文/乐居财经 李奕和

今年6月，美的系在地产领域做了一个大动作。美的置业（03990.HK）控股股东，拟反向对上市平台的房地产开发业务，进行“私有化”。

剥离房开业务后的美的置业，将成为主要聚焦物业管理服务、商业物业投资与运营、房地产科技、地产开发代建等轻资产业务的上市平台。

在深度调整的地产市场，这一动作，无疑一枚深水炸弹，激起了行业的广泛讨论。然而，对于这一重组背后的深意，除了此前的官方公告，外界所能了解到的，并不多。

年中业绩会的到来，似乎为外界进一步了解美的置业此举的意图，打开了一扇窗口。

8月19日，美的置业举行了2024半年度业绩发布会，该公司董事会主席郝恒乐、首席财务官林戈、执行总裁王大在一袭正装出席。

2024年上半年，美的置业实现合同销售总额202亿元，营业收入251亿元，净利润为5.96亿元，在仍旧低迷的市场中，保持着正向盈利。

不仅如此，其债务结构也保持在安全线内。上半年，美的置业净负债率为50.1%，现金短债比1.26，剔除预收后的资产负债率为67.8%，维持绿档水平。

在业绩与经营之外，今年6月的那次重组，成为这场进一小时的业绩会最为关注的问题。

地产开发未放弃重回“舞台”

根据此前公布的计划，美的置业拟将房开业务进行内部重组，由私人公司（美的建业）持有该业务，同时组建私人公司集团，并通过实物分派美的建业股份的方式将私人公司集团从美的置业中剥离。

美的置业给了股东们两种选择：一是接收实物分派，即每股美的置业股份可换取1股美的建业股份；二是选择现金分派，每股美的置业股份可获得5.9港元现金。

该现金分派金额，较美的置业该重组公告前一日收盘价溢价57.33%。现金替代的市盈率为20.82倍，远高于市场可比公司。对于该现金分派，首席财务官林戈业绩会现场介绍，“这是一个非常可观的交易价格。”

房地产的调整和出清仍在继续，为了渡过眼下的时局，地产企业们使出浑身解数。

此前，出售旗下资产套现、引入合作方等都成为开发商的主要方式。如此背景下，美的置业控股股东却反向“私有化”上市平台的开发重资产业务，确实让人投以不解的目光。

林戈对此也有一番解释。

其称，现在整个行业还处于转型的初期以及交织期，可以说是非常困难，但困难，并不等于说我们放弃了这个行业。“其实无论是大股东还是新的团队，对地产这个行业依然保持着信心，只不过应对这个特殊的阶段，我们肯定不能用过去常规的应对方案去过渡过这个危机，所以我们采用了一个非常规的特殊的重组方案。”

其进一步介绍，我们保留了“3990”这个重要的上市主体，它除了维持现有的这些物业管理空间服务以外，整个团队依然是保持着对开发业务整个全链条的操作和操盘。当我们的开发业务处从上市这一块剥离出来之后，也是为了能够更好、更灵活地运用好股东的优质资源，去应对这个周期。

最后，他说：“我们也相信透过这样的操作，那么美的置业的开发业务最终有一天还会回到我们的这个舞台上来。”

一直以来，得益于美的系的实业基因，美的置业一直保持着较为稳健的经营策略。数据显示，该公司一年内到期有息负债90.8亿元，月均还债仅7.6亿元。而报告期内，该公司现金总量135亿元，偿债压力较小。

三道红线保持绿档的同时，美的置业的融资成本还在持续下降。2024年半年度，其累计发行三期共计41.4亿元中期票据，融资渠道保持通畅。同时，加权融资成本较上期下降15BP至4.54%。

通畅的外部融资及内部经营，很大程度保证了旗下项目的高质量交付。2024年上半年，美的置业如期交付超2.6万套，其中34个批次实现提前交付。而在下半年，其预计还要再交付2.8万套。

未来营收复合增长不低于25%

如重组顺利完成，美的置业将构建“开发代建+物管服务+资产运营+房地产科技”的业务模式，业务实质并未发生改变，且将更聚焦于民生实业，以低杠杆、轻资产的方式继续深耕房地产开发全价值链，积极探索房地产新模式。

地产开发持续下行的大环境之下，美的置业的轻资产业务表现出逆势增长的姿态，持续为其贡献业绩。2024上半年，该集团的物业管理服务收入8.4亿元，较2023年同期上升15.9%。在商业物业投资及运营板块，美的置业实现营收入1.89亿元，同比增长更达到32.4%。

中期业绩报告显示，2024上半年，旗下美置服务合约面积9218万平方米，在管面积6989万平方米。美置服务管理业态已延伸至产业园区、医疗康养等领域。6月末，美置服务在管产业园区45个，面积721万平方米。于4月底，其正式进驻服务控股股东旗下的和佑医院、和泰养老中心。

美置商业则覆盖城市综合体、特色商业街区、社区邻里商业、长租公寓等业态，构建了悦然广场、悦然时光、悦然里、悦然寓四大产品线。截至报告期末，该集团运营项目13座，其中，在营商场10座，长租公寓3座，运营面积超70万平方米。

另外，在房地产科技方面，目前，旗下睿住发展已在佛山、惠州、江门布局3座产业园，且成功取得ISO三体系、香港QSPSC、香港5S等认证，年产能达15万立方米。至上半年末，睿住发展实现年内签约3.2亿元，其中港澳业务报告期内已实现签约1.3亿元。各业务板块仍在快速发展当中。

对于重组后企业的未来发展，美的置业似乎也充满信心。董事会主席郝恒乐表示，重组完成以后，美的置业还是围绕房地产这个产业链去做相关的经营业务，房地产这个产业链未来前景还很广阔，而且也很长。

美的置业还给自身设立了具体的目标。执行总裁王大在于业绩会上表示，未来，整个上市平台，我们定的目标营收复合增长不低于25%，归母净利润复合增长不低于20%。

具体的业务上，作为地产轻资产的代建，美的置业与其他许多地产同行一样，也在加快布局。

王大在称，开发代建业务将构成上市平台新增的业务板块，但在一段时间之内，物管服务依然是我们的重点。长远看，物业管理服务的收入比重会有相应的个下降，按照公司的测算，会在40%左右。

管理层同时给出指引，在代建领域，美的置业更加希望自己拓展第三方的代建服务，未来两三年之内占整体开发代建的比例能够超过20%。

房地产科技板块，美的置业也在积极往海外市场进行开拓。管理层认为，每一个板块无论是从量到新增，还是到地域的拓展，美的置业都具有非常好的发展空间。“我们都充满了信心。”