文/乐居财经 李奕和

新官上任三把火。

前不久，颜建国带队北上，在京拜会了中信集团党委书记、董事长奚国华。他是中海集团董事长、中海发展主席、中建国际非执行董事，刚升任中建股份助理总裁。

这是一次超高规格的拜会。

中信集团是正部级央企，中建集团是副部级央企，中建股份（601668.SH）和中海集团分别是中建集团的子孙公司。

仅从级别看，颜建国和奚国华不在同一个层面，但他们坐在一起，并没有违和感。

主宾各坐一排，除了中信集团党副总经理曾琪，中海发展行政总裁张智超之外，中信集团的办公厅、战略发展部、业务协同部，中信金控风险合规部，中信银行、中信信托、中信保诚人寿、中信金融资产、中信建设、中信城开等多个部门主要负责人也出席了。

这释放出一个信号，中海集团与中信集团将在金融和地产方面再次展开深度合作。

八年前，中信集团剥离旗下中信地产全部股权，以及中信泰富在国内的住宅地产售予中海地产，以310亿元的价格换取了中海发展10%股权。

这次高层见面，是对那场大并购的总结，也是对新合作的期许。

高规格的拜会

对于中海集团来说，颜建国拜会奚国华是一个大新闻。中海集团和中海发展（00688. HK）的官微都刊发了会面情况，但中信集团的官微没有报道。

新闻稿是这样说的：颜建国表示，希望双方在助力构建房地产发展新模式、国际市场、供应链管理等领域深化合作，不断创新合作模式，实现互利共赢；奚国华表示，希望双方进一步拓宽合作广度深度、提升合作质效，在产融协同化解风险、促进金融与房地产良性循环等方面开展深入合作，推动更多项目落实落地。

这看起来有些抽象。但结合起中信集团的业务特点，加上此次参会的各大部门名单，可以看出它们的升级合作空间广大。2023年，中信集团连续第15年上榜美国《财富》杂志世界500强，位居第100位。旗下中信股份（00267. HK），截至2023年12月31日，总资产113,307亿元，归属于普通股股东权益7,032亿元。

在中信集团的众多业务中，中信银行（601998. SH）、中信信托、中信金融资产（02799. HK）、中信建设、中信城开都与房地产紧密关联。

例如旗下的中信金融资产，在纾困保交楼方面担任着重要角色。今年1月，原来四大AMC中的中国华融划入中信集团，并更名为中信金融资产。

据了解，自加入中信集团以来，中信金融资产已累计实施房企纾困项目47个，预计保障约4.5万套商品房按期交付。其协同联动中信银行、中信信托、中信城开、中信泰富地产等兄弟子公司，打造形成了“产融协同纾困化险”的中信模式。以市场化手段参与企业破产重整，累计带动金融机构近600亿元存量项目实现复工复产。

在未更名之前，中国华融就曾运用“债权+股权”“金融+产业”等多种金融工具，参与阳光集团、新华联集团等多家地产企业的纾困重组。

中信金融资产是通过实业公司开展基于不良资产的房地产开发业务的。2023年，实业公司房地产开发业务收入3.09亿元，较2022年的1.77亿元增加了74.6%。

作为重资金属性的行业，房地产与银行的合作更是密不可分。

2023年，中信银行在房地产业的贷款余额2593.63亿元，占比9.62%；建筑业1160.99亿元，占比4.30%。两者加起来的占比达13.92%。而在其最大十家公司类贷款客户中，前五名的客户里面，有三家属于房地产业。

与中海以往的合作方面，中信银行是中海发展的主要往来银行之一。此前，中信银行曾与多家房地产企业签订“总对总”战略合作协议，中海地产就在合作名单当中。

并购往事与现在

中海集团与中信集团的合作，是有信用度的。它们曾在地产圈搞了一次“世纪大并购”。

2016年3月，中信集团剥离旗下中信地产，将后者的全部股权以及另一家子公司中信泰富在国内的住宅地产售予中海地产，交易对价310亿元。

当时，中海发展向中信集团旗下的中信股份支付10%股权和价格61.5亿元的四个商业项目。自此，中信集团成为中海发展的第二大股东，中海发展作为联营企业，出现在中信股份的年报里。

恰好，颜建国在2016年年底离开龙湖集团，主掌了中海发展与中信地产的大融合。

截至2023年12月31日，在中信股份向关联方提供的担保余额中，有10亿元是为2016年已处置给中海发展的前子公司提供的担保，该担保同时由中海发展提供反担保。

卖掉中信地产之后，中信集团与地产相似的业务也没闲着，主要是中信城开和中信泰富地产。

这两大地产业务出现在中信股份旗下的新型城镇化业务版图里面，其包括中信建设、中信环境、中信兴业、中信海直、中信泰富地产、中信城开、中信和业。

中信城开被定义为“城市开发运营平台”，以“金融+地产”的轻资产模式开展业务。最近三年，随着地产行业步入下行周期，中信城开开始变重。它不仅多次参与盘活佳兆业资产——货值500亿元，还主动拿地，入局旧改。甚至把位于深圳福田的“深圳佳兆业科技中心” 更名为“中信城开大厦”。

据悉，中信城开目前已实现在京津环渤海、粤港澳大湾区、长三角一体化区域、中西部重点省会城市等主要经济圈、都市群的战略业务布局，在全国30多个城市累计开发房地产项目近百个，开发面积超过3000万平米，包含住宅地产、商业地产、旅游度假、教育地产、地铁上盖等多种业态。

乐居财经获悉，2023年中信城开总资产372.85亿元，总负债249.13亿元，净资产123.72亿元。2023年实现营业收入39.35亿元，同比下降27.79%；净利润-32.07亿元。而2022年中信城开营业收入54.49亿元，净利润3.26亿元，归母净利润3.08亿元。

此外，列席会议的还有中信建设。2023年，中信建设实现收入176.48亿元，较上年同期减少26%，归属于股东的净利润6.86亿元，同比上年也下降了37%。

在当天与颜建国的会谈中，中信泰富地产方面没出现在名单里。2023年，中信股份新型城镇化板块业务收入433.67亿元，同比下降了13%；归属于普通股股东净利润21.63亿元，同比增长17%，剔除拨备影响后，经营性利润同比下降12%。

截至2023年底，中信泰富地产以地上规划计容建筑面积计，中信泰富在中国内地的土地储备面积530万平方米，其中权益面积约387万平方米。

前有狼后有虎

这几年，民营地产商纷纷倒下，央企地产商卷起来了。

在2023年，保利发展的销售规模登顶，中海发展屈居第二位。不仅如此，中海发展的兄弟品牌，如中建智地、中建东孚、中建壹品、中建玖合与中建信和等，都在疯狂地夺地。就在6月13日，中建智地联手朝阳城开一口气拿下北京三块地，总价112亿元。

前有狼，后有虎。虽然离退休仅2年有余，但颜建国丝毫没有松懈。

今年3月，他在中海发展2023年度财报业绩沟通会上说：“当前整体市场形势偏弱，但我们自身的状态非常好，发展动能强劲。”

颜建国的自信无不道理。2023年，房地产市场仍在持续下行，然而中海发展凭借较强穿越周期的能力，在销售、营收、利润、投资多个端口实现了逆势的增长。

去年，中海实现合约销售3098亿元，同比增长5.1%，据克而瑞统计，其年度权益销售上升至行业第二。而到了今年1-5月，在上述机构的全口径销售排行榜，中海已经以微弱的优势成功挤下万科，排名行业第二。

2023年报显示，中海过去一年的营业收入2025.2亿元，同比增长12.3%；归母核心净利润256.1亿元，同比增长10.1%，盈利能力继续保持领先水平。

但行业依然低迷，中海也并非没有挑战。明显的一点，中海发展曾在去年设定20%的销售增长目标，但未能如愿完成。进入2024年，其已经不再高调树立目标。

与此同时，中海发展虽然保持行业较好的毛利与盈利能力，但相比之下也有所下滑。其去年毛利率录得20.32%，按年减少0.97%；净利率则是13.35%，同比微降0.27%。

最新披露的业绩数据也显示，虽然行业排名靠前了，但对比自身来看，今年1月至5月，中海发展累计合约物业销售额1017.01亿元，同比下降了30.8%。

这场行业危机持续近三年，一些以往被认为是较为优秀的房地产企业也未能幸免于流动性的压力。万科的遇困，给了行业一个警示。

中海发展需要在不确定的环境中，找寻确定性的合作与机会。在金融领域有着强劲实力的中信集团，是不错的选择。

从中信集团方面出席双方会谈的业务板块来看，中信银行、中信信托可以在必要的时候，在授信贷款以及信托融资等方面给中海发展带来融资渠道。

根据奚国华的说法，双方在产融协同化解风险、促进金融与房地产良性循环等方面将开展深入合作。而在这些方面，中信金融资产、中信建设、中信城开都有优势。在后续的地产纾困、风险出清中贡献中海发展的力量。

此外，在颜建国所提到的国际市场、供应链管理等领域，中信集团的多个境外平台、业务链无疑也将带给中海发展助益。