文/乐居财经  严明会

去年9月，天恒置业为“印香山”项目的案名揭幕，举行了一场隆重的发布会。

为此，它请来了包括中国工程院、北京市文物局、中国书法家协会、清华大学等机构单位的多位学术界人士站台。

该地块是天恒置业在去年6月拿下的。19.55亿元的价格，楼面价8.96万，溢价率达15%。

坐拥海淀西山的稀缺资源，天恒置业也深知这块土地的价值。项目只有99套，单价12万元/平米，每套2600万元以上。

当时拿地块的主体是天恒置业旗下全资子公司天恒正同。

拿下地块没几天，天恒置业就在天恒正同之下，成立了北京恒海瑞诚房地产开发有限公司（以下简称“恒海瑞诚”）作为地块的开发主体。

那场颇为高调的发布会，天恒置业还为项目拉来了实力合作方——广安控股。

后者于2010年7月挂牌成立，由北京市广安置业投资公司、北京市大栅栏投资有限公司、北京广安基础设施建设投资有限公司、北京市天桥开发公司合并重组形成。

与天恒置业一样，同为西城区属国有企业。

广安控股业务主要为历史文化街区改造运营，旧城改造和市政基础设施建设，保障房建设、经营性地产开发项目及文化商业地产投资。

这是一起重要的合作，天恒置业党委书记、董事长刘戍东，广安控股党委书记、董事长易勇双双出席了现场。

发布会当天，天恒正同董事长周兴对这起合作这样说到：为了更好地适应新的历史发展。

作为西城区国资委所属的国有独资公司，天恒置业是由1981年西城区成立第一家城市建设开发公司后，相继与西城区住宅建设开发公司、北京华兴新业商贸有限责任公司合并而成的。

其已形成“政府项目、地产开发、产业运营、商业管理”四大业务板块布局，涉及棚户区改造、历史文化名城保护、住宅开发、百货、康养、文旅等多个业务领域。

目前，天恒置业由北京西城区人民政府国资委、金融街资本分别持股89.67%及10.33%。注册资本达110.17亿元。金融街资本同样由北京西城区人民政府国资委100%持股。

背靠国资是天恒置业的优势所在。它在《2024年度第二期中期票据募集说明书》提到自身的行业地位和竞争优势时也说：

“作为西城区保障性住房的重要实施主体之一，发行人得到了西城区政府及西城区国资委的大力支持，在资源配置上有着巨大的政策优势。”

但显然，如果细看财报，天恒置业也面临着业绩及债务层面的压力。

这或许也是天恒置业在拿下“印香山”项目地块三个月后，就急于引入广安控股合作的原因之一。

年报显示，2023年，天恒置业没有短期借款，但包括一年内到期的长期借款、一年内到期的应付债券在内的短期有息负债100.74亿元。

这个数字，相比2022年同期增长了61.25%。

期末，该公司的现金及现金等价物85.55亿元，现金短债比仅0.85，现金已不能完全覆盖短期有息负债。而在2022年，天恒置业的现金短债比仍达到1.39。

整体的债务也在增加。

去年，天恒置业的资产负债率78.75%，相比2022年的78.49%有所增长。而若把时间线再拉长，2021年、2020年，其资产负债率分别为77.19%、77.17%。天恒置业近几年的资产负债率在持续上升。

从经营层面来看，天恒置业也面临压力。2023年报显示，其营业收入85.32亿元，同比上一年虽有较大增长，但净利润亏损1.07亿元。归母净利润2622.02万元。

这已是天恒置业净利润的连续两年录得亏损。2022年，该公司的净利润为-15.21亿元。

根据今年最新的一季报，2024年1-3月，天恒置业营业收入3.52亿元，同比下降92.76%；净利润-1.37亿元，归母净利润-1.23亿元，仍处于亏损状态。

一个可观察的视角是，近年来，天恒置业盈利下滑的背后是毛利率的持续走低。2020、2021、2022年，该公司的毛利率水平分别为25.77%、11.67%、1.91%。

2022年，天恒置业的毛利率几乎贴地，那也是它亏损额最大的一年。不过，该公司的毛利水平在2023年有所回升，期内的毛利率19.56%。

在去年9月官宣了与广安控股的合作之后，天恒置业还曾在当年12月挂出转让信息，拟通过转让恒海瑞诚45%股权，为印香山项目引入股东方。然而如今半年过去了，恒海瑞诚的工商信息并未出现变更。五个月，印香山只网签了两套。