拾遗地 2024-06-28 12:24 1.6w阅读
文/十一弟
最近,香港郑裕彤家族旗下的上市房企——新世界发展,又开始卖资产了。
在深圳前海,新世界发展开发建设了一个地标项目——
深圳前海周大福金融大厦。
这个商业项目属于双子塔建筑,主要包括120米高的南塔,以及200米高的北塔。
其中,南塔在2021年就以32亿的价格,整售给了金融机构。
去年十月份,北塔也已经竣工开业,到现在出租率大约三分之一。
新世界发展持有深圳前海周大福金融大厦30%的权益,项目剩下70%的权益,由新世界发展的控股股东——周大福企业持有。
在股权架构上,周大福企业持有新世界发展超过45%的股份,郑裕彤家族通过周大福企业间接控制新世界发展。
这次资产出售,新世界发展将其持有深圳前海周大福金融大厦30%的权益,转让给了周大福企业,套现15.57亿港元。
双方的交易价格里,包含了股权和债权代价。
其中,项目公司欠付新世界发展的股东贷款,就有15.56亿港元。
也就是说,新世界发展转让深圳前海周大福金融大厦的股权作价,仅为100万港元。
这笔交易的实质,其实就是新世界发展想要收回股东贷款,套现退出了。
作为地标项目,深圳前海周大福金融大厦的潜在价值巨大,去年刚刚竣工,已经开始招商运营,进入了收获期。
但新世界发展已经等不起了,只想尽快退出、回流现金。
由于这笔交易的主要代价,就是项目公司欠付新世界发展的15.56亿港元股东贷款。
现在,周大福企业接下了股东贷款,相当于向新世界发展输送了一笔资金。
作为母公司,周大福企业输血新世界发展,已经不是头一回了。
在新世界发展名下,有一家香港上市平台——
它的主营业务,打包了郑裕彤家族旗下的高速公路、保险、建筑、设施管理、物流等综合性业务。
2023年,新世界发展营收规模952亿港元,净利润41亿港元。
同期,新创建集团收入452亿港元,净利润27亿港元。
作为下属子公司,新创建集团占新世界发展的营收比重一半左右,利润贡献将近三分之二。
尽管新创建集团的业绩占了半壁江山,但新世界发展还是把它卖掉了,接盘方依然是周大福企业。
新世界发展以217亿港元的代价,向周大福企业出售了其持有新创建集团61%的股份。
由于新创建集团的净资产,远高于转让对价,使得新世界发展在这笔交易中形成了多达83亿港元的出售亏损。
在2023年中期财务报表上,新世界发展的利润由盈转亏,净亏损58亿港元。
与控股股东周大福企业之间的左手倒右手、资产腾挪,虽然给新世界发展造成了账面上的财务亏损,但它得到了最需要的东西——
现金。
仅出售新创建集团、深圳前海周大福金融大厦30%权益这两笔交易,新世界发展就从母公司拿到了233亿港元资金。
不过,周大福企业输送的两百多亿现金,还不能帮助新世界发展解渴。
跟几家香港老牌地产商不一样,过去几年里,新世界发展的杠杆水平,不断攀升。
十一弟查了下,恒基地产的净负债率不到23%,新鸿基地产的净负债率为21%,长实集团的净负债率低至3%。
而新世界发展的净负债率,将近50%,远高于其他几家香港地产商。
到去年,新世界发展背负的有息债务,将近1622亿港元。
其中,它需要在一年内偿还的短期债务,就超过了620亿港元。
另外,新世界发展名下还发行了363亿港元的永续债。
这种类型的债务,在资产负债表中,被计入到权益里面,而不是划为有息债务。
这意味着,永续债实际上摊薄了新世界发展的杠杆水平。
它的真实负债率,比目前50%的净负债率更高。
去年下半年,新世界发展剔除掉出售新创建集团产生的账面亏损以后,上市公司的净利润,大约15亿港元。
它的股东们能从中享有的利润,只有5亿港元。
这些永续债吃掉了将近10亿港元的利润,其实是新世界发展需要支付的永续债利息。
从母公司拿到的两百多亿现金,相对于新世界发展的债务规模,杯水车薪。
十一弟查了下,尽管周大福企业向其输送了大把资金,但新世界发展手上的现金资源,不增反降。
到去年,新世界发展持有的现金,不到390亿港元,仅半年时间,又减少了155亿港元。
它手上的现金资源,根本覆盖不了接下来一年内需要偿还的短期债务。
在新世界发展的主营业务里,现金回流主要来自商业物业收租,以及开发业务的销售回款。
而它的开发业务,非常依赖布局在中国内地的开发项目。
如果看新世界发展在二级市场上的股价走势,与内地楼市行情如出一辙——
从2021年下半年以后,从高处往下直线俯冲。
它的股价,从三年前的每股30港元,跌到了现在的每股7港元,市值缩水了八成左右。
同等债务规模下,内地开发商绿城在去年下半年的销售额,达到了961亿。
而去年下半年,新世界发展的销售额,还不到77亿。
其中,它在香港只卖了1个多亿,在中国内地卖了75亿出头。
广州一直是新世界发展大举重仓的核心城市,去年下半年,它在大湾区的销售业绩占比超过三分之二,但也仅为50亿出头。
在中国内地的销售榜单上,新世界发展的销售规模,也就刚刚够上百强房企的门槛。
背负的债务规模很高,但销售回款很少,资金压力当然就很大了。
若没有控股股东周大福企业向其输送了两百多亿资金,新世界发展手上的现金资源,更加捉襟见肘。
两年前,新世界发展的第三代继承人、郑裕彤的孙子——郑志刚,他在公司业绩会上还得意洋洋,准备在内地来一波抄底——
“整个大湾区的内地开发商没有钱了,新世界有钱,又是香港开发商,是比较靠得住的。”
“所以有100个找我们谈项目收购,最后选了三四个。”
“新世界发展会预留大约两百亿港元用于收购,会看准时机进军大湾区,留意地点较好、成熟、短期内可销售的改造项目。”
它在内地的两百亿港元抄底计划,这两年不知道到底花了多少钱用于收购。
但显然,新世界发展最紧迫的需求,并不是抄底收购,而是挣扎着让自己活下来。
它向母公司伸手套现了两百多亿港元的现金,哪怕产生了巨额的出售亏损,也还是要继续卖。
在最近的业绩会上,新世界发展的管理层,已经服软,开始改口了——
“负债率在过去六年上升,有几个原因。首先,香港楼市比较疲弱;其次,非核心资产处理的进程,并不像我们预期的那么快。”
“我们将会继续采取大刀阔斧的政策,来稳定我们的负债率。未来新世界发展将继续去杠杆,出售非核心资产。”
其实,更直白一点地说,就是还要继续卖卖资产、套现换钱了。
几年前,内地开发商经历的一轮去杠杆、降负债,现在轮到香港地产商了。
只是比他们来得更晚一些。
本文来源:拾遗地
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