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中金:维持华润置地“跑赢行业”评级 目标价43.5港元

智通财经网 2024-05-28 09:20 4.9w阅读

中金发布研究报告称,维持华润置地(01109)“跑赢行业”评级,目标价43.5港元,提示关注后续可能的盘整回撤带来布局机会。该行持续看好其在“开发+持有”双轮驱动下,短中期以强韧性穿越行业调整期,长期维度转型优质资管人路径清晰、估值重塑空间可观。另认为公司仍未达合理市值(即便仅看商业资产,当前市值也对应折价20%),建议关注后续可能盘整带来布局机会。

中金主要观点如下:

模式稀缺、禀赋优异,进可博销售弹性、退可守经常性收益稳健增长:

1)开发土储质优量足,有望率先受益于政策利好博取业绩弹性。4月底以来行业政策取态积极、调整超出预期,有望助力6-12个月维度基本面先量后价企稳。其年初可售货源充裕且集中在高线城市(货值5,308亿元,88%位于一二线),叠加1-4月适当补仓(新增项目9个、拿地强度32%)进一步提高推货弹性,该行认为有望助力其在行业修复过程中持续领跑同业。

2)经常性业务稳步释放增长动能、推动结构调优。1-4月公司租金收入93.9亿元、同比+16.8%,支撑经常性收入录得148亿元、同比+14.0%。公司预计商场租金有望在常态化基数上维持双位数增长,短期支撑总核心利润稳中有进,同步带动经常性利润占比于2025年达约4成(23年34%)。

长期维度转型可期,有望率先解锁资管人估值溢价。

华润强化其大资管业务之资源能力齐备、战略定力十足,截至去年末资管规模达4,275亿元,公司计划2024-27年内持续推进商场新开业、至2027年末在营商场预计可达117个,资管规模快速爬坡可见度高。此外,华润预计在营商场中超20座满足REITs发行条件,若获顺利发行,除为其补充现金流及利润外,亦有望帮助其高效实现表内资产优选汰换、并助推公司作为资管人享受更公允的定价,公司当前交易于7.0x 2024年P/E,而对标海外重资产持有运营商P/E可达15-20x,轻资产资管人P/E可达20-25x。

即便不考虑模式迭代所对应的估值重塑,公司现也处低估状态。

公司虽已自4月16日低点上涨32%,但较合理市值仍存上涨空间:保守给予公司开发销售/不动产经营/轻资产管理业务5.0/17.5/18.0倍2024年目标P/E,当前市值也仍对应30%折价;即便仅考虑公司商业资产价值,其经营性不动产年均EBITDA约110亿元,采用一二线门户城市平均资本化率(4-5%)计算估值,其商业资产对应超2700亿港币价值,较当前市值折价20%。

来源:智通财经网

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