文/乐居财经 魏薇

随着房地产行业的发展进入下半场，‌房企已经告别过去的高杠杆、‌高负债、‌高周转的“三高模式”，‌转向更注重质量和效益的发展模式。‌

另一方面，市场由增量转向存量，竞争不断加剧，房企必须在提升传统开发业务发展质量的同时，通过业务拓展形成多轮驱动，发挥业务协同效应，构建可持续发展的模式。

7月中旬，党的二十届三中全会定调房地产，指出要加快构建房地产发展新模式。国务院国资委党委召开扩大会议暨党委理论学习中心组集体学习会，传达学习贯彻党的二十届三中全会精神。

会议强调，要切实增强核心功能和提高核心竞争力，引导国有企业聚焦主责主业，持续面向市场塑造独特竞争优势，增强战略支撑托底能力，推动企业高水平履行经济责任、政治责任、社会责任。

五矿产城“三平台一体系”落地南安签约仪式

作为央企中国五矿集团有限公司下属一级公司，五矿地产（HK.0230）在香港上市以来，以筑造城市精品住宅为起点，经过20多年的探索和实践，五矿地产逐步形成了以地产开发为核心，产城业务、资产运营为两翼，建筑安装、地产服务和地产金融为支撑的业务格局。

产城业务是五矿地产“一核两翼三支撑”业务格局的重要一翼，依托园区开发、产城服务等项目，将一、二、三级业务灵活有机组合，以产业逻辑和政策逻辑贯通商业模式，通过产业发展与产业升级，推动项目合作多赢。

在地产市场持续走低的形势下，五矿产城持续发挥业务优势，以“五矿+产业发展”新模式为核心，推进项目经营与合作，服务五矿集团主责主业的同时，促进五矿地产从“地产开发商”向“城市综合运营商”转型升级。

因地制宜，产城业务模式升级

早在2007年，五矿地产就投资开发了营口园区，2011年又投资开发了汕头园区。在业务模式不断丰富的同时，又陆续落地了成都大邑、郫都、新都园区，以及福建南安等多个园区项目。

五矿产城秉承“做一个项目，宣传一座城”的合作理念，深入挖掘并融入地域文化，建好产业发展空间和公共服务空间，完善产业链条协作。

五矿南安阀门智造园区效果图

以福建南安为例，南安高端阀门智造产业园投资模式为，先以园区招商运营和基础设施建设等内容为核心，与政府方进行“EPC+O”合作，完成土地一级开发，接下来研究论证产业定位与产品方案，并以此参加工业用地公开竞拍，摘取土地后进行标准厂房开发、招商及销售。

五矿南安阀门智造园区建设现场

这样的模式跑通后，为五矿地产及关联公司带来了可观收益。五矿地产对南安园区注入启动资金后，分期滚动开发，园区除重资产投资及轻资产运营之外，在业务合作方面，为五矿二十三冶，以及中冶集团设计、勘察、施工等业务板块创造了大量协同合作机会。在手项目通过一级建设、二级开发、三级运营等实现的数十亿协同项目，为中国五矿创造大量的协同利润。

通过多个项目的实践和摸索，五矿地产发现，产城项目的投资模式与实施效果，与政策情况及和属地营商环境高度相关。

于是，五矿地产根据不同城市产业发展的新需求，不断推动业务模式的创新，做出战略性适配。这样不仅提升了园区业态，也实现了盈利方式的升级。

2024年上半年，五矿产城经过反复研讨，搭建形成了具有五矿特色的“五矿+产业发展”产城业务理论体系，即以产业发展为导向，以产业逻辑和政策逻辑贯通商业模式，围绕产业集群、产业生态推动产业升级，在合作共赢中分享产业发展红利，创造综合收益。

业务形态层面，五矿产城着力发展专业化产业园等重资产项目，以及园区招商运营等轻资产项目；在城市层面，聚焦二三线城市产业链中下游，以承接制造业企业为主打造工业园，聚焦一线城市产业链上游，以科技研发等为主导产业打造科创园。

2024上半年，五矿产城启动了与北京市东城区的合作洽谈，产城项目由二三线城市拓展至一线城市，项目业态也从工业园升级为科创园，“五矿+产业发展”的业务模式正式落位北京。

五矿产城与南安市战略合作协议签署仪式

6月下旬，北京东城“科创金三角”合作的框架协议签署，五矿产城正式成为东城区安外、东外、永外地区“科创金三角”项目的产业合伙人。

代建提速，以内生力量对冲市场下行

在房地产行业下行期间，各大房企正在积极探索新的商业模式和发展路径，以适应市场的变化和需求。

代建的逆周期特征明显，2016-2022年，中国房地产代建新签建筑面积年复合增速为25.0%，远超传统房地产开发的增速。近几年来，从头部房企到中小型房企，纷纷涉足代建领域，代建市场的规模也显著扩大。

五矿产城顺应发展需要，发挥业务经营优势，以轻资产业务合作对冲重资产项目规模收窄的压力。今年4月下旬，五矿地产正式在产城事业部下设立代建管理部，对代建业务进行统筹管理。

实际上，五矿地产通过产城业务早就涉足过代建管理等轻资产业务，在成都大邑园区的招商及园区运营管理服务、郫都园区规划服务、新都园区产业综合体的代建和招商运营服务、湖北孝感高创园区招商服务等项目上，已经形成了丰富的专业经验。

今年以来，五矿地产的代建业务更进一步。

2024年1月，五矿产城成功中标获取南安预制菜园区开发代建及招商运营管理项目。之后，五矿产城继续利用业务优势，推进南安德化瓷制品园区70万平米的厂房代建，及后续招商运营服务轻资产合作；3月下旬，该项目合作框架协议正式签署，预计将于三季度启动实施。

与此同时，五矿地产还成功中标浙江金华15万平米房地产代建项目，广州、深圳、北京、长沙、沈阳等各城市的代建合作项目，正紧锣密鼓的洽谈推进中。

在复杂严峻的外部环境下，五矿产城持续聚焦主责主业，发挥业务优势、整合内外部各方面优势资源，促进五矿地产转型升级的同时，稳固自身的核心竞争力，从而实现质的有效提升和量的合理增长。