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穿透表象,看清本质。
乐居财经 2024-07-22 17:26 12.7w阅读
文乐居财经 李奕和 魏薇
“现房时代真的要来了吗?”
这两天,关于商品房预售制改革的讨论,再一次引发了市场的热议。原因是,中央层面对房子预售发声了。
7月21日,新华社受权发布《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》,文件对房地产领域的多个问题有所提及。
具体内容看,《决定》提出,加快建立租购并举的住房制度,加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给,满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权,因城施策,允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。
尤其是关于商品房预售那条,可以说是房地产领域的重磅。
近几年,随着一众的民营房企陷入流动性危机,烂尾楼数量暴增,严重影响了社会经济的发展。而这背后的重要根源,就是商品房预售制度。
也正因为如此,近段时间以来,关于取消房产预售的呼声此次彼伏。而此次中央层面发声“改革商品房预售制度”,无疑留下了巨大的想象空间。
预售制去与留
商品房预售制是指开发商将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款。最早是从香港引进,在深圳率先执行,之后逐步推广到内地。自1994年出台《城市房地产管理法》建立商品房预售许可制度以来,预售制已经成为房地产的主要销售模式。
这种模式之下,开发商拿着预售的资金,继续完成后期房屋建设,并拿着资金继续拿地,这是房企高周转的动力源泉,同时也加高了房企的杠杆。
早期,商品房预售许可制度的确立,与我国房地产市场发展进程紧密关联。早些年,我国城镇住房总量不足,商品房供不应求,加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制无疑极大地满足了我国住房的供应,也引导着房地产走过了一个繁荣时代。
但如今,地产步入黑铁时代、城市化进程进入后半场,预售制度的弊端越发显现,一旦项目延期、烂尾或房屋质量存在问题,购房者将面临巨大损失。
特别是最近几年,房地产风险的问题,很大一部分和房地产金融风险有关,包括烂尾楼事件、存量房贷利率问题、预售资金监管问题、房企债务问题,都涉及融资和预售等内容。
根据《2023年全国烂尾楼研究报告》上的数据,2023年上半年一二线城市的烂尾率约为5%,而三四线城市则约为4%。全国范围内,楼盘烂尾率约为3.85%。也就是说,全国的烂尾楼面积大约是2.31亿平米。按照每套房子100平方米计算,那就是231万套烂尾楼。
这些数量巨大的烂尾楼,不仅浪费了土地资源,破坏城市形象,甚至,对于购房者,无法按时入住导致资金损失,生活水平下降也一度让其成为民生问题。
相比较期房预售,现房销售优势明显,购房人可以通过看得见、摸得着的真实房源提升购房安全感。然而,对开发商而言,现房销售也意味着更大的压力。
一方面,这对于开发商准入有了更高的标准和要求。众所周知,地产属于资金密集型产业,资金沉淀量大,过去预售制下的地产行业以高周转著称,预售往往能让房企快速回笼资金。
但是,在现房销售下,往往需要开发商不仅有着雄厚的资金实力,同时需要能往多个项目中进行大量资金沉淀两年至三年左右,直至项目竣工验收。仅此一项便可排除大量开发商。
上述《决定》发布后,全国房地产经理人联盟理事邓浩志表示,“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度,完善房地产税收制度”这条消息还是很重磅的,但似乎又缺乏明确的信息。其称,首先这是最高管理层的表态,代表了最高意志,所谓牵一发动全身,未来各部各地都会陆续跟进这个方向性的调整。
“但商品房预售制度怎么调?是否未来要取消商品预售制度?感觉上目前全面推行现房销售制度是不具备条件的。而很可能会对房企自有资金要求提高,对商品房预售条件提高,对购房贷款发放时间延后等等。因为以上这些已经在讨论当中,或在部分城市有试点,具备了进一步优化和推广的可能。”
现房时代提速
不管承认与否,随着这一轮地产危机的发生与房地产新发展模式逐步构建,现房时代或在加速到来。
一个事实是,在“保交楼”大背景下,试点现房销售一直在提速。2023年初住建部就曾提出有条件的城市可以进行现房销售试点,不能出现新的交楼风险。之后,已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态,试点现房销售。
其中河南省明确以郑州、开封为试点,积极探索预售制度改革和现房销售。2024年1月,郑州首宗现房销售试点地块成功出让。
实际上,更早在三年前,北京已率先开始试点现房销售。
2022年8月,北京第三批集中供地推出的18宗地块,其中13宗地、超过70%的项目设置了竞现房销售面积环节。如海淀永丰、丰台槐新、顺义府前街等项目。
2021年8月,北京第二批次集中供地中,首次出现了“竞现房销售面积”的政策。大兴区黄村镇地块报价超上限,转入竞报“现房销售”面积。中铁置业、兴创联合体与中建一局交替举牌后,最终由中铁置业、兴创联合体以37.84亿元+5.4万平现房销售竞得,溢价率达10%,住宅销售指导价5.9万每平米。
再向前追溯,其他城市也有推行现房销售的举动。2020年3月,海南省发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》明确,对新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。
2018年9月,广东省发布《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》称,向业界征求调整商品房预售制度。
更早之前2016年4月26日,深圳市挂出一宗龙华新区的商住地块,成为深圳市商品房现售首个试点项目。之后,南京、苏州、宿迁、广东等都出台了现房销售的相关规定。
这些年来,关于商品房预售问题的讨论不时就出现在外界的视野。彼时,相关鼓励、支持现房销售政策也陆续出炉。但最终落地实施的现房销售项目仍是少数,珠三角地区关于现房销售并无太多实质性落实,而杭州首次提出的10宗“竞品质”现房销售地块则全部流拍。
一个重要的原因是,这些的操作,并不是为了全面推进现房销售,更多是防范地块炒作的角度出发,是稳地价的考虑。而如今,房地产行业已经发生了深刻的变化,或也意味着现房销售时代迎来了新的基础。
据CRIC披露的统计数据,2023年下半年以来,至少13个省、市明确试点现房销售。但从过去几年已先行现房试点的北京、上海、深圳模式来看可谓喜忧参半。
曾有观点认为,2016-2020年牛市期间,是最好的期房转现房销售时间。
当时,开发商资金充足,融资顺畅,市场购买力充足,市场处于上行阶段,在发展中解决预售制的弊端,是最好的时机。但当时只有少数城市的少数项目在推进,并未大规模跟进,错失了机遇。
当然,商品房预售制度的改变,事关房地产行业发展模式及其配套制度的重塑,更直接关系到房地产企业的资金安排、建设计划乃至战略规划等重大事项的调整。因此,目前现房销售制度的推行能否全面铺开,只有通过以点带面的方式逐步试行。
风险仍待出清
经历了连续几年的下行,房地产如今已成为整个社会关注的话题。
除了改革商品房预售制度的相关表述,在房地产领域,《决定》也在租购并举、房地产发展新模式、加大保障性住房建设和供给、支持多样化改善性住房需求、房地产政策因城施策、房地产税收等方面有所提及。
实际上,在7月18日,历史性的二十届三中全会发布了公报,“改革”二字出现50余次,与房地产、新型城镇化发展相关的内容也罕见出现其中。
全会指出,要统筹好发展和安全,落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措。关于“防范化解房地产风险”的表述,近几年来已经被多次提及,但此次被写入三中全会文件中,其重要性是不言而喻的。
今年1-6月,房地产投资、销售、融资各项指标降幅虽出现收窄,但仍在下滑。其中,投资端,1-6月,全国房地产开发投资52529亿元,同比下降10.1%。销售端,1-6月,新建商品房销售面积47916万平方米,同比下降19%;新建商品房销售额47133亿元,同比下降25%。
持续的下行之下,房企的债务问题仍是整个地产行业的重要风险所在。相关机构统计数据,从历年65家典型房企的融资总量来看,2024年上半年融资总量为2131亿元,同比下降37%。而从债务到期来看,2024年上半年房企债券到期规模达2799亿。
此前,迫于流动性压力,不少房企选择延长债务到期时间,而未来一段时间,这些房企也将面临该部分延期债务的到期压力。
易居研究院研究总监严跃进向媒体介绍,房地产风险的防范化解被写入公报,说明房地产风险的防范化解工作的重要性和迫切性。
其认为,后续房地产发展要从历史的高度看待此类问题,持续推进房地产风险的防范化解,这也要求各地既要积极应对短期的风险,也要持续做好持续打好攻坚战的心理准备。
值得一提的是,随着房地产发展新模式的构建,以及政策层面对居民多样化改善性住房需求的支持,各城市因城施策限购等政策的解除以及房地产税收等方面的优化,房地产风险的出清或指日可待。
据统计,2024上半年,地方购房限制性政策仍在持续松绑,全国至少222个省市341次出台宽松及激励性购房政策。目前,全国仅剩余北上广深津及海南省6地仍在执行住房限购。
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