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专注地产上市公司解析。
乐居财经 2024-07-24 07:39 12.5w阅读
拿地7年后,大象山舍最新成交均价仅比楼面价高2000。
文/乐居财经 严明会
流动性承压的万科,在不久前退出了苏州一处正在开发的项目——大象山舍。
大象山舍规划了1379户叠墅和小高层。2020年6月开盘至今已4年有余。据苏州市房产交易网,目前尚有63套可售,参考单价大多不超过3万/㎡。
万科将其持有的项目公司股权卖给了合作方——苏州高新,这是苏州高新区政府旗下唯一A股上市公司。
股权关系上,苏州高新由苏州苏高新集团有限公司、东方国际创业股份有限公司、中央汇金资产管理有限公司、百年人寿保险股份有限公司持股43.79%、3.00%、1.3%、1.16%。最终实控人为苏州国家高新技术产业开发区管理委员会(苏州市虎丘区人民政府)。
苏州高新称,拟向参股公司苏州高新万阳置地有限公司(以下简称“高新万阳”)增资,并收购苏州傅恒企业管理咨询有限公司(以下简称“苏州傅恒”)持有的高新万阳50%股权。
苏州万科企业有限公司持有苏州傅恒99%股权。2016年11月,苏州傅恒以总价41.10亿元竞得苏地2016-WG-65号地块,成交楼面价21200元/平方米,溢价率高达75%。
同年12月6日,苏州高新旗下地产集团(苏州高新地产集团有限公司)与苏州傅恒共同成立高新万阳,负责该地块的开发建设,二者地分别持有高新万阳50%股权。
2019年8月,万科大象山舍就已计划开盘,但是由于限价的原因,备案价一直备不上去,项目直接封盘。2020年6月年正式开卖后,也是音讯寥寥。
大象山舍不仅拿地价格贵,而且建造标准高,首批房源整体备案均价只有约2.98万元/㎡。按这个价格卖,叠墅区要亏上几个亿。
最新数据显示,2024年6月,大象山舍的成交均价为23023元/m²。
9.6亿接盘
苏州高新的增资计划包括同比例增资及股权收购两个环节。
首先,苏州傅恒拟以对高新万阳享有的债权中除应付利息外的剩余13.55亿元转增注册资本,同时以2.87亿元货币出资,债转股及货币出资金额合计16.42亿元;地产集团拟以对高新万阳享有的16.13亿元债权全部转增注册资本,同时以2881.93万元货币出资,债转股及货币出资金额合计16.42亿元。增资完成后,地产集团、苏州傅恒仍分别持有高新万阳50%股权。
接下来,地产集团拟出资9.6亿元及浮动部分价款,收购苏州傅恒持有的高新万阳50%股权。
交易完成后,高新万阳资产总额34.38亿元,负债总额1.3亿元,资产负债率由99.32%下降至3.79%。地产集团将持有高新万阳100%股权并纳入合并报表范围,对应增加存货31.78亿元,预计将增加苏州高新2024年度归属于上市公司股东的净利润5.08亿元。
目前,苏地2016-WG-65号地块的南区及北-1区已全部开发完毕,住宅总可售面积89851平方米,已售面积78018平方米,去化率达到86.83%。北-2区尚未取得预售证、未竣工备案,根据规划方案,住宅总可售面积为111546平方米。
苏州高新表示,可能因宏观及行业等因素导致销售进度、销售价格不及预期。
连续下滑的业绩
2022年,转型路上的苏州高新确立了“新兴产业投资运营和产城综合开发服务商”的定位,主营园区运营、产业投资、产城综合开发三大业务。
这一年,苏州高新的业绩开始下滑。
2022年实现营业收入107.24亿元,同比下降10.48%;归母净利润3.09亿元,同比下降24.24%。
2023年实现营业收入78.14亿元,同比下降27.13%;归母净利润2.02 亿元,同比下降34.54%。
苏州高新的项目主要分布在苏州市,但近几年异地业务拓展力度较大,部分异地开发项目去化不及预期。
2023年,苏州高新商品房销售面积17.28万方,同比减少32.8%;销售金额38.22亿元,同比减少42.02%。期内,苏州高新因加大营销力度去库存,销售费用同比增长8.3%。
2021-2023年,苏州高新经营活动产生的现金流量净额分别为-24.5亿元、-46.8亿元和-15.16亿元,已经连续3年为负。
由于融资规模的扩大,期内,苏州高新筹资活动产生的现金流量净额为64.2亿元,同比增长185.2%。
背靠国资,苏州高新有着天然的融资优势。2023年,苏州高新成功发行超短期融资券、中期票据等直融产品21单,募资金额100亿。其中,超短期融资券12笔。期内综合融资成本3.6%,较2022年下降38BP。
实际上,自2019年以来,苏州高新的债务规模就在不断增加。2020-2023年,其总负债分别为391.22亿元、480.00亿元、482.16亿元、538.17亿元,其中有息债务分别约为181.88亿元、243.22亿元、295.81亿元、369.51亿元。
2023年,苏州高新因偿还债务支付的现金流出为140.3亿元,2022年为181.25亿元。
今年一季度,苏州高新无论是营业收入还是归母净利润,都已达到去年全年的一半水平。期内营业收入为42.2亿元,同比增长43.78%;归母净利润为1.12亿元,同比增长9.47%。
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