文/乐居财经 严明会

流动性承压的万科，在不久前退出了苏州一处正在开发的项目——大象山舍。

大象山舍规划了1379户叠墅和小高层。2020年6月开盘至今已4年有余。据苏州市房产交易网，目前尚有63套可售，参考单价大多不超过3万/㎡。

万科将其持有的项目公司股权卖给了合作方——苏州高新，这是苏州高新区政府旗下唯一A股上市公司。

股权关系上，苏州高新由苏州苏高新集团有限公司、东方国际创业股份有限公司、中央汇金资产管理有限公司、百年人寿保险股份有限公司持股43.79%、3.00%、1.3%、1.16%。最终实控人为苏州国家高新技术产业开发区管理委员会（苏州市虎丘区人民政府）。

苏州高新称，拟向参股公司苏州高新万阳置地有限公司（以下简称“高新万阳”）增资，并收购苏州傅恒企业管理咨询有限公司（以下简称“苏州傅恒”）持有的高新万阳50%股权。

苏州万科企业有限公司持有苏州傅恒99%股权。2016年11月，苏州傅恒以总价41.10亿元竞得苏地2016-WG-65号地块，成交楼面价21200元/平方米，溢价率高达75%。

同年12月6日，苏州高新旗下地产集团（苏州高新地产集团有限公司）与苏州傅恒共同成立高新万阳，负责该地块的开发建设，二者地分别持有高新万阳50%股权。

2019年8月，万科大象山舍就已计划开盘，但是由于限价的原因，备案价一直备不上去，项目直接封盘。2020年6月年正式开卖后，也是音讯寥寥。

大象山舍不仅拿地价格贵，而且建造标准高，首批房源整体备案均价只有约2.98万元/㎡。按这个价格卖，叠墅区要亏上几个亿。

最新数据显示，2024年6月，大象山舍的成交均价为23023元/m²。‌

9.6亿接盘

苏州高新的增资计划包括同比例增资及股权收购两个环节。

首先，苏州傅恒拟以对高新万阳享有的债权中除应付利息外的剩余13.55亿元转增注册资本，同时以2.87亿元货币出资，债转股及货币出资金额合计16.42亿元；地产集团拟以对高新万阳享有的16.13亿元债权全部转增注册资本，同时以2881.93万元货币出资，债转股及货币出资金额合计16.42亿元。增资完成后，地产集团、苏州傅恒仍分别持有高新万阳50%股权。

接下来，地产集团拟出资9.6亿元及浮动部分价款，收购苏州傅恒持有的高新万阳50%股权。

交易完成后，高新万阳资产总额34.38亿元，负债总额1.3亿元，资产负债率由99.32%下降至3.79%。地产集团将持有高新万阳100%股权并纳入合并报表范围，对应增加存货31.78亿元，预计将增加苏州高新2024年度归属于上市公司股东的净利润5.08亿元。

目前，苏地2016-WG-65号地块的南区及北-1区已全部开发完毕，住宅总可售面积89851平方米，已售面积78018平方米，去化率达到86.83%。北-2区尚未取得预售证、未竣工备案，根据规划方案，住宅总可售面积为111546平方米。

苏州高新表示，可能因宏观及行业等因素导致销售进度、销售价格不及预期。

连续下滑的业绩

2022年，转型路上的苏州高新确立了“新兴产业投资运营和产城综合开发服务商”的定位，主营园区运营、产业投资、产城综合开发三大业务。

这一年，苏州高新的业绩开始下滑。

2022年实现营业收入107.24亿元，同比下降10.48%；归母净利润3.09亿元，同比下降24.24%。

2023年实现营业收入78.14亿元，同比下降27.13%；归母净利润2.02 亿元，同比下降34.54%。

苏州高新的项目主要分布在苏州市，但近几年异地业务拓展力度较大，部分异地开发项目去化不及预期。

2023年，苏州高新商品房销售面积17.28万方，同比减少32.8%；销售金额38.22亿元，同比减少42.02%。期内，苏州高新因加大营销力度去库存，销售费用同比增长8.3%。

2021-2023年，苏州高新经营活动产生的现金流量净额分别为-24.5亿元、-46.8亿元和-15.16亿元，已经连续3年为负。

由于融资规模的扩大，期内，苏州高新筹资活动产生的现金流量净额为64.2亿元，同比增长185.2%。

背靠国资，苏州高新有着天然的融资优势。2023年，苏州高新成功发行超短期融资券、中期票据等直融产品21单，募资金额100亿。其中，超短期融资券12笔。期内综合融资成本3.6%，较2022年下降38BP。

实际上，自2019年以来，苏州高新的债务规模就在不断增加。2020-2023年，其总负债分别为391.22亿元、480.00亿元、482.16亿元、538.17亿元，其中有息债务分别约为181.88亿元、243.22亿元、295.81亿元、369.51亿元。

2023年，苏州高新因偿还债务支付的现金流出为140.3亿元，2022年为181.25亿元。

今年一季度，苏州高新无论是营业收入还是归母净利润，都已达到去年全年的一半水平。期内营业收入为42.2亿元，同比增长43.78%；归母净利润为1.12亿元，同比增长9.47%。