。融创中国表示,此次合作调整后,融创可以更为专注12个项目的开发运营,将不用再继续支付剩余64.19亿元的交易对价款,也不用再对其余40个项目进行再投入,现金流占用压力将大幅减少。拆分后,南宁融瑞保留了较为优质的资产,覆盖南昌、无锡等核心城市的住宅、商业产品。

也就是说,融创花了32亿元从彰泰手上拿到了12个项目。具体来看,这12个项目分布于玉林、贵港、北海、南昌、无锡、南京、玉溪这7个城市,大多数位于广西。

未售面积量最大的是玉林悦湖居51.7万㎡,其次是贵港十里江湾20.8万㎡,再者是北海海棠湾15.21万㎡,三个都是住宅、商业项目。这些四五线城市的项目,未来去化或成难题。

位于南京、无锡这两个较高能级城市的项目近乎卖完,无锡春岸雅筑仅剩0.57万㎡;同位于二线城市的南昌彰泰和、南昌青山印分别剩0.54万㎡、2.15万㎡,其中,融创在南昌青山印的股权占比仅有33%。剩余未售量还有项目一半的南昌君誉印象、玉溪玖璋,融创方面的股权占比很少,分别为34%、24.5%。

彰泰可谓是这场交易的赢家。在房地产行情急转直下之下,高价出手了手中的项目。如今,在行业回暖的东风中,又重获了40个项目的自主经营权。以当下的行情来看,融创当初的收购价明显偏高。

三年前,房地产行业正盛之时,融创开始进军西南。孙宏斌曾说:要么不进,要么深耕。为了快速扩大规模,融创将目光瞄准了彰泰集团这家广西地产龙头。

2021年4月,融创与彰泰集团在无锡订立合作框架协议,孙宏斌亲自出席签约仪式。融创大手笔收购彰泰,实际是看中了彰泰700亿的货值。

当时,融创与彰泰设立合资公司,接手彰泰所属目标公司100%权益,交易完成后,融创与彰泰分别持有合资公司80%、20%股权,并以“彰泰融创”的品牌深耕广西。双方共同设立的合资公司合作开发57个目标项目,包含54个房地产开发项目及3个房地产代建项目。融创方面向合资公司投入约99.1亿元。其中,向合资公司实际投入80%,约81.2亿元。

2021年5月,融创表示由于彰泰集团经调整相关投入及已售利润有所减少,导致南宁融瑞将提供的专项借款相应减少。其向合资公司投入的资金减少至91.7亿元。

有消息称,早在2021年底2022年初,彰泰和融创就谈过分手方案。彰泰甚至对外透露,将独立发展,公开拿地。但直到两年多后,才尘埃落定。

签约之后,融创与彰泰的这场合作难言顺利。有内部员工表示,融创对于合作项目虽然有操盘并表权,但彰泰自身的影响力也很大,合作情况错综复杂。融创在暴雷后无力支付后续的对价款,彰泰开始争夺项目的管理权限。

此次与彰泰集团分拆重组目标项目,也意味着融创在资产盘活上更进一步。

在债务风险化解上,融创已经取得了多项进展。出险以后仅用18个月,就完成了境内外债务重组,整体化解约900亿元人民币。

截至2024年上半年,融创与各大AMC合作金额近300亿,有效实现了优质项目盘活。累计获得政府纾困基金和银行配套融资批复资金额超300亿元,超110个项目进入融资协调机制“白名单”。

10月17日,融创通过先旧后新方式配股4.89亿股,融资总额约12.05亿港元。这是时隔近两年,债务出险房企首次“重启”配股融资。

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