地产K线
7.29W人关注
专注地产上市公司解析。
乐居财经 2024-09-30 16:14 11.0w阅读
近期,经济刺激政策陆续出台,房地产市场情绪空前活跃。9月29日晚间,上海和广州宣布进一步优化房地产市场政策措施,人行亦宣布2024年11月1日起全面下调存量房贷利率。
在众多政策利好的加持下,A股和港股利好频传。节前最后一个交易日,内房股普遍上涨,中华内房股指数上涨10.49%,旭辉控股(HK0884)表现尤其亮眼,连续三个交易日上涨,累计涨幅接近75%。
除了受益于市场的积极情绪,旭辉的上涨也得益于其在9月27日发布的重要公告,官宣其与境外债券持有人小组(AHG)成员签订重组支持协议(RSA),债券持有人小组合计占境外票据未偿还本金总额的46.9%,占境外总债务本金总额的31.1%。
长中短八大选项,复合型重组方案
在这份重组方案中,旭辉基于“短端削债,中端转股,长端保本降息”的重组框架,向债权人提供了包括短年期票据、短年期贷款、中年期票据+强制可转债、长年期票据、中年期票据、中年期贷款、美元计价长年期贷款、人民币计价长年期贷款等8个选项,债权人可以根据自身情况自由组合这些选项。
旭辉给出的方案非常复杂,不但涵盖长中短期三种不同选择,还包括了新票据和新贷款两个维度。业内人士分析,这与旭辉复杂的债务结构有关,应该是与债权人反复沟通、协商的结果。
公开信息显示,旭辉的存量境外债务包括10笔美元债、1笔可转债和1笔永续债,此外,还有13笔境外银行贷款,本金总额68.58亿美元。
两年努力,终见曙光
2022年11月1日,旭辉官宣启动境外重组,至今已近两年,这其中经历了多次波折,其背后则是房地产市场环境的巨变。
早在2023年初,旭辉曾发布过一个重组方案的初步讨论结果,当时指引条款主要包括“不削减本金金额、债务展期不超过7年”等。旭辉尚未与债权人达成一致,便遭遇了年中的“断贷潮”,及此后市场的进一步下滑。
2023年9月,旭辉又提出了一版"短期削债、中期转股、长期保本降息"的重组框架,并称希望与债权人达成“务实、可执行”的方案,这次签署的RSA与这一框架是一脉相承的。
这2年时间里,房地产市场的变化不可谓不大,正如中央政治局会议所提,“供求关系发生重大变化”。
据中指研究院数据,百强房企的月均销售金额从2022年的6330.7亿下跌至2023年的5232.6亿,2024年1-8月进一步下跌至3354.1亿。
旭辉的销售情况也在不断下探,月均销售金额从2022年的103.3亿下跌至2023年的59.8亿,2024年1-8月进一步下跌至30.1亿。面对这样的经营变化,旭辉数次调整重组方案,也在情理之中。
据市场消息,自从旭辉出险后,作为旭辉控股实控人、董事局主席林中频繁往返上海、香港两地,亲自参与金融机构和债权人的谈判。
出险房企的实控人积极参与债务重组在行业里并不多见,这对债权人而言是一个积极的信号,表明旭辉没有选择放弃,而是在努力寻求解决方案。通过债务重组,旭辉有望获得经营上的缓冲期,这不仅有助于稳定公司的运营,也为公司价值的实现提供了可能。相信正是林中主席持续不断的努力,促成了重组支持协议的签署。
预计减债33-40亿美金
2024年初,旭辉公告了境外债务重组方案的初步提案,提出目标减债规模约为33-30亿美金。从这次公布的英文重组方案细节来看,减债规模取决于各个选项的分配比例,从过往已完成重组的公司案例可以发现,持有人对债转股模式接受度较高,旭辉本次降杠杆的目标大概率可以实现。此外特别值得一提的是,重组成功后的前两年,旭辉在境外也没有大额支出,为经营提供了缓冲期,让公司能专注于其经营和发展。
旭辉在给债权人的重组方案汇报中表示,公司希望透过境外重组,达到三个目标:减轻债务负担,改善资产负债表;帮助公司实现由重转轻的业务转型;重建信用,恢复市场信心。
从债务结构来看,旭辉的境外债务占比在民营房企中几乎是最高的,达54%;相比之下,融创、奥园、雅居乐、佳兆业、宝龙的境外债务占比分别为21%、18%、24%、36%、41%。这也意味着,一旦境外重组成功,将显著减轻其境外债务的压力,公司的资产负债表也能得到极大的改善。
由于存在8个选项,最终的债务分配需要等待投票结果后才能确定。目前尚无法推算出旭辉最终的削债规模,不过,可以参考已经完成境外重组的奥园案例,其61亿美元的境外重组方案生效后,有息负债减少284亿人民币,显示出债务重组在减轻债务负担方面的显著成效。
市场回暖,重组提速
市场人士评价,旭辉的节奏把握得很好,在市场最差的时候敲定了重组方案,有利于公司在政策向好、市场回暖时聚焦经营,把握市场机遇,实现穿越周期。
旭辉境外重组的下一步,是要推动方案获得超过75%的债权人支持,从而推进法院聆讯程序。从其它房企的经验来看,一旦AHG签署了重组支持协议,后续其他债权人都会快速加入。旭辉也通过提供早鸟费和一般同意费这样“真金白银”的激励形式,鼓励债权人积极加入RSA。
公告表示,旭辉将向在香港时间10月27日香港时间下午5点整之前签署RSA的债权人支付早鸟同意费,金额等同于其加入RSA债务本金及2023年1月1日至2024年9月30日应计利息之和的0.2%;并向在香港时间11月27日之前签署签署RSA的债权人支付一般同意费,金额等同于其加入RSA债务本金及2023年1月1日至2024年9月30日应计利息之和的的0.1%。
在接下来的两个月里,希望旭辉能够迅速获得必要的债权人支持,为房地产市场再添一个通过重组实现自救的成功案例。
点击下载App参与更多互动