文/乐居财经 严明会

眼下，大多数房企正在为“如何活下去”而焦虑，相比之下，懋源地产这边似乎“岁月静好”，还能拿出几十亿来建设集团总部。

6月底，gmp建筑事务所中标该项目，设计方案随之公布，由双塔楼组成，为了适应不规则的基地形状，两座塔楼遵循城市轴线以一定角度展开。从效果图上看，懋源总部大面积采用了规则的玻璃幕墙。总投资约20.6亿元。

这块地是北京懋源鸿竺地产开发有限公司在2023年7月以底价13.4亿元摘得，位于朝阳区太阳宫乡。项目总用地规模1.06万平方米，毗邻CBD和使馆区。

投资和拿地加起来，懋源建总部花费超30亿。这家中小型房企与其他规模房企形成了鲜明对比。

去年3月，旭辉为了缓解流动性压力，出售其位于虹桥的标志性项目——恒基旭辉中心的两栋大楼，其中一栋为旭辉集团总部。

今年4月，王健林将位于北京大望路的北京万达广场卖了。北京万达广场是万达CBD第一个项目，也是万达集团总部。

5月底，万科转让位于深圳南山区“深圳湾超级总部基地”，挂牌起始价格为22.35亿元。万科于2017年12月以底价31.37亿元购得该地块，并打算将这里建成万科总部大厦。

别墅去化难题

前不久，懋源地产发布了璟玺项目的收官之作——全新满配湖境墅王，建面约700㎡。

湖境墅王是懋源围绕高端圈层做的场景定制产品。懋源地产称，近期的市场反馈中，7000万量级的“湖境墅王”一周卖了5套，目前还剩十余席。在五环限购政策松绑的政策红利下，懋源·璟玺藏品现墅已然进入清盘倒计时。

贝壳找房显示，璟玺目前有9套房屋在售。

璟玺早在2015年就拿地并开工建设，2019年开盘，共计房屋253户，均为别墅产品。2024上半年，璟玺网签9套，成交面积0.5万㎡，均价7.43万元，成交金额3.75亿元，在北京3000-5000万元奢享级别墅中排行第一。

操盘周期长，对懋源地产来说是常有的操作。经历了漫长的去化周期，楼盘售价已随行就市、水涨船高。

丰台的璟岳，2013年拿地，2014年开工，2018年取证，至今在卖，操盘周期已经超过10年。楼面价4.5万，当前售价约12万。

转折点出现在2022年，崇尚慢开发的懋源突然快了起来，从开发到推盘，节奏明显加快。

璟橒项目在2022年6月拿地、10月确定案名、12月取证预售、次年初启动渠道经纪人代销。璟橒建筑面积约5.86万㎡，项目主要为建面300-500平米合院、叠墅、平墅，总计户数217户，目前共95户批准销售。

去年2月，懋源地产推出“懋源启新，红动开场”四盘联动活动，包括璟橒、煜泽台、璟岳、璟玺，涵盖合院别墅、联排别墅、大平层等高端全线产品，其中，煜泽台和璟橒是近两年所拿。

懋源地产方面称，截至3月末，四盘联动专题购房活动热销29亿元。

此后的发文中，懋源地产仅公布了璟橒的销售数据：开盘当天创造“日光”奇迹，以热销18.6亿元的成绩，领跑中央别墅区以及北京2500万+的豪宅市场。

但据北京市住房和城乡建设委员会官网，截至2023年6月底的网签数据仅为11套。按每套2500万计算，销售总额约2.75亿元，与18.6亿相差甚远。

截至2024年7月8日，璟橒已签约53套，已签约面积15982.49㎡，成交均价71837.78元/㎡，网签金额约11.5亿。

煜泽台网签住宅62套，签约面积10603.51㎡，成交均价104418.42元/㎡，网签金额约11.07亿元。

璟橒和煜泽台的规划套数分别为217套、324套，以此计算，去化率分别为24.4%、19.14%。

2021年10月，懋源在北京第二轮集中供地中出手，击败一众国企，以43.34亿元竞得北京丰台周庄子1宗涉宅用地。从拿地到建筑工程施工许可证的审批用时仅108天。

很快，规划公布。周庄子ZZZ-L07商品房地块，案名为“懋源·煜泽台”，所处宗地为周庄子ZZZ-27商品房地块案名为“懋源·璟廷”，ZZZ- L08商品房地块案名为“懋源·璟瑜”。

从拿地到取证，璟玺和璟岳用了四年多时间。相比之下，璟橒项目和周庄子地块项目的进度快了很多。

截至2024年7月8日，璟廷项目网签住宅4套，签约面积835.78平方米，成交均价111300.0元/平方米，网签金额约0.93亿元；璟瑜项目网签住宅2套，签约面积460.55平方米，成交均价111300.0元/平方米，网签金额约0.51亿元。

规划上，璟瑜是24户叠拼别墅，璟廷是88户叠拼+平层，卖了两年，才卖出去个位数，去化并不理想。

被质押的股权

实际上，在璟玺项目上，懋源的囤地模式就开始出现问题。楼市风云变换，卖价不再随着时间上升。

璟玺的拟售价格是9.3万，实际售价不足8万，最后拿证的5号楼，平均售价大约只有7万，一直在降。

2022年下半年以来，北京楼市成交持续低迷，懋源高价位的别墅去化更是难题。

璟玺、璟橒自2023年以来都加大了渠道营销的力度。其中于2022年6月拿地、同年12月取证预售的璟橒，在2023年初就启动了渠道的经纪人代销。

有渠道经纪人表示：“很令人意外的是，懋源在璟橒上启用渠道经纪人的节点这么早，过去基本上到尾盘现房销售阶段才会用我们，甚至并不看重售楼处的到访量。”

另一方面，是拿地思路的转换。作为一个豪宅开发商，懋源地产参与了首置首改板块土地的竞拍。今年3月底，昌平区中关村生命科学园三期0058等地块的参拍企业中出现了懋源的身影。

懋源地产曾经是北京土拍市场上的黑马，当年创造出北京西三环夏家胡同以及孙河核心区的地王。迅速蹿红的懋源，后期却拿地势头不增反减，以至于逐渐淡出北京土拍市场。

此后，懋源一直在消耗土地库存，但没有新项目难以为继。2021年，懋源地产开始在土拍市场频繁现身。

2021年10月，以43.34亿元竞得北京丰台周庄子1宗涉宅用地后，懋源地产在2022年6月北京第二批次集中供地中，一口气参与了奶西村、小瓦窑、薛大人庄村三宗地块角逐。最终从一众国资房企手中以19.55亿元 +3万平现房销售面积夺得北京顺义区薛大人庄村地块，

大手笔拿地的同时，项目去化不畅，难免就会带来资金链紧张的问题。作为一家非上市公司，股权出质成为懋源重要的资金来源。

2021年1月25日，北京懋源房屋开发有限公司、北京懋源控股股份有限公司（简称“懋源控股”）、北京懋源永泰商业投资有限公司将北京懋源宏展房地产有限公司（简称“懋源宏展”）股权出质予浙商银行北京分行，合计股权出质数额价值高达16亿。三起质押目前均处于有效状态。

懋源宏展由北京懋源房屋开发有限公司、懋源控股、北京懋源永泰商业投资有限公司分别持有51%、44.1%和4.9%，最终由懋源控股实际控制，三位股东出质的股权份额是他们直接持股懋源宏展部分的全部股权。

该公司也是璟玺项目的开发主体。历史出质登记信息显示，懋源宏展的股权自2017年以来，被多次质押。

实控人成谜

坊间传闻，陈建和曹俊生才是懋源真正的主人，现任董事长陆挺宇是“白手套”，给陈建、曹俊生打工。

资料显示，陈建1958年生，2006年便成为民生银行高管，彼时兼职懋源董事长。曹俊生1962年生，早在上世纪90年代，就注册了一家叫懋源的公司。

相比之下，陆挺宇年龄、资历比两者都小，还当过陈建下属。同时因为陈建的关系，外界也普遍认为，懋源发展的早期，多得民生银行在其融资上的助益。只不过，随着两人越发低调，如今外界在谈论懋源时，更多是与陆挺宇绑定。

从股权关系看，懋源控股目前由北京懋源投资有限公司、北京嘉宇鸿业投资有限公司、北京天陆禾润投资控股有限公司、北京鹏美摩托车文化传播有限公司分别持股39%、29.08%、21.92%、10%。背后的实控人为陆挺宇，受益股份50.64%。

另外，曹俊生受益股份35.1%、黄成宪持有受益股份7.5%。陆挺宇同时还是懋源集团的法人、董事长、总经理。

从现有的股权架构可以看出，陆挺宇的势力已超过曹俊生。

另外，曹俊生还是懋源置业、懋源房屋副董事长，是懋源投资执行董事，以及懋源泓斋文化投资基金的董事长。随着陈建2015年辞去民生银行董事职位，在懋源已经见不到他的身影。

陆挺宇已经很久没在公开场合露面了。

懋源官网找不到他的照片，官微上也对他只字未提。