文/乐居财经  徐酒眠

8月29日上午十点，新城悦服务（01755.HK）2024年中期业绩发布会准时召开，董事长兼首席执行官戚小明、首席财务官陈妮娜、首席战略官尤建峰出席会议。

此前，新城悦服务在中期业绩公告中宣布，基于左卫在新城集团内其他岗位的任职调整，由陈妮娜接任首席财务官一职。

履历显示，陈妮娜曾任毕马威华振会计师事务所审计经理，于2014年5月加入新城集团后历任地产开发及商业管理等相关财务管理岗位，现已是新城10年“老将”，并具备超17年的行业多领域专业经验和集团化财务运营管理经验。

受上游地产行业影响，物管行业持续深度调整。今年上半年，新城悦服务坚守“大社区+大后勤”战略，聚焦服务力之“基本功”与物业管理服务之“基本盘”，同时采取审慎而进取的态度，转方式、调结构、提质量、增效益，持续夯实着“稳”的基础，也不断激发着“进”的动能，显然交出了一份不错的答卷。

核心业务稳固

今年年初，新城悦服务明确了“固本提质、励新前行”的年度发展主题，并在上半年的工作中得到了很好的实践和落地，也取得了不错的成绩。

具体来看，报告期内实现整体收入约27.7亿元，同比增长3.3%；归母净利润为约3.02亿元，同比增长约2.7%。上半年的经营性现金流净流入为约2062万元，较2023年同期增长超200%，较上一年同期改善显著。

业务方面，截至2024年6月30日，作为核心业务的物业管理服务和社区增值服务收入占比高达92.2%，贡献毛利占比高达93.6%。

其中，物业管理服务稳健压舱，今年上半年收入约19.08亿元，同比增长约12.6%；当期毛利率约为24.7%，与去年同期持平，较2023全年的24.0%提升0.7个百分点。

社区增值服务盈利能力稳步提升，今年上半年收入约6.46亿元，对应毛利率约为36.2%，较上年同期提升约2.3个百分点。

此长彼消，考量到当下整体行业形势，开发商增值服务收入约2.17亿元，在总收入和毛利中的占比进一步下降至7.8%、6.4%。

“随着房地产市场增量趋弱，物业服务市场也在从增量与存量并重的‘蓝海’市场转化为存量主导、增量辅助的‘红海’市场，竞争加剧、变局加速”，戚小明表示，尽管如此，“物业管理行业所具有的永续经营基因及多领域、多业态的服务特性不会改变，行业持续夯实着‘稳’的基础，也不断激发着‘进’的动能。

为不断夯实基础物业服务，一方面，新城悦服务全方位强化了总部对各区域，围绕基础物业两个核心指标——“满意度”与“收缴率”的管理与赋能。

在围绕项目品质、对客服务等方面提出了“一·二·五”管理要求的同时，进一步完善数字化管理系统，助力提升员工效率并优化业主体验；并且持续优化适配一线管理人员的KPI考核和激励方式，既设定挑战目标，也给予实施策略。

多措并举，今年上半年新城悦服务住宅类项目的收缴率较去年同期有所提升。

另一方面，新城悦服务还在继续调整规模增长步伐，对盈利不及预期或其他负面影响的项目进行谨慎评估、有序汰换，将更多精力投入到优质的服务中。为稳定经营质量，今年上半年新城悦服务大概调整了500万平方米的项目。

“尽管转型初期的新获项目数量会有所下降，但这也是过渡期所呈现出的短暂情形”，戚小明表示，管理层对于未来始终充满信心，“因为整个存量市场规模足够庞大，发展机遇也将不断涌现。”

多元服务蓄力

2021年，新城悦服务提出“大社区+大后勤”战略，前者针对住宅物业板块，后者即面向政企端客户，围绕着学校、医院、办公楼等非居业态及团餐、电梯等创新类增值服务而展开。

今年上半年，新城悦服务成功新拓天津虹都名苑、常州公园华府等品质住宅项目，武汉长江创投大厦、苏州工业园区公共交通有限公司等多元业态项目。

同时，斩获了上海凯泉泵业（集团）有限公司、中国太平张江后援中心、西南交通大学犀浦校区等多个团餐服务项目。

此外，旗下电梯板块公司中标无锡蓝天电子股份有限公司等新梯加装项目以及绍兴悦贤府等多个电梯维保项目，且积极推进上海馨华苑等老楼电梯加装项目，在专业服务领域实现“多点开花”。

聚焦业务数据，今年上半年，新城悦服务非住物管收入约3.7亿元，同比增长4.3%，其中91.3%来自第三方项目贡献。

在团餐板块，根据已披露中报数据的上市物企中，共有19家企业明确提及已布局团餐业务，其中6家企业披露了团餐业务的营收情况，新城悦服务以收入2.44亿元的营收规模，继续蝉联行业第一。今年上半年，新城悦服务新增团餐合同金额9000万元，团餐在管项目增至159个，团餐合同续约率达91%。

“在我们非常关注的永续业务中，逐步做一些主动调整，持续推进极具潜力的团餐业务和电梯维保业务发展的同时，适当减少了一些盈利能力较弱且收款周期较长的业务，助力将现金流等指标保持在良好水平。”戚小明表示，得益于此，今年上半年公司社区增值服务中永续性业务收入占比持续提高，达84.9%；贡献毛利金额，同比增长超10%。

“公司在这两项业务中的角色也将朝向‘经营参与者’迈进。”，尤建峰进一步补充，目前电梯维保和团餐业务平稳渡过初始培育期，接下来公司会快速组建自有的业务团队，兼收合作方的专业能力，形成一套特色体系进行专业化输出。

“我们也关注到近期的新闻热点‘房屋养老金’，一些10年甚至20年的老旧小区，比如电梯的更新和改造很可能为我们的业务创造新的增长点。”新城悦服务管理层在业绩会上亦如是表示。