乐居财经 刘治颖 8月28日，华润置地(01109)举行2024年中期业绩发布会。此次参与发布会的管理层有主席李欣，首席产品官张大为、首席财务官郭世清、首席运营官陈伟。

截至2024年6月30日，公司实现营业额人民币791.3亿元，同比增长8.4%，核心净利润人民币107.4亿元；中期股息每股人民币0.2元，同比增长1.0%，股价保持内房股第一，整体业绩跑赢大势。

经营性不动产业务方面，购物中心租金收入达人民币94.8亿元，同比增长9.7%。旗下82个在营购物中心实现零售额人民币916.2亿元，同比增长21.9%，69个购物中心零售额排名当地前三。

华润置地主席李欣表示，当前消费市场增速放缓，但规模仍然在扩大，华润置地要持续的巩固行业头部地位，要实现营收和利润，在未来2~3年保持20%左右的增长。

以下为问答实录>>

Q1：在5月17日中央出台的一系列新政影响下，6、7月房地产市场出现积极变化，商品房销售等指标降幅持续收窄，但多数指标仍在下降，市场总体仍在调整中，面对当前市场形势，接下来公司的整体发展战略有何调整？

李欣：中国房地产行业过去三年多的时间持续深刻调整，华润置地在行业发展变化和调整的过程中，坚持城市投资开发运营商的战略定位和3+1一体化的商业模式。在这个过程中，我们也加速了转型创新。华润置地经常性业务收入占比持续提升，具体来说有几个方面：

一是我们判断行业已经全面进入存量时代，开发销售型业务过去具有依赖增量的惯性思维，我们将工作重点和重心转移到库存去化上，提升全价值能力。就库存去化方面，华润置地行动得比较早，回过头来看，从2019年到现在，我们一共计划了接近2000亿的库存。

二是团队从上到下形成去化库存的认识和思想的统一。同时在这个过程中直接锻炼了我们自己的全价值链。接下来华润置地会在存量时代，围绕着全面去化库存核心任务，继续内部通过全价值链组织能力的提升为牵引，来实现库存计划的目标。

目前为止，华润置地整个资产管理规模差不多4500亿，而且经营性不动产的业绩贡献占比超过25%。华润置地的经营性不动产+资管业务正处于蓬勃壮大的状态。未来我们在经营性不动产加资管业务，向大资管业务转型层面发力，打造第二增长曲线。

同时，消费市场增速放缓，但规模仍然在扩大，我们就要持续的巩固行业头部地位，要实现营收和利润，在未来2~3年保持20%左右的增长。

另外，改革开放以来形成了大量的社会资产盘活诉求和城市空间运营诉求，华润置地围绕着3+1一体化的业务模式，一即是生态圈要素业务，围绕着要素业务，华润置地将在城市在建、场馆运营、租赁住房三个细分赛道重点发力，建立要素业务的能力和品牌影响力，以此来全面推广华润置地城市运营商的战略定位。

Q2：想请公司管理层介绍一下2024年公司的一个业绩指引。

郭世清：全口径销售方面华润置地力争行业前四，整个市场环境变化比较大，不能给出具体数据。此外，核心净利润力争保持平稳，购物中心租金收入增速力争10%的增长，开发业务结算毛利率10%到15%之间，经营不动产的毛利率65%到70%之间，购物中心的毛利率70%到75%。

Q3：华润置地此前公布的数据显示，2024年前7个月公司经营性不动产业务租金收入166亿，同比增长16%。公司对下半年以及中长期消费市场的看法是怎么样的？另外公司会采取哪些措施来巩固市场地位，提升零售额和资金收入？

张大为：第一，对于下半年以及中长期消费市场的展望，我们认为中国消费市场韧性强、潜力大，长期健康发展的趋势没有改变，中国拥有超过14亿人口，人均GDP超过1.2万美元，同时在城镇消费在2023年人均消费达到3.3万元，在政府持续推动促进消费政策范围以下，消费能力有望进一步的释放。

同时消费市场的结构性机会逐渐凸显，包括消费能力的增长，消费需求分化以及非奢侈品部分品类处于增长的窗口期。华润置地凭借前几项的优势和区域市场的头部效应，能够把握机会实现增长。上半年公司的众生项目零售额同比增长16.7%，非众生项目零售额增长同比25.7%，同时在研的82个项目当中，其中39个项目零售额排名当地市场第一，占比48%，69个项目，排名当地市场前三，占比80%左右。

第二，对于存量项目在经营策略方面，公司将继续实施三产一供一保的经营策略，同时充分发挥市场头部的领先优势，逐步提升项目品质，以消费者需求为驱动，持续进行产品迭代和服务创新。超过7000个合作品牌以及超过5000万会员规模，为公司提供了强大的资源和客户基础。

对于增量项目，尽管当前面临市场下行的压力，公司对于重大在建项目开发进度并未放缓，我们计划在2024年下半年新开10个购物中心，其中年底开业的西安万象城将会是新的现象级创新产品。

这两年投资的北京朝阳万象城，广东白云潭万象城以及三亚万象城等重点项目都在有序推进，这些项目将进一步巩固我们的市场地位。此外，华润置地已经构建了公募和私募两大金融平台，形成多渠道多元化的资产循环能力，这将有助于我们推动大资管战略的落地，实现资产和管理规模的持续增长。

Q4：怎么看待当前二手房市场对新房市场的挤压，会采取什么策略来保持自身新房产品的竞争力？会采取什么策略平缓利润的下行压力？

陈伟：2024年上半年，二手房成交比例在提升，这对新房市场造成一定的挤压和替代。面对二手房的竞争，我们最核心的是要在品质和生活方式上下功夫。主要有以下几个方面的特点。

第一，为客户提供地段优质、非常完善的社区。我们坚持战略引领投资，新获取的项目都是位于一二线城市的核心地段，主流区域改善型定位为主，城市配套也是非常完善。

第二，为客户提供远超二手房的高品质新产品，华润置地充分利用新规范、新科技、新材料和新理念，产品目前在户型、精装、立面等方面，都将二手房进行了全面的升级和迭代，提供客户优越的居住体验和更好的生活品质。未来我们在产品上也会在绿色、健康、智慧方面进一步去提升。

第三，为客户提供真正优质的物业服务，物业服务对于市场的长期保持影响是非常大的，所以客户也越发关注物业服务的品质，华润置地坚持品质为先，服务一线，提供完善的物业基础服务是区别于二手房的软性竞争力。

第四，为客户提供多元的体验和业主权益，华润置地最近形成了多业态的布局，除了销售业务之外，还有商业运营、文体酒店等不同业态。至于业主的权益和华润的多生态产品的关联，积极探索社区运营，用治理丰富的城市运营空间，为业主带来差异化的生活体验。

关于利润问题，华润置地本身是一个3+1的经营模式，除了开发销售性业务之外，我们上半年在经营性不动产管理社会的轻资产，包括代建等业务都实现了非常好的增长。另外在开发销售性业务方面，对利润最核心的影响是价格的几个因素，我们在项目上第一是做好规则的定位，同时也做好产品的迭代和升级。另外在货值和价格上做精细化的管理。虽然在比较严峻的市场环境下，我们上半年新开盘的一些项目还是取得了非常好的量价表现。另外和竞品的对标情况来看，我们大部分的项目在量价表现上都是超越竞品的。