文/乐居财经  徐酒眠

稳。

行业进入深度变革期，部分物企绕进增收不增利的怪圈。大潮席卷，头部央企保利物业（06049.HK）在逆势中保持高质量稳健发展。

8月19日，保利物业在一众港股物企中，率先刊出2024年上半年业绩。摊开这份答卷，营收、利润、规模均实现增长。

具体来看，今年上半年保利物业实现营收78.71亿元，同比增长10.2%。同期，录得毛利约16.1亿元，较上年同期提升6.5%；期内溢利8.55亿元，同比上升10%；归母净利润8.46亿元，同比上升10.8%。净利润率维持在10.9%的稳健水平，毛利率约为20.5%。

规模方面，截至2024年6月30日，保利物业的合约及在管面积分别为9.50亿平方米、7.57亿平方米，均保持良好增长态势。

“预期目标为实现收入、归母净利润及拓展均同比增长10％，全年目标围绕拓展增值品质和降本增效工作重点展开。”业绩发布会上，管理层表示，下半年将围绕“502战略”进行系统性布局，聚焦50个核心城市，每一个城市实现两亿项目集群的物管的规模。

当下，宏观环境与房地产周期仍笼罩物业，失去了关联地产过去稳定而庞大的业务输送

，部分物企甚至因关联应收款巨额减值而进入亏损甬道，行业整体环境低迷。

在此背景下，央企排头兵保利物业不急不躁，锚定发展目标，卡位核心赛道，筑高差异化优势壁垒。一端以“镇长论坛”聚焦公共服务，推动城镇治理创新；一端以“国资论坛”助力企业服务，促进国资国企发展。以“公服+商办”两大市场拓展尖刀，实现了大物业战略的完整闭环。

国资服务增长曲线

上个月，以“国资向新服务向前”为主题，保利物业在北京召开了首届国资综合后勤服务高质量发展论坛。领行业之先，首提“大后勤时代”；树目标之大，夯实“国资服务第1品牌”。

所谓国资服务，即对国有企业及资产提供更高效、更有价值的商办管理和运营模式。

早在2018年，保利物业就发布了商办服务品牌“星云企服”，形成了“物业管理+企业服务+资产运营”三位一体的服务内核，以FM的理念为客户提供多方面的服务。2021年，保利物业首次提出“国资服务”概念，通过客户群体需求差异的梳理和服务实践，以定制式、内嵌式的服务，参与到国资客户的非核心业务，探索从FM到IFM的服务模式进阶，并寻求超越IFM。

针对商办服务市场需求提供“大后勤”外包服务，保利物业目前已服务约6000家企业，超400座写字楼、产业园区。

以国家司法部、文旅部等为代表的国家机关，到以国开行总行、中设、国机电为代表的大型国资国企项目，再到以网易、京东、等为代表的新兴行业龙头。保利物业始终致力于以高能级、高效率、高适配，为企业生产、生活、办公提供全维度辅助，不断创新迭代服务模式助推企业经营发展。

在首届国资服务论坛上，保利物业全新发布“超级快充”服务模式，区别于IFM（综合设施设备管理）采购标的，探索符合国资国企需求的产品体系和采购方式。

在原有商办物业服务基础之上，更强调生产性服务的支撑，以嵌入企业生产生活多空间的方式，为企业提供生产、经营、办公、生活等全链条的连续性保障，最终实现生产效率提升，管理效能提高、服务效益提质的结果。

紧随国资商办服务产品力的提升，保利物业也进一步推动包括金融商办类、通信能源类以及“三新”产业类等在内的优势客户资源加速落地转化。

国资商办服务，正在构筑保利物业的另一大增长曲线。今年上半年，其新拓展第三方商业及写字楼项目的单年合同金额达4.30亿元，同比增长约27.0%。

截至2024年6月30日，保利物业商业及写字楼的在管面积约为3582.8万平方米，较上一年同期的2313.3万平方米增长54.88%；贡献的物业管理服务收入约为8.85亿元，同比增长约16.8%。

洞察服务需求

大后勤时代的提出，从战略意义上讲补齐了保利物业“大物业”上的一块重要的拼图：

在住宅品质服务深耕的基础之上，保利物业选择聚焦城市基层治理的公共服务和助力企业经营的国资商办服务两条腿走路，大物业的商业模式完成闭环。

国资服务论坛虽然是首次，但此前保利物业已成功举办过四届镇长论坛。凭借过去几年在国资商办和公共服务的深耕，保利物业精准洞察了细分赛道的服务需求的变化和趋势。

“从差异化的品质服务入手，才是存量时代下构筑竞争壁垒的致胜法宝”，在保利服务管理层看来，当前的商办服务在需求侧已经发上了变化：

首先，在服务主体上，过去商办主体以外资企业为主，但在全行业加快构建新质生产力的背景下，国资国企是培育和发展新质生产力的中坚力量和主要阵地。而国资服务能够在推动党政机关、国资企业和社会各方面高质量发展的重要支撑，在推动国资企业做强做优做大，保障党政机关高效运营，引领市场创新服务走向方面发挥着重要作用。

其次，在服务方式上，过去以简单的业务外包为主，而保利物业强调嵌入企业的全链条模式。在原有的商办物业服务基础上，更加强调生产性服务。保利物业嵌入到企业生产多个空间，全面承接核心辅助业务，帮助国资国企聚焦主责主业，发挥核心功能，催化技术进步，培育一些核心竞争力。

最后，在服务目标上，原来IFM以简单的外包节约成本为主，而国资后勤改革趋势下，集成本节约基础上，更多的强调协同发展和价值创造。保利物业的国资服务，正是在全链条过程中整合优质资源，以技术共同进步形成整个商业经营模式的竞争力。

“在此背景下，国资服务的产品要向更强的资源统筹、更综合的服务能力，和更前瞻的需求响应去进化。”管理层表示，结合对市场服务需求的观察和自身优势特色，保利物业提炼和归纳总结“超级快充”产品模式，将始终发挥软基建的“柔性”保障角色，以“高质量国资服务”助力“高质量国资发展”，书写“大后勤时代”的高质量答卷。

而紧跟镇长论坛的节奏和步骤，保利物业将持续放大在国资商办领域的一些发展强度。

市场竞争力凸显

从大物业到大后勤，以“公服+商办”双轮驱动，实现大物业战略完整闭环。保利物业总能在赛道冷门之时就抢先看到庞大的市场前景，并率先入局卡位竞争优势。

多年来在非住宅业态中的有序扩张，公服、商办业态的收入增长，为保利物业收入结构的多元化提供了有力支撑，也彰显了其强有力的市场竞争力。

在市场化的进程中，保利物业抓实“两减三加”市场策略，在城市布局、业态布局做减法，精准定位核心城市及业态、聚焦客户密度及产品能力、推进组织变革三方面做加法。报告期内，商办业态新拓展单年合同金额占比36%，提升12个百分点。

第三方在管面积占比进一步提高，独立性持续增强。数据显示，截至2024年6月30日，保利物业来自第三方的在管面积达到约4.91亿平方米，占总在管面积约64.9%，较2023年同期增长1.6个百分点。

同期，由第三方拓展带来的物业管理服务收入约23.18亿元，同比增长17.7%，占物业管理服务总收入约41.4%，同比提高约0.5个百分点。

兼顾规模与质量，今年上半年，保利物业取得新拓展第三方单年合同金额超千万元的项目达35个，在新拓展第三方项目单年合同额中的占比达约64.3%，同比提升约5.7个百分点。

同时，聚焦深耕京津冀、长三角、珠三角、中部城市群四大核心经济带，在新拓展第三方项目单年合同金额中的占比达77.0%，同比提升10.5个百分点，区域浓度进一步提升。

市场竞争力凸显的另一个体现，是保利物业平均物业管理费单价实现稳中有升，住宅社区的平均物业管理费单价2.33元/平方米·月，同比增加0.04元/平方米·月。提升新项目定价标准，或是提价部分在管项目，都需要基于业主对物业服务品质的认同。

今年上半年，保利物业物业管理服务收入55.93亿元，同比增长16.1%；社区增值服务的收入约为12.50亿元，毛利率较2023年同期上涨0.73个百分点至38.85%，非业主增值服务收入10.28亿元。

面对当下复杂多变的行业环境，保利物业以审慎的姿态，稳健的步伐，应对了房地产转型的波动、财政紧缩的压力以及监管政策的调整，不仅展现了强大的抗风险能力，更在挑战中找到了优化经营策略、强化专业能力的契机。