乐居财经 严明会 7月21日，2021年下半年至今，房地产行业进入调整期。在过去三年的调整其中，土地市场格局出现了显著的变化，其中“国退民进”最为明显，城投公司成为了多数城市托底的生力军。

2020年“三道红线”和2021年“双集中供地”成房地产企业投资转折点。

2021年至2024年5月，重点监测的30个重点一二线城市成交的含宅用地中，有46%的地块由城投公司竞得（含合作拿地），同时拿地金额占比也高达33%。

按年份来看，2022年城投拿地占比最高，其次是2023年和2024年，拿地金额占比都保持在30%以上。

由于受到开发能力的限制，城投公司在拿地后的项目开发速度相对较慢，因此部分城投公司选择与专业度更高的房企合作开发，或选择引入代建方，也有部分地块则长期处于不开工状态。

以城投公司2021年、2022年拿地项目来看，开工比例分别为30%和27%，也就是近七成地块在拿地两年后仍未开工。

聚焦到重点城市来看，规模上，2021年至今城投在重点监测的30个一二线城市中参与拿地但未开工幅数约为3500宗左右，总建面约3.3亿平方米。在不考虑实际开工意愿的情况下，理论上这些地块都可以通过代建、合作来进行项目开发。

但理论需求并不等同于实际有效需求，还需要考量在负债和财政压力下，城投平台类公司的实际开工意愿，以及当前市场周期下地块自身的基本属性，特别是基于托底作用下，大部分城投平台类公司所拿地块质量一般。

因此为了分析未来城投能开发的土地规模以及未来潜在的代建市场空间，我们综合城投已开工土地的特点，对城投未开工土地进行梳理和估算。综合以上因素和变量的影响，我们做了如下三种测算：

第一，保守的估算来看，由于多数城投参与土地市场只起到“托底”作用，所以城投拿地时间超过2年且尚未开工地块我们认定为“无效土地”、“纯托底土地”，未来再开工可能性不高，全部剔除。

按照不同规模、不同区位以及不同拿地方式的开工率计算，2023-2024年城投拿地项目总体约有1800万平方米左右的开工空间。

第二，中性的估算来看，同样将2021年、2022年城投拿地项目中70%未开工地块视为“无开工意愿”。2023年、2024年城投参与拿地总规模为1.34亿平方米，按照前两年30%的开工率计算，未来总开工规模约4020万平方米，扣除实际已开工土地1656万平方米，截止到2024年5月，粗略估算出城投手中有2364万平方米未开工土地需要寻找合作或代建方。

第三，乐观的估算来看，其假定条件有所变化，我们认为2021年、2022年城投参与拿地未开工的2.08亿平方米的土地中，仍有部分土地在区位、地价等指标上表现相对突出，随着政策不断落地、市场预期和信心不断筑底回升，未来仍有开工价值。

此外，考虑到不同城市、不同区位的土地开工率并不一致，因此也将2个变量细分后纳入考量体系中。

最终通过综合计算根据每块地的不同情况得到一个开工系数和可能性，我们选取得分最高的15%，大致估算出城投参与拿地但未开工的地块中有约530块存在一定的开工可能性，总建筑面积约为4987万平方米。