文/乐居财经 范慧茹

物管资本市场，似乎越来越像一座围城，外面的人想进去，里面的人想出去。

“城里”的国资物企华发物业已宣布私有化退市，“城外”依旧有正在排队等待上市的物企。

在“国进民退”的上市风向中，又一家拟赴港上市的国资物企浮出了水面。

近日，武汉市国资委旗下物业公司，武汉城市服务官宣中标了华电新能源集团股份有限公司广东分公司物业管理服务项目。

乐居财经获悉，这是武汉城市服务入选2022年武汉市上市后备“银种子”企业名单后，首次将服务触角延伸至省外市场，或也意味着其上市准备工作更进一步。

“力争在‘十四五’期间实现港股上市战略目标”，武汉城市服务在官网公司简介中已袒露赴港上市意图。

至此，国资物企拟赴港上市的名单中，除了递表中的西安经开区旗下的经发物业、深圳市国资委旗下的深业物业、已明确上市计划的无锡国资委旗下的瑞景城市服务、湖北国资委旗下的联投城市运营外，又多了家武汉城市服务。

国资物企狭路相逢

国资物企争相上市，而武汉城市服务最为直接的竞争对手，正是同位于湖北的联投城市运营（延伸阅读：又一家国资物企放出上市风声）。不同的是，一个背靠市级国资，一个隶属于省级国资。

地缘相似性，以及国资属性，决定了两者不可避免的竞争局面。仅从城市量级来看，隶属于武汉国资委的武汉城市服务似乎占了下风，在今年的物业百强名单中，武汉城市服务的排名也落后于联投城市运营。

武汉城市服务集团是武汉城建集团旗下二级全资成员单位，2022年1月，武汉国资委整合了武汉城市东方物业公司等7家物业服务、城市运营公司，组建成立了武汉城市服务。

官方披露的信息显示，其主营业务包括物业管理、资产经营、文体经营、餐饮服务等，管理项目遍布武汉三镇。截止2022年末，物业在管面积达到1407万方，另有储备合约面积347万方，2022年实现营业收入超过5亿元，利润超过6000万元。

与之相比，联投城市运营的搭建要早于武汉城市服务，成立于2021年4月12日。据悉，通过整合联投置业、清能集团、宏泰城发、湖北工建所持有的相关运营业务，联投城市运营公司可细分社区物业、商业管理、公共空间服务三大赛道。

官网显示，联投城市运营公司在管面积1500万方，运营酒店客房5000套、酒店商务服务面积50万方。2022年，其实现年度营收6.2亿元，业绩指标超过上市要求，签约项目102个。

从2022年同期营收来看，武汉城市服务略逊一筹，不过，其规模增速却颇为可观。截至2023年末，武汉城市服务集团累计在管面积达2327万方，新增合约面积1229万方，新增拓展项目94个，合约总面积达3256万方，较2022年增长62%。

而在加速跑马圈地之下，武汉城市服务旗下多个子公司，曾因物业消防设施设备等方面不合规，而遭受行政处罚。

其中，武汉城市服务旗下主要运营公司武汉城市公共物业服务有限公司，其所管理的都市产业大厦，在2023年3月，被检查出消防产品不合格，消防大队责令限期改正，而到期复查后，该公司却仍未整改，最终被处以5000元的行政处罚。

今年4月8日，武汉城市服务的另一子公司，武汉长富物业管理有限公司管理的富强国际大厦，消防控制室单人值班，未按照规定落实消防控制室值班制度，其行为涉嫌违反了高层民用建筑消防安全管理相关规定，被处以8000元的行政处罚。

股东较为单一

从股权架构来看，武汉城市服务是武汉城建集团的全资附属公司，并由武汉市国资委100%控制，股权架构较为单一。有分析认为，股权过于集中，可能会导致治理结构失衡等问题，存在一定的治理风险。

与之相比，联投城市运营的持股阵容则较为庞大。除了大股东联投集团直接持股71.30%外，还引入的两位新股东，武汉联投置业有限公司（简称“联投置业”）和湖北清能投资发展集团有限公司（简称“清能投资”），两者分别持股21.80%、6.90%。

再往上穿透，联投置业由联投集团、湖北省水利水电科学研究院分别持股87.33%、12.67%；清能投资由联投集团、长江电力(600900.SH)、国家能源集团资产管理有限公司分别持股53.15%、42.99%、3.86%。最终实控人为湖北省国资委，受益股份为55.93%。

武汉城市服务似乎也意识了到大股东较为单一的局限性，2023年它开始与上市央企招商积余合作，成立合资公司武汉城建积余物业有限公司（简称“武汉城建积余”），其中武汉城市服务持股49%，招商积余方持股51%。

而早在2021年，武汉城市服务还牵手过融创服务，透过武汉城市东方物业与其合资成立了两家公司，一家是武汉城创物业服务有限公司、另一家是武汉融创东方城市服务有限公司，武汉城市服务分别间接持股47.94%、46.06% 。

除了武汉城市服务外，随着政策的支持及国企改革深化的加速，未来或有更多国资物企加入上市的队伍。但同时，物管备受资本追捧的浪潮已然褪去，上市难度的增加显而易见，国资物企深业物业和经发服务，经历了2-3次递表，还苦苦守候在港交所门外。