文/乐居财经 徐酒眠

“临邛自古称繁庶，天府南来第一州”。

在刚过去的中秋小长假，成都西部区域中心新坐标邛崃市，共接待游客41.54万人次，创造旅游总收入27973.46万元。

成都向西北行65公里，就到了巴蜀四大古镇之一邛崃。这里古称临邛，是西汉才女卓文君的故里。

岁月流转，在这里沉淀下了厚重的人文历史；时代变迁，古典韵味与现代商业奇妙融合，如今这里集旅游观光休闲、购物娱乐休闲、地方文化体验、特色餐饮消费等为一体，蓬勃生长出了一个复古、时尚的新消费空间。

今年7月，邛崃文脉坊获得四川省文化和旅游厅认证为省级旅游休闲街区之一。通过物业、经营、地方留存税收收入、资产资本化等方式，文脉坊实现了民生体验、文化氛围与资产价值的全面提升。

有数据显示，目前，邛崃文脉坊片区已实现开业率95%，资产价值约19.1亿元、增长19%，预计10年后固定资产价值约30亿元。 

邛崃文脉坊

而将时针回拨到几年以前，邛崃文脉坊却卡在保护与更新的凹槽：街巷逼仄、建筑陈旧、公共功能缺失、人居环境破败，消费业态传统、小散、低端。

文脉坊重现“繁庶临邛”的契机，萌芽于宏大背景下的城市更新。而在重新统筹保护、传承、发展关系之余，城市管理者也在探索运营新路径，其中一项即是引入龙湖智创生活作为打理人，为这一座12万方商业街区提供商业资产管理+物业管理服务。

由国资引领，再依托专业化公司运营，是当下很多城市文旅项目的解题思路。而对于这些物管出身的运营“打理人”而言，文脉坊等项目亦代表他们另一条发展主线。在地产行业调整期，物企或主动或被动求变谋生加速抢占非住宅市场。

面对客户群体及需求的变化，物业服务从传统的“四保一服”卷到了“资管+物管”的全链运营服务，在提供工程、安全、环境、客户服务等基础服务的同时，还能从前期开始对不动产进行招商运营管理、并最终实现客户资产的保值增值。

以服务文脉坊的龙湖智创生活为例，截至2024年上半年，龙湖智创生活物业在管面积达到3.7亿平方米，在管项目超2100个，客户满意度连续15年超过90%。在“资管+物管”的推动下，业务已涵盖消费、娱乐、餐饮、生活、医养、教育、办公、企业服务、不动产资产管理、科技解决方案等多个方面。

应需而动，深挖存量市场

最近两年，文旅市场蓬勃发展，增长势头锐不可当。

数据显示，2024年春节旅游出游人次4.74亿，旅游收入6326.87亿元，分别恢复至2019年同期的119%和107.7%，已完全恢复并超越疫情前的同期水平，文旅项目的开发建设逐步提升。

与此同时，逃离人从众，逆向行程，小而美的县域旅游更chill，县城正以其独特的自然风貌、丰富的文化遗产和淳朴的民风民俗，吸引着那些追求个性化和静谧旅行体验的游客，除了大众熟知的热门旅游城市，带有非遗文化色彩的旅游项目成为新宠。

部分头部物管企业敏锐而深刻地洞悉到这一消费需求与场景的变化，率先布局了“资管+物管”的模式。

龙湖智创生活即是其一。除了已经开业的成都邛崃文脉坊，龙湖智创生活还在第三方市场竞得了福建泉州晋文坊、湖北随州草甸子街、山西忻州五台县金界寺村与旧怀台村等项目，它们分别是商业街区、历史文化街区、文旅配套。

在这类项目中，龙湖智创生活面向一手业主方提供全周期招运服务，即传统商管公司提供的资产管理服务，业务范畴包括研策顾问、招商筹开、运营推广管理、物业管理服务等。

在文旅类项目之外，龙湖智创生活在非住领域还有另一条线，为商写、产业园办公项目客户提供商业配套招商运营延展服务。这类项目一般是先有物管服务，后期根据甲方的核心需求，延展资管服务，拓宽服务边界。

在这一条线上，龙湖智创生活今年捷报频传。新增了包括网易杭州总部、东莞-华为松山湖产业园、杭州-蚂蚁集团飞天园区、北京-蚂蚁创新科技总部、北京-用友集团总部、成都-阿里IDC园区、广州-小米大厦，等多个一线或高能级城市的大厂项目。

定制招商，挖潜隐密商机

庞大的不动产存量市场，仍存在巨量的市场空间。

在非住物业市场，更丰富服务产品，也意味着更高的壁垒。在领域内客户需求正趋向非核心业务整体外包的背景下，能够提供更多服务的综合运营商往往更具竞争力。

基于“资管+物管”的全链运营服务，龙湖智创生活结合行业现状及消费者关注点，为项目定制招商方案。

以文旅项目为例，一方面做“熟悉品牌的搬运工”。面向全球招引大众熟知的一线消费品牌，让游客身处异乡并无很强的陌生感，并且能够快速形成消费转化，比如妈妈带孩子逛古城文化街需要临时办公，看到星巴克的Logo就知道有适合工作的桌椅。

开在段公馆里的星巴克文脉坊店

另一方面，要做“在地文化商业的挖掘者”。把当地的非遗、手工、地方知名品牌做整合，结合部分创新零售、休闲、体验及餐饮业态。在有限的空间与时间内，最大程度吸引消费者的注意力，释放消费需求，让消费者感受到超出时间成本的充实感。

在邛崃文脉坊的招商阶段，创新招引“大店国际范”的消费品牌，引进了星巴克、温德姆花园酒店、保利影院等为代表的国际国内知名品牌，以卤校长、鲁西肥牛、山上贵州酸汤火锅、方舟胖子、我在大理等你、野生菌火锅等为代表的“西南F4”区域美食品牌。

探索培育“小店临邛味”的特色场景，将文君、邛窑、邛酒等特色符号与现代服务体验有机结合，精心呈现段公馆、邛酒梦工场、新山书屋、美术馆等文化消费体验场馆，并孵化培育“将门人”“西冰记”“陌啡”等具有邛崃味道的本土品牌，目前已聚集商家约110余家，占总招商面积92%；同时创新设置“临邛汉卷”“端午奇妙游”等沉浸式互动场景，植入“崃劲市集”、夜间光彩等场景。

围绕本地市民和外来游客两个主体，聚焦“全龄、全时、全新”多元消费需求，植入游购娱住于一体的场景业态，促进旧街区向时尚前沿的综合性文化、消费场景转变。星巴克文脉坊店在开业当年，就成为大成都区域的季度销售冠军。

而自开放以来，文脉坊共接待游客200余万人次，2023年中秋、国庆期间超过100个KOL在文脉坊打卡，话题“文脉坊”多次登上热搜，掀起“全川现象级”消费热潮。

以“知名品牌”与“在地文化”相结合，已是龙湖智创生活的一套标准打法。

依托“无界社交场，潮流休闲地”的业态定位，正在筹备中的晋文坊北区项目规划了5大功能区，以精致格调与时尚潮流为起始，特色餐饮区打卡做承接，休闲生活方式为内容转换，以娱乐文化为结合，形成游逛动线闭环，预计今年年底开业部分区域。

随州草甸子定位为城市会客厅、随州旅游集散中心和市民休闲乐活中心。因此，以街巷肌理为序、以特色文化为脉，将项目打造为为礼乐、非遗、百味、书香、汉东、花涧、漫游和水韵八大组团。

专业运营，打造消费聚落

以运营思维为项目赋能，持续激发消费者市场需求，最终实现稳定且可持续性的长效收益，是资管服务的重要一环。

实现资产的保值增值，离不开专业运营与科学管理。招商落地，龙湖智创生活会通过一对一输出规范化装修标准、运营管理制度，保障项目研策定位无偏差落地。

段公馆原为一个民国政治风云人物段班级的私宅，在重塑并引入星巴克后，成为了兼具历史韵味、艺术感和设计感的城市展厅。

此外，光影流转的酒业梦工厂，为邛酒之乡注入了全新的五感；形似重峦的邛崃美术馆，造就了一隅生活中的艺术引力场；最美书店新山书屋，木质的外立面散发着古朴的气息，为书香之所构筑了几分别致的写意。

邛崃文脉坊的新山书屋

在项目的后续运营中，龙湖智创生活也制定了整体经营及推广策略，动态调整品牌、补位招商、核验商家销售情况。在及时处理各类突发事件，整体把控舆情风险的同时，持续针对品牌商家、消费者进行满意度维护。

设置具有前瞻性的消费体验官和消费需求的转化官，前者在消费者到来之前，就率先管控现场及商家品质；后者负责线上内容种草、线下商业氛围营造，规划合理动线，为商家、商户引流，也为消费者制定清晰的向导图。

文旅类项目大多为开放式空间，采用动态环境卫生的治理、多动线人车秩序管理、旅游旺季的潮汐客流对安全和客户体验影响的应对、大量特殊设施设备的运维、古城建筑维护、河道治理等。

做规范化、品质化的空间服务者，因地制宜升维专业服务标准及智能设备。

在服务的姑苏古城项目，龙湖智创生活使用了智慧物业驾驶舱：在日常运维过程中，值班人员能够结合智慧工单、智能工牌、AI视频云和智慧物联四大能力，做到各类数据的一屏通览，统一调度。

在吉好商业中，龙湖智创生活则举办了一系列趣味活动、社群活动，持续丰富顾客体验。如珑运会里，“端水大师”、“带薪划水场”、“画饼研究院”等趣味比赛环节，成为诸多职场青年的精神温室；而在夏秋时分的龙民节期间，在充满国风的古筝、琵琶声中，玩投壶、抖空竹，吸引诸多家庭前来游玩放松。

基于“资管+物管”的全链服务，龙湖智创生活的市场化专业运营运作，同时也适用商写、产业园等非住宅空间商业配套项目，助力资产实现有底蕴、有温度、有活力，可持续的增值保值。