申万宏源(香港)发布研究报告称，维持越秀地产(00123)“买入”评级，2024-26年归母净利润预测为32.0、35.4、39.1亿元。越秀地产前两大股东均为国资背景，广州地铁战略入股后，公司实现“轨交+物业”新战略发展，资源禀赋优势明显。近期大股东拟增持公司股份不超2%，进一步表明大股东坚定看好公司内在价值。公司六位一体、多元投资，TOD、城市运营拿地已崭露头角。

申万宏源(香港)主要观点如下：

越秀资本拟增持公司股份不超2%、大股东坚定看好公司内在价值。

越秀资本(000987.SZ)发布公告，其控股子公司广州资产拟使用不超5.57亿元通过二级市场买入越秀地产股票，授权期限12个月，累计买入不超越秀地产总股本的2%，越秀资本控股股东也是越秀集团;本次增持前，越秀地产控股股东越秀集团持有公司股份43.39%，增持后越秀集团持股占比将提升至不超45.39%，大股东增持表明坚定看好公司内在价值。同时广州资产始终坚持聚焦不良资产管理主业，通过与头部房企合作积极介入不良地产纾困领域，本次投资越秀地产股权也有助于深化合作层级，更好在房地产行业进行战略合作。

公司销售有所下滑、但行业排名提升，投资继续聚焦核心一二线城市。

公司公告，2024年1-4月公司实现销售金额300.1亿元，同比-47.5%;销售面积102.3万方，同比-38.7%，已完成全年1,470亿元销售目标的20.4%。根据克而瑞数据，2024年1-4月公司累计销售额排名行业第10位，较23年全年提升2名。投资端，公司1-4月累计获取5幅地块，布局在上海、广州、合肥三个城市，拿地金额74.2亿元，同比-48%;拿地面积35.6万方，同比-65%，拿地销售金额比25%、拿地销售面积比35%，公司拿地持续布局在核心城市。公司可售资源丰富，23年末土储规模2,567万方，布局在29个城市;土储中一线、二线、三四线占比分别为44%、51%、5%;TOD、城市运营、国企合作、勾地占比分别为13%、12%、16%、8%。

绿档国企，融资成本新低，积极扩张中保持财务稳健。

公司公告，2023年，公司有息负债1,044亿元，同比增长18%;公司剔除预收后资产负债率67.4%、净负债率57.0%，现金短债比2.0倍，稳居三道红线绿档;公司23年完成供股融资，募资净额83亿港元，发行境内公司债69亿元、人民币自贸区债34亿元;公司整体平均融资成本3.82%，同比下降34bps。

风险提示：房地产调控政策超预期收紧，市场销售去化率不及预期。