房地产行业处于周期性调整阶段，房企处在调整阵痛期。

从已发布2023年业绩的上市房地产企业来看，行业整体营业收入略有上升，但利润规模延续负增长，且连续两年表现为净亏损。市场仍在出清过程中，企业利润规模和盈利水平继续承压。

房企短期偿债压力依然较大，2023年末样本房企的现金持有量同比下滑15%，持续三年下滑；总有息负债同比下滑4.23%至55431亿元，这是总有息债规模首次出现同比下降。

在盈利水平承压、偿债压力较大的情况下，叠加行业信心处在低位、市场需求和购买力不足，房企销售受阻，近九成典型房企的存货结构恶化，现房库存规模持续增加。

本文从房企盈利能力、偿债能力和存货管理三个方面深度探讨当前房地产企业现状和发展趋势。

1、净利润、归母净利润连续亏损，利润持续承压

随着行业成本上升，进一步压缩企业利润，“减收减利”现象普遍存在。

从已披露2023年年报的企业数据来看，2023年行业典型上市房企整体实现营业收入44578亿元、营业成本38743亿元，较去年分别同比提升2.6%、5.8%，营业成本的增速高于营业收入。

2023年行业典型上市房企整体实现毛利润规模5436亿元，企业毛利润增速的中位数为-23%。净利润合计表现为净亏损1097亿元、归母净利润亏损1458亿元，企业净利润和归母净利润增速的中位数分别为-36.0%和-33.9%。

行业利润增速从2018年出现下行趋势，2021年出现负增长，2022年规模房企整体的净利润首次出现净亏损，2023年房企净利润已连续两年净亏损。

2、过半数房企毛利率、净利率、归母净利率同降

2023年在行业典型上市房企中实现营收同比增长的企业占到近五成。

但受结算结构影响以及结算项目利润率的不断走低，毛利润、净利润的表现并不尽如人意。

2023年在行业典型上市房企中还有六成企业净利润出现亏损，净利润亏损房企数量较去年同期进一步增加。好的消息是，净利大额亏损房企数量、累计净利润亏损规模在收窄。

根据CRIC统计情况来看，2023年行业典型上市房企中有9家房企净利润亏损额超过100亿、净利润亏损累计超1500亿元，较去年同期12家净利润亏损超100亿、年内净利润亏损累计超2000亿元的情况有所好转。