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乐居财经 2024-07-18 21:04 12.3w阅读
国资房企杀手锏失灵了
文/乐居财经 严明会
久违地携两住宅项目回归,深圳城建集团不料却一头扎进了“冬泳”的河里。
今年6月27日,深圳城建集团旗下位于罗湖的凌云华府项目获批预售,共推出378套住宅,主力户型为80-144㎡的2-4房产品,备案单价约6.66-8.07万/㎡,整体均价约7.3万/㎡,总价约637-1371万/套。
三天后,项目迎来开盘,开盘均价6.21万元/㎡,相比备案价打了85折。可即便如此,项目的去化并不理想。
截至7月18日,乐居财经查询深圳市房地产信息平台获悉,凌云华府项目目前显示已备案房源6套,已签认购书13套,已录合同1套,合计20套。
按此计算的去化率仅5.29%。而如果只算已备案房源,去化率则更低。但据了解,项目曾官宣开盘卖了76套。
同属于深圳城建集团旗下,位于龙岗坂田的城建云宸汇项目,同样去化不甚理想。该项目最早在今年1月份拿证开盘,开盘均价约5.9万/平。预售总套数154,其中,住宅139套,商业15套。
截至7月18日,深圳市房地产信息平台数据显示,城建云宸汇项目已备案房源2套,其余房源均显示“期房待售”状态。也就是说,项目开盘至今半年,城建云宸汇项目只卖了两套。
深圳城建集团(全称:深圳市城市建设开发(集团)有限公司)异常低调,其是深圳市投资控股有限公司(以下简称“深投控”)下属,具有国家综合一级房地产开发资质的国有独资房地产开发集团企业。
该公司前身为1982年成立的深圳市基础工作组,已有超40年的历史。至今,深圳城建集团累计开发项目100多个,开发面积2000余万平米。
不过,外界已经好一段时间没有看见深圳城建集团的项目入市了,凌云华府与云宸汇项目是它在住宅市场的久违回归。
凌云华府位于深圳罗湖笋岗街道宝安北路与梨园路的交汇处,是深圳城建集团笋岗片区旧改项目的一部分。该项目前身为城建梅园城市更新单元,规划为城建云投创新金融总部基地,总投资约150亿元。
项目由1栋81层的商务写字楼(云投大厦)、1栋48层的研发办公楼(高投大厦研发办公楼)、1栋36层的商务公寓、1栋60层的云端住宅(凌云华府),3栋46-60层的保障性住房(青云苑)以及学校、幼儿园组成。建筑面积达63.35万平方米。
城建梅园城市更新单元最早在《2017年深圳市城市更新单元计划罗湖区第二批计划》中已列入;2018年11月,项目取得专规批复,并完成实施主体公示,当时确定的实施主体为深圳城建集团旗下城建产业园(深圳市城建产业园发展有限公司)。
到如今开盘,项目已经历了多年的推进建设。
云投创新金融总部基地,是深圳城建集团内部较为重要的项目。
其建成后达到407米的项目主楼云投大厦,将成为仅次于平安金融中心和京基100的深圳第三高楼。该主楼同时也是目前深圳在建的最高楼,有着“罗湖之冠”的别称。
位于龙岗坂田的云宸汇项目,同样是集住宅、商业、办公和宿舍为一体的综合体项目,共由1栋住宅组成,总高31层,3梯7户设计,另外配建有1栋公寓+办公38F。
云宸汇项目规划的住宅户型,为65㎡的2房1卫,81㎡的4房1卫,87-104㎡的3房2卫,113㎡的4房2卫户型,单价区间约5.2-6.5万/㎡,总价区间约341-725万/套。
如今来看,深圳城建集团位于其大本营的这两个住宅项目均遭遇了“滑铁卢”。
对于项目去化不理想,曾有业内人士称,地段非核心、户型不抗打、价格又没优势,是凌云华府去化冷清的主要原因。项目位于红岭路与泥岗路交汇处东南角,地处红岭路北端,紧邻泥岗路,虽位于红岭路金融产业带上,但已是末端边缘。
此外,凌云华府虽为大型旧改项目,但商品住宅只有一栋,容积率达到了10,导致户型使用率较低,大概在70%。而项目折后均价6.5万/平,80平的两房总价500万左右,这个价格在笋岗地段竞争力不高,同样的预算还有更好的选择。
而云宸汇项目,虽然户型上80方左右做到了四房设计,但项目周边有几个大型城中村,界面比较混乱,旧改需要时间。且项目附近缺大型商业配套以及优质学校,也是其短板所在。
久违入市的项目面临去化难题,深圳城建集团还成为了被执行人。今年6月3日,深圳城建集团被广东省深圳市中级人民法院执行,案号(2024)粤03执1283号,执行标的10万元。
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