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杨扬洋鏖战天河东,能建麓誉府降价贴身肉搏

乐居新媒体 2024-10-29 14:28 6.4w阅读

/乐居新媒体李奕和

河东,对于眼下的地产开发商而言,无疑是贴身肉搏。不仅项目多,不少新入市的楼盘,为了出货、抢市场,从实用率到价格,一个比一个卷。

今年7月中,能建天河麓誉府迎来开盘。这个盘一入场,就带着“杀气”,无论是“360万买天河南向3房地铁盘”,还是“超100%的实用率”,都赚足了眼球。

根据项目当时披露的海报,天河麓誉府首开卖了83套,自诩为是“天河第一红盘”。

三个月过去了,乐居新媒体查阅广州住建局数据(截至2024年10月28日),天河麓誉府(备案名:麓誉花园)已取证房源住宅已售套数35套,住宅未售套数432套。据此的去化率约7.49%。

天河麓誉府位于天河智慧城板块,项目地块是能建城发联合体在去年9月拿下的,总成交价42.9亿元、楼面价2.9万元/㎡。

开发主体为广州兰园房地产开发有限公司,其由能建城发方面持股95%,另外,广州天科置业有限公司、广州市天投城市建设开发有限公司分别持股3.75%、1.25%。

能建城发,也即原来的葛洲坝。2021年,中国能建推进换股吸收合并葛洲坝,葛洲坝上市地位终止,全部资产、负债、业务等由中国能建承接。随后于2022年,葛洲坝更名为能建城发。

天河麓誉府是能建城发在天河打造的首个项目。在此之前,其曾在广州南沙打造了湾区金融城。

这个项目同样是能建城发合作开发的项目,当中能建城发占股61.82%。广州南沙开发建设集团有限公司持股20%,南沙国际金融岛(广州)有限公司持股18.18%。

该项目共规划有25栋,总用地面积约13.9万㎡,规划总建筑面积约77.8万㎡,最早在2021年开盘。从湾区金融城的市场反响看,从去年底一期陆续收楼以来,项目传出房屋墙体漏水、渗水,楼道天花板脱落,消防楼梯破损,外部道路建设缓慢等问题。

截至目前(2024年10月28日),广州住建局数据显示,湾区金融城已取证房源住宅已售套数1652套,住宅未售套数301套。去化率约84.59%。

也许是基于湾区金融城的经验,首入天河的能建城发似乎带足了诚意。

天河麓誉府占地5.87万方,一共14栋楼,户数1346户,规划有4栋7-9F的小高层、10栋25-31F的塔楼。10栋塔楼中,6栋是2梯5户,3栋是2梯4户,1栋是2梯3户,主打产品80-125㎡南向3至4+1房。

项目一大亮点是,所有户型全部朝南,主打100%的实用率。此外,项目距离地铁6号线高塘石站约700米,对面一路之隔就是纳入华阳教育集团的高塘石小学。

楼盘也有缺点。天河麓誉府虽然处于天河,但在与黄埔的交界位置,且目前周边还是以城中村为主,城市界面短期内难以解决。

项目就在广汕二路路边,而该路段的日常车流量和噪音较大,会对居住体验造成一定影响。此外,一些购房者比较在意的是,地块曾是牧畜屠宰场,另外距离项目约两公里处有中华墓园。

各项优劣势因素影响之下,叠加天河东的内卷,天河麓誉府入市的价格并不高。

项目最早在5月23日获得第一张预售证,预售总套数为123套,但并没有立马开盘。7月25日,天河麓誉府获得第二张预售证,批准预售套数为92套。

一天后的7月26日,天河麓誉府首次开盘,首推1#及4#,产品为建面约80-125平3-4房,总价360万起买3房,开盘单价4.3-5万/㎡。

而在开盘之前,项目的风吹价是380万买80方3房。据了解,在麓誉府开盘之前,天河北向三房也要接近400万元价格。

此前,据网上部分自媒体传出的消息,天河麓誉府部分80方单位,甚至可以做到315-330万,单价也降至“3字头”。这个价格,比天河麓誉府开盘时的最低价要少了40多万。

据乐居新媒体了解,能建城发董事长为杨扬洋、经理为萧睿。这些年来,能建城发一直在消化葛洲坝时期所拿“地王”的影响。业绩与财务上面临一定压力。企业预警通数据显示,该公司2023年资产负债率91.88%,2024上半年进一步上升至93.31%。

2023年,能建城发营业收入108.43亿元,归母净利润则为-1574.34万元,归母净利润亏损主要由于少数股东损益录得8778.62万元。而据乐居财经此前查阅了解,今年上半年,该公司主营业务收入25.23亿元,主营业务净利为-6.18亿元。

合作开发是能建城发近几年外拓的一大标签。除了广州的湾区金融城和天河麓誉府。在北京,2023年6月,能建城发曾以17.31亿+1.3万㎡现房销售面积竞得璟上兰园项目土地,楼面价约2.82万元/㎡,溢价率15%。

当年12月,能建城发以项目49%的股权,引入了国贸地产进行合作开发。

璟上兰园最早在2023年11月取得预售证,共推出384套房源,建筑面积为61378.59㎡,容积率为1.8,户型为105㎡三居、119/131/152㎡四居,交房时间预计2026年上半年。

不过,该项目网签数据也不十分理想。据北京住建委签约统计,截至10月28日,璟上兰园(备案名:映荷家园)已网签79套,去化率20.57%,签约面积8917.4㎡,成交均价48292.06元/㎡。

来源:乐居新媒体

作者:李奕和

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