文/房情报 徐迪 

同一个位置同一个开发商，一期、三期项目均开盘售罄，唯独中间推出的二期项目开盘1年多了，却只去化了四成多房源，问题出在哪？

近日，位于浦东唐镇的浦发唐城四期（备案名“唐耀名邸”）取得预售证，推出5-8号共计112套房源，均价7.2万元/㎡，定于9月29日开盘。

一房一价表显示，本期推售项目主力面积段为87㎡两房，106㎡三房、133㎡四房，以及少量非标户型。价格区间63450元-74805元/㎡，单套总价570万元起。

浦发唐城是唐镇TOD上盖项目，体量约50万㎡，包含9个经营性地块，除了住宅，还规划有酒店、医疗、办公、教育（5所在建）、景观和河道多种配套，将助力唐镇成为浦东中部区域的核心，打造唐镇第四代国际住区。

截至9月18日数据，该项目前三期合计已开盘1100套，已售837套，去化率约76%。目前在售的房源均为二期唐颐名邸项目。

浦发唐城一期唐悦名邸，于2022年9月6日首次开盘，推出341套小高层，均价7.06万元/㎡，开盘售罄，认购人数1070+，认购率315%，入围分高达76.77分。

2023年7月22日，二期唐颐名邸第1批300套小高层开盘，主力建面96-125㎡三房；第2批次推出158套，建面约95-124㎡三房四房，均价6.85万/㎡。二期合计推售458套，目前已售195套，去化率约43%，与一期和三期产品的销售表现相差甚远。

2023年12月25日，项目三期唐瑞名邸总套数301套，其中第1批次249套小高层开盘，主力户型为102-112㎡三房，均价7.11万元/㎡。该批次收获672组认购，认购率270%，开盘售罄；第2批次52套住宅，建面约115㎡三房，过会价7.16万/㎡，认购率达385%，成为7月份首个触发积分制的新盘，2024年8月10日开盘当日，该批次房源全部售罄。

本次拿证的浦发唐城四期于二期项目同在创新中路南侧，与二期之间隔着配套小学和幼儿园。

价格来说，四期项目均价是浦发唐城最高的，达到7.2万元/㎡，与三期产品价格较为接近；而二期房源价位则是最低的，为6.85万/㎡，比2022年开出的一期均价还低了2000元左右。

从位置上来看，一期和三期项目围绕在建中的商业印象天地，距离唐镇邻里中心“印象汇”也比较近，商业资源丰富；而一隔之隔的二期和四期项目周边更多是教育配套。

浦发唐城由浦发集团全资子公司上海华夏文化旅游区开发有限公司开发。

‌浦发集团全称为上海浦东发展（集团）有限公司，成立于1997年11月，注册资本约40亿元，是浦东区国资委旗下的开发平台，主要任务包括浦东新区政府赋予的重点工程和重大项目的投融资和资产经营管理等。

2024年上半年，浦发集团房地产业务收入0.73亿元，相比去年同期减少98.66%；营业成本0.47亿元，相比去年同期减少98.98%；毛利率35.82%，较去年同期增加131.98%。

浦发集团房地产业务主要为商品房建设，并产生相应的商品房销售收入。报告期内营业收入及营业成本大幅减少的原因主要系本期暂无商品房项目结转；毛利率大幅提升的原因主要系本期结转房产收入主要系车位收入，该部分收入毛利率较高。

债务方面，浦发集团的兑付压力并不突出。

截止2024年中期，公司有息负债合计452.38亿元，较去年同期减少约80亿元。其中6月内到期的债务为112.86亿元；期末浦发集团期末现金及现金等价物余额为124.84亿元，足以覆盖短期内债务。

值得一提的是，对于浦发唐城项目，浦发集团董事长李俊兰也是比较看重的。据报道，早在2018年，李俊兰就曾赴唐镇与与唐镇政府就唐镇新市镇开发、城中村改造等工作展开深入沟通交流。李俊兰表示，唐镇是浦发集团最为重要的开发区域，十几年来浦发集团一直在此精耕细作。

2023年，浦发集团与印力集团签署商业项目合作协议，共同打造位于浦东唐镇国际社区板块的两大商业标杆项目，其中之一就是浦发唐城近5万平方米“元气HUB”商业活力中心。李俊兰表示，希望双方携手促进资源融合联动，激发产业集群效应，推动集中式商业可持续发展，将美好愿景落地在唐镇的商业板块中。