文/乐居财经 魏薇

上海的住宅市场从来不缺热门项目。在上海豪宅圈中，龙盛二字并不陌生。

5月18日，上海苏河湾区域的新贵“龙盛湾上”开启认购。首推建面约149-210㎡3房，共216套房源，高端改善大平层，均价13.3万/㎡。

5月22日，认筹结束，最终认购523组客户，认购率242%，入围比2.5。

13万出头的均价，在该区域看来很有吸引力。周边二手住宅的挂牌价远高于此，例如，中粮天悦壹号，挂牌均价21.5万/㎡；苏河湾中心润府挂牌均价19万/㎡；华侨城苏河湾挂牌均价25万/㎡。

龙盛湾上所在地“博懋广场”，是苏河湾最后一个旧改地块，项目包含一栋约320米超高层塔楼，一栋约150米副塔楼及裙房商业建筑，石库门商业街区，三栋约150米超高层住宅及低密风貌别墅，集合了高端办公、奢华酒店、摩登商业、精品住宅等多元业态。

项目背后的开发商龙盛置地，是一家发源于浙江嘉兴的民营房企，却深耕上海静安区的苏河湾多年。除了住宅，苏河湾板块入驻的法拉利亚太定制中心、法拉利意特展厅、Liaigre、苏富比、Poltrona Frau等国际顶尖资源，背后的推手都是龙盛置地。

与一般房企选择从三四线城市起步不同，龙盛置地在起步后不久就开始大手笔布局上海，并将发力点瞄准了对资金需求高的商业地产与城市更新项目。

创三代投身地产

龙盛置地成立于2009年5月，法定代表人卢邦义，由浙江龙盛集团股份有限公司（简称“浙江龙盛”）100%控股，实际控制人为阮水龙。卢邦义同时还是浙江龙盛的董事。

浙江龙盛是国内染料行业第一家上市企业，也是全球染料龙头企业，于2003年在上海证券交易所成功上市，业务范围涵盖化工、汽配、房产、金融投资等领域，创始人为阮水龙。

2007年，阮水龙退休，儿子阮伟祥接任浙江龙盛，并担任董事长。在2022年12月15日之前，龙盛置地的代表人一直为阮水龙的另一位儿子阮兴祥。

阮伟祥的儿子阮存凡并未像阮伟祥一样直接进入浙江龙盛做染料生意。2018年，阮存凡从美国克莱蒙特·麦肯纳学院毕业后就投入到了龙盛的房地产业务中，先后打造了福新里、虞懋府两个滨水豪宅项目。

2023年，阮存凡以龙盛置地新生代掌门人的全新身份亮相，开始出现在公众视野。

浙江龙盛的地产板块除了有龙盛置地外，还有一家上海晟诺置业有限公司（简称“上海晟诺”），卢邦义在这里担任董事长。浙江龙盛对上海晟诺的直接持股比例为93.33%，间接持股比例为6.67%。

据浙江龙盛2023年报，龙盛置地在2023年实现营业收入10.66亿元，净利润1317.99万元；上海晟诺的营业收入为0，净利润为-1510.63万元。

在浙江龙盛涉及的六大业务板块中，房产业务的占比相对较小。2023年，浙江龙盛的房产业务实现收入13.26亿元，同比下降70.52%，占总营收（153.03亿元）的比重不到10%。在这六大业务板块中，房产业务的毛利率位列第二，服务业务毛利率最高，为47.16%的毛利率，房产业务毛利率为30.29%。

浙江龙盛在资金方面持续向两家地产公司输送资金，其他应收款前5名名单中，上海晟诺和龙盛置地两家公司均在列。浙江龙盛对上海晟诺和龙盛置地的其他应收款账面余额分别为22.88亿元和9.96亿元，占其他应收款余额的比例分别为24.63%和10.72%。

扎根静安区

2003年，龙盛置地在浙江嘉兴起步，2009年在上海发展壮大。2014年，龙盛置地将区域总部设于上海。

2010年开始，龙盛置地加入到上海城市更新的队伍中，先后承担并开发了新泰仓库、龙盛华兴新城（现博懋广场）、龙盛大统路（即龙盛福星里）等旧区改造、城市更新项目，同时开发动迁配套商品房项目，如大宁龙盛雅苑、龙盛佳苑。

2015年10月，龙盛置地的注册资本由3000万增加至1亿人民币；2017年11月，又增加至3.5亿人民币。两年的时间，注册资本涨了10倍还多。

不难发现，龙盛置地与静安区的捆绑颇深。

早在2015年，龙盛置地就与静安签订框架协议启动两个旧改项目，即龙盛福新里和龙盛华兴新城，总投资近400亿。龙盛湾上就是博懋广场中的住宅项目。

龙盛福新里是龙盛在苏河湾的首个豪宅项目，已在2021年4月入市，119套房源共计321组客户认购，认筹率达到270%，入围积分达82.8分。

行业认识龙胜，大多也是从福新里这个项目开始。

去年，龙盛置地成为唯一一家在上海内环拿地的房企。去年10月，上海静安官网发布公告：同意由龙盛置地集团有限公司作为静安区中兴社区C070202单元272街坊272-03地块的开发建设实施主体。

该地块为商住地块，其中住宅部分仅35套别墅。由于地块通过遴选竞得，所以并没有设置房地联动价，参考去年上海三批次保利发展竞得的静安地块，风貌别墅的指导价为18万。

旗下项目违规

定位为豪宅项目的龙盛福星里却被投诉存在违反认购规则等行为。2021年7月开盘时，龙盛福新里规定，贷款客户需在60天内付清全款，不允许贷款，若60天内没有付清，就要按总价比例或认筹金比例承担违约金。

2021年4月30日，静安区房管局发布公告称，由于龙盛福新里出现了“挑客”的违规行为，已经紧急叫停了该项目的认购活动。

在后续开盘完成后，出现了房源清退的情况。2022年12月8日，龙盛福新里发布公告，称因个别客户退房，项目有4套房源将重新出售，彼时距离项目开盘已经过去近5个月。

除了销售违规问题，龙盛福星里还因质量问题被质疑。2023年，有业主反映称能闻到邻居家烹饪的异味，项目方多次来维修，但都没有解决问题。

2021年12月13日，信用中国官网披露，因存在违规行为，龙盛置地全资子公司上海晟宇置业有限公司（以下简称“上海晟宇”）被处罚。

罚单显示，由于“上海晟宇在新建平型关路民和路征收安置房项目存在未取得施工许可证擅自施工，施工图设计文件未经审查或者审查不合格擅自施工的行为”，根据《建筑工程施工许可管理办法》第十二条、《建设工程质量管理条例》第五十六条第(四)项的有关规定，上海市静安区建设和管理委员会对上海晟宇作出罚款26.47万元的行政处罚。